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2024年11月24日
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《經濟參考報》記者從權威人士處獲悉，在中央定調去庫存后，住建部召集地方房管部門相關負責人進行培訓，研究去庫存方案。據(jù)悉，政策指導方向將在原來支持城市居民的基礎上，增加對農民與農民工購房的支持力度。
業(yè)內人士認為，目前庫存高企的多為三四線城市，因此對于價格相對容易承受的地區(qū)，支持農民購房是擴大購房人群的有效措施。但需注意的是，目前對于農民購房后的貸款風險補償機制并不健全，因此農民購房后還款執(zhí)行難度較大。另外，購房農民的戶籍與其原有宅基地與耕地的矛盾如何處理解決，也是目前面臨的問題之一。
發(fā)力 促進農民購房是主要著力點
據(jù)權威人士透露，高庫存已成為阻礙房地產業(yè)發(fā)展的絆腳石，這也是11月中旬中央層面時隔兩年后再次定調化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因。
上述人士表示，在定調去庫存后短時間內，住建部便召集了地方相關部門負責人進京，確定去庫存政策指導方向，并明確要求各地健全每日向住建部匯報銷售數(shù)據(jù)的機制。
“這次培訓內容主要是針對地方應如何推動房地產銷售，其中促進農民購房是政策的主要著力點。”上述人士透露。住建部指出地方政府應加大對農民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策。同時，部里要求研究擴大公積金繳存基本面，將農民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農民貸款。
“此外，對于拆遷的補償方式做了很大改變。”上述人士表示，此前地方拆遷大多以原地回遷為主，但現(xiàn)在要大幅提高拆遷貨幣補償?shù)谋壤瑢τ趲齑嫣貏e高的城市，要求全部使用貨幣補償方式，對于棚戶區(qū)改造、保障房也做出相似的要求。
除去庫存政策外，住建部還指出未來要加強對于商品房的管理。上述人士介紹，地方將加大新房和二手房的網簽普及力度，加強交易管控，把握庫存數(shù)據(jù)。
河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總工程師李學軍表示，據(jù)初步統(tǒng)計，在縣級城市購房群體中，農民購房占七成以上，部分縣城超過八成。促進農民進城購房，有利于加快消化庫存，擴大住房消費，科學推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，也是穩(wěn)增長、保態(tài)勢、惠民生、防風險的綜合戰(zhàn)略舉措。
實操 多地推進購房補貼助力去庫存
9日，杭州市富陽區(qū)人民政府印發(fā)通知，規(guī)定了富陽區(qū)購房補貼的優(yōu)惠政策，對在富陽區(qū)購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權證后，給予購房款1%的補助。而對于高學歷者，補助增加。本科、碩士、博士補助比例分別為購房款的1.5%、3%、10%，額度分別不超過3萬元、5萬元、10萬元。對于“151人才工程”人選、特殊津貼人員補助不超過20萬元，而中國科學院院士、中國工程院院士等國家級專家人才，實行“一事一議”辦法執(zhí)行或一次性補助80萬元。
8日，安徽滁州表示，隨著近年供需關系發(fā)生變化，住房空置增加，為解決這一矛盾，滁州市將大力推進住房保障貨幣化工作。從2016年起，除結合外來務工人員居住數(shù)量及鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師周轉需求新建少量公共租賃住房外，滁州市將推行通過市場收購、長期租賃等方式籌集公共租賃住房房源，滿足本地困難家庭基本住房需求，提高住房保障效率。
對于困難家庭住房同樣采取貨幣化保障。對補貼保障范圍和財產等準入標準建立動態(tài)調整機制，適當放寬保障條件，降低準入門檻，進一步擴大保障覆蓋面，推行貨幣補貼和實物保障并舉。棚戶區(qū)方面，也將引導居民按照“同地段、同面積”原則，進行貨幣化安置。
此外，加大農民購房支持力度，也成為新政的主要方向。10月22日，河南省人民政府辦公廳發(fā)布《關于促進農民進城購房擴大住房消費的指導意見》指出，鼓勵有條件的縣(市、區(qū))政府對農民和外來人員進城購買首套商品住房，給予一定比例的購房補貼，或由當?shù)刎斦彿空甙此彿课堇U納契稅額度的適當比例給予購房補貼。2015年至2017年省級財政每年安排不少于3億元資金，對政策落實較好的縣(市、區(qū))給予獎補支持。
隨后，洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農民進城購買商品房，紛紛出臺各種財政補貼政策。以洛陽為例，自今年12月1日至明年2月29日，農民及外來人員市區(qū)買房可享多項優(yōu)惠。購買普通商品住房，可享受繳納契稅的100%補貼。對非市區(qū)戶籍人口，在上述時間內購買普通商品住房，可享受按揭貸款第一年全額貼息。
濮陽方面，自12月3日起，濮陽市政府對農民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。另外，農民進城購房首付款比例、貸款利率執(zhí)行最低標準，由濮陽市財政部門出資5000萬元，市政府在市房地產管理中心設立住房擔保機構，實施農民購房擔保，為農民進城購房貸款提供風險分擔或緩釋措施。
隱憂 機制不健全貸款執(zhí)行難度較大
一位地方房管負責人表示，現(xiàn)階段地方政府也在加快研究去庫存的政策，但在經濟下行壓力較大的背景下，財政吃緊，給予農民大幅度的購房補貼不太現(xiàn)實。因此，政策設置難度較大。“其實對于農民來說，有錢在城市買房的已經購買，剩下未買的人群中，給予政策支持后有能力購買的只占少數(shù)，大多數(shù)屬于給補貼也買不起的。”他說。
“其實在購房后面臨的問題更多。”上述負責人表示，對于農民進城購房后，戶籍、醫(yī)療、教育等公共服務保障的跟進需要大量財力支持，對地方財政水平要求較高。另外，對于其在原農村擁有的宅基地與耕地的處置方式也極為難定。
對此，李學軍表示，河南省制定政策時對此已有考慮，現(xiàn)階段是農民進城購房后權益不受影響。“農民進城購房取得居住證后，對原有宅基地的使用權、土地承包經營權和集體經濟收益等權益保持不變。另外，農民子女進城接受義務教育的，享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇，由所在縣(市、區(qū))教育部門統(tǒng)籌安排入學，學校不得拒絕，不得收取政策規(guī)定外的額外費用。”
戶籍方面，李學軍介紹，農民在縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地購買商品住房的，可自主選擇在原籍或購房所在地申請城鎮(zhèn)居民常住戶口，申請城鎮(zhèn)常住戶口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可隨遷進城辦理城鎮(zhèn)居民常住戶口。
但值得注意的是，地方銀監(jiān)部門在接受《經濟參考報》記者采訪時指出，現(xiàn)階段農民進城購房的貸款風險補償機制尚不健全，貸款執(zhí)行難度較大。另外，土地流轉與農村制度改革未定的背景下，農民有效擔保難定，因此，貸款還款監(jiān)督執(zhí)行較為困難。
