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2024年11月24日
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中國指數(shù)研究院近日發(fā)布報告顯示，在樓市政策逐步寬松的情況下，房企拿地?zé)崆楦邼q，10家品牌房企9月累計(jì)新增土地面積351.67萬平方米，環(huán)比大漲107.84%，拿地成本540.72億元，環(huán)比大漲236.79%。相反，各地庫存居高不下，重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，僅蚌埠、杭州2城庫存有所下降，其余城市均呈現(xiàn)上漲，其中南充漲幅最大為20.32%，深圳次之上漲14.92%。
開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng)，或可看做是市場轉(zhuǎn)暖的一種表現(xiàn)。一方面，可能是開發(fā)商經(jīng)過長時間的等待觀望以后，又積蓄了較強(qiáng)的開發(fā)能量。特別是以一、二線城市為主戰(zhàn)場的開發(fā)商，面對房價逐步回升，再次看到了賺錢的希望；另一方面，也可能是面對樓市政策逐步寬松，尤其是房貸等方面的政策持續(xù)松綁，讓開發(fā)商聞到了樓市新一輪擴(kuò)張的味道，試圖以低價位拿地來占據(jù)制高點(diǎn)。
在去庫存效果很不明顯、各地庫存仍然居高不下的大背景下，開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng)，會對樓市帶來怎樣的影響？數(shù)據(jù)顯示，9月主要城市成交面積環(huán)比下降了2.10%，連“金九”也沒有表現(xiàn)出成色較高的銷售量，反而出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象。這也意味著，開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng)，很有可能是建立在庫存繼續(xù)增加的基礎(chǔ)上，從而使原本就已經(jīng)陷入失調(diào)的供求關(guān)系更加失調(diào)，庫存狀況更加嚴(yán)重。在去庫存問題得不到有效解決的情況下，房地產(chǎn)市場又怎么能夠進(jìn)入健康有序的軌道呢？
開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng)的標(biāo)志，除了數(shù)量快速增多之外，對價格的容忍度、接受度也出現(xiàn)了明顯增強(qiáng)的跡象。與此前相比，拿地成本也大幅上升，10家品牌房企9月累計(jì)拿地成本竟然環(huán)比上漲了236.79%。
開發(fā)商拿地與去庫存相向而行，對樓市來說不是一件好事情。如何消化庫存，無疑是目前樓市能否步入健康有序軌道最關(guān)鍵的因素。只要庫存嚴(yán)重積壓的問題不解決、矛盾不化解，樓市的風(fēng)險就難以消除，就有可能引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險。因?yàn)橄喈?dāng)一部分地區(qū)的商品房庫存，是與地方政府、銀行及其他企業(yè)的利益捆綁在一起的，容易引起連鎖反應(yīng)。去年，浙江蕭山的一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，就讓當(dāng)?shù)卣豌y行十分緊張，被迫采取政府救助的手段。而其他地方的開發(fā)企業(yè)，相當(dāng)一部分也已經(jīng)綁架了政府和銀行。也正因?yàn)槿绱耍齑娌攀菢鞘猩来嫱龅闹行狞c(diǎn)。
為何會出現(xiàn)開發(fā)商拿地和去庫存相向而行的現(xiàn)象？癥結(jié)也在地方政府和銀行，特別是地方政府。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重下行，財(cái)政收入增速明顯放緩，一些地方還出現(xiàn)下降的情況下，如果來自于土地的收入再大幅萎縮，那么，地方政府運(yùn)行將出現(xiàn)困難，許多急需解決的問題也無力解決。對財(cái)政收入來說，在企業(yè)運(yùn)行狀況沒有得到改變的情況下，要想繼續(xù)增加財(cái)政收入難度很大，能夠不下降就已經(jīng)相當(dāng)不容易，唯一能夠通過政府運(yùn)作和政策擺渡取得收入的，只有土地。通過一定的手段鼓勵開發(fā)商拿地，也就不可避免地會成為地方的首選。開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng)，不排除有政府的暗中施力。
如果僅僅是市場低迷，政府暗推開發(fā)商拿地，還能理解，也能承受。關(guān)鍵是，相當(dāng)一部分地區(qū)都存在庫存嚴(yán)重的問題，都需要通過消化庫存緩解已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險隱患。如果再過度供地、過度鼓勵開發(fā)商拿地，就有可能使庫存問題更加嚴(yán)重，供求關(guān)系更加不協(xié)調(diào)。如何緩解這一矛盾，把去庫存的問題解決好，將直接決定樓市下一步的走向。
不要讓樓市再背負(fù)更重要的風(fēng)險負(fù)擔(dān)了，因?yàn)轱L(fēng)險積聚到一定時候，總是會爆發(fā)的。中國的樓市與政府、與銀行、與很多非房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)之間，又保持著密切關(guān)系，一旦面臨風(fēng)險的爆發(fā)，都有可能引發(fā)區(qū)域性、全域性金融風(fēng)險，甚至政府債務(wù)危機(jī)，這才是最需要考慮的問題。
