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2024年11月24日
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樓市利好政策接二連三。
8月31日晚間，住建部、財政部、央行聯合發布通知，調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例，擁有1套住房并已結清購房貸款的，購買二套房最低首付款比例降至20%。新規自9月1起執行。
就在5個月前，即3月30日，住建部剛把符合上述條件家庭用公積金貸款購買二套房的最低首付比例降至30%，此前為40%。
21世紀經濟報道記者注意到，3·30新政至今，全國已有近百城市陸續松綁住房公積金政策，并降低二套房首付至30%。
“原住房公積金優惠政策還未完全落地，新的樓市政策又出臺了，政策的落實力度明顯跟不上政策出臺的頻率和幅度，由此可見對于穩定住房消費的重視。”上海易居研究院副院長楊紅旭說。
公積金二套房首付比例再降
9月1日，中國指數研究院發布百城房價數據，在剛剛過去的8月，百城房價環比上漲0.95%，漲幅較上月擴大0.41%。
這也是百城房價16個月以來首次出現環比、同比雙雙上漲。
在一系列寬松政策下，樓市明顯呈現回暖態勢，但政策似乎還在“加碼”。在歷經7月的真空后，利好又在8月接踵而至。
8月25日，央行宣布降準降息，隨后的8月27日，住建部等6部委放松了長達10年的“限外令”，允許境外機構和個人在中國購房。
8月31日晚間，住房公積金使用門檻進一步降低，擁有1套住房并已結清購房貸款的，購買二套房最低首付款比例降至20%。
“去年9·30新政后，樓市利好政策不斷，截至目前，與2008-2009年相比，利率已降至歷史低位，存準率下降頻次較快，公積金購買首套房和二套房首付最低均為20%，降至2008-2009年水平。同時財稅政策調整也與2008-2009年一致”，中國指數研究院副院長黃瑜說。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，利好政策對樓市的刺激作用不斷減弱，在歷經7月的新政真空后，北、上、廣、深等地樓市成交出現降溫勢頭，新政出臺可以影響預期，加碼金九銀十的回暖速度和力度。
根據上海易居研究院統計數據，8月四大一線城市商品住宅成交面積成交環比全線下跌，整體幅度環比下降22%。
利好二線城市去庫存
雖然住房公積金在支持住房消費的力度上一松再松，但實際上，住房公積金貸款的市場占有率并不高，根據住建部發布的全國住房公積金2014年年度報告，住房公積金的市場占有率（全年住房公積金個人住房貸款新增余額占商業性個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款新增余額總和的比例）為19.22%。
也就是說，絕大多數人買房并非通過住房公積金貸款。21世紀經濟報道記者查詢各地住房公積金網站數據發現，即便是一線城市，住房公積金購房的市場占有率均在30%以下，截止到2014年底，北京住房公積金個人住房貸款市場占有率 25.8%，深圳為27.35%，上海是28.64%。
在黃瑜看來，公積金二套房政策能進一步刺激部分改善性需求入市，但惠及對象有限，主要利好二線城市庫存去化，“從重點城市公積金額度及占購房款比例來看，重點二線城市公積金貸款額度已可滿足當地的基本住房貸款需求，也將是此次公積金新政主要受益對象。”
不少業內人士均表示，住房公積金對穩定住房消費的作用非常明顯，但住房公積金二套房門檻降低的實際落地效果仍待觀察。
值得一提的是，8月31日三部委出臺的住房公積金新政，只提及住房公積金貸款，并未涉及商貸。
根據央行3·30日的新政，二套房商業貸款的最低首付比例調整不低于40%。
“如果想享受公積金貸款首付20%的話，就必須是純公積金貸款，而如果是組合貸款，那么公積金貸款受到商業貸款的門檻拖累，也必須是最低40%才行。” 北京中原地產首席分析師張大偉介紹。
新政亦明確，北京、上海、廣州、深圳可在國家統一政策基礎上，結合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。
9月1日，北京住房公積金的相關負責人稱，北京將根據三部委的通知要求，結合北京的實際情況，研究確定具體如何執行。
除了考慮到一線城市樓市狀況，張大偉介紹，住房公積金與商業貸款不同，各地都有最高限額，光降首付，貸款額度并未隨之提高，對于房價較高的一線城市來說，很難實際落地執行，調整對實際影響不大。
以北京為例，目前北京二套房貸款的最高額度為80萬元，也就是說，只有總價低于100萬元的房屋，才可以完全享受到首付2成的實惠。
