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2024年11月24日
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中央財經領導小組第十一次會議提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展后，中央政府相關職能部門、地方各級政府以及許多專家學者紛紛聚焦于此。
房地產去庫存化非常緊迫和必要。這不僅是一個促進經濟增長的事情，更主要的是化解經濟金融風險的大事。特別是一些三四線城市，由于盲目跟風一二線城市，加之大房企“下鄉”，帶來兩個結果：房價被拉升得畸高;住房嚴重過剩。依靠大舉負債特別是貸款開發的住房，一旦積壓太久，必將引發銀行壞賬等金融風險。
如何去庫存，措施與路徑選擇非常重要。目前各界眾說紛紜、莫衷一是，提出了許多去庫存化的措施和路徑，智者見智、仁者見仁，對如何去庫存化都大有參考價值。但是近期出現的兩種去庫存思路建議，筆者不敢茍同。
一種建議是政策性住房成為主要切入點，可能以前所未有的力度打通政策性住房、城鎮棚戶區改造和城市存量商品房市場，控制政策性住房新建，加大收購存量商品房力度(環球網12月13日)。另一種觀點是此前《經濟參考報》的消息，一些專家和官員建議加大鼓勵農民和農民工購房力度，促進去庫存。這兩點筆者認為都非常值得商榷。
通過購買商品房作為保障性住房來去庫存的話，實際上是拿保障性住房來托市，這種做法最大的受益者是開發商。是政府拿公共財政資金往開放商的血盆大口中填。同時，政府這種購買行為使得具體操作的公務員形成較大的權力，容易導致腐敗。
讓農民購買來消化庫存更是緣木求魚。大多數農民家庭的購買力非常有限，面對畸高的房價怎么買得起、住得起、留得住呢?政府這補貼那免稅都很有限，購買力與高房價的差額政府也補貼不起，基本還是農民自己出錢或者傾其所有或者背負幾輩子債務購房。一個住房已經套牢了眾多城市房奴，還要套牢農民嗎?
必須弄清楚住房去庫存化主要是市場上的商品房，這就要求必須采取市場化的手段，而不是行政化的做法。市場的歸市場，去庫存化必須遵守和敬畏市場規律。按照供求關系、需求原理，去庫存化最好的路徑選擇就是降低房價。有人說，降低房價開發商不就賠錢了嗎?這是很正常的現象。做生意豈能只賺不賠呢?賠錢就不賣，要捂著，那是開發商的事情。能夠還清貸款等負債，庫存放多久都是自己的事情，也都不違背市場機制。
總之，一切托房價性質的行政化舉措都要慎重，唯一出路是順應市場，通過降低房價來消化庫存。
