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2024年11月24日
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近期全國樓市總體疲態初顯，熱點城市土地市場卻逆市而上，樓面價格頻創新高。北京某地塊出讓樓面均價僅隔一天就較相鄰地塊價格上漲超過萬元。在當前住宅供求關系基本平衡并趨向飽和的大背景下，熱點城市地價非理性上漲或將存在一定程度擠出效應，可能促使中低收入人群向城市邊緣區域流動，進而導致產業結構失衡和資源虹吸效應，值得高度關注。
據中國指數研究院數據，2015年前三季度，全國300個城市各類土地成交面積同比下降30.1%，各類土地成交出讓金同比減少22.7%。其中，住宅用地成交面積同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。但2015年9月，包括北上廣深在內的十大熱點城市土地出讓金收入同比上漲63%，環比上漲89.7%，北京等一線城市土地市場尤為火爆，樓面價格屢創新高，并超過同區域二手住宅價格。熱點城市土地市場升溫與全國降溫形成明顯反差。這種土地市場運行反差，在某種程度上反映出當前“資產配置荒”的現實環境。
這種熱點城市地價過快上漲態勢恐將產生擠出效應。
一是人口擠出效應。近年來，熱點城市地價炒作呈現城市核心區域向外逐步擴散的軌跡，城市非傳統中心區域的地價、房價也屢創新高，客觀形成城市建設“攤大餅”模式，致使城市中低收入人群被一步步擠出城市中心區和核心區，階梯式向城市邊緣流動，一定程度上增加了城市交通和社會管理的難度，也降低了城市居民的生活滿意度。
二是產業擠出效應。城市產業高中低端結構相對穩定，以適應城市不同就業人群特點，滿足城市不同產品與服務需求，促進地方經濟社會穩健發展。但高地價以及高地價傳導下的高房價必然會破壞城市產業高中低端布局。部分低端生活服務業難以承擔城市核心區域高房價或高房租而在城市邊緣布局，導致城市核心區域相應服務供應不足。而所謂高端產業也大多集中在金融地產領域，導致城市產業結構明顯失衡，未來增長動力受限。
三是非熱點城市資源擠出效應。高房價下的熱點城市要想保住競爭優勢，需要高端人才聚集和優勢資源集中來支撐，進而必然提高人才報酬和資源回報，這將對非熱點城市資源形成擠出效應。北京、上海、廣州等熱點城市均是金融業高度發達、人才集中的區域，對周邊城市資源具有虹吸效應，加劇了區域經濟不平衡狀態。
且不說高昂地價能否順利向下傳導，就絕對價位而言，一線熱點城市住宅交易價格已媲美甚至超過其他國際大都市水平，而租金收益率卻遠低于保本理財，反映出投資價值趨勢性下降。據中介人士分析，當前主要依靠“置換”需求支撐熱點城市住宅價格高位上漲，但住宅“置換”鏈條終端為中低收入人群，購買力改善空間十分有限，通過“置換”需求鏈條持續支撐地價高位上漲的價格傳導機制存在先天脆弱性。熱點城市住宅價格存在下跌風險，歷史上東京、香港、臺北等大都市住宅價格也曾出現過大幅下跌。隨著互聯網、物聯網等新經濟模式的崛起與發展，市場空間距離將不再是制約經濟發展的首要因素，熱點城市人口資源集中的內在動力也會出現趨勢性消退。從根本上說，房地產作為我國經濟增長驅動力的歷史正在逐漸結束。而熱點城市對房地產業的過度依賴，不利于城市未來穩健發展。一旦地產業發展動力消減，熱點城市或將面臨巨大的經濟社會發展壓力。
