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2024年11月24日
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在不少城市紛紛“松綁”限購(gòu)政策的背景下，8月14日晚間北京市住建委與通州區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》引起了市場(chǎng)的關(guān)注。分析人士表示，通州連夜推出“加強(qiáng)版限購(gòu)令”，將有效緩解因“城市副中心”概念而引發(fā)的投機(jī)、炒房、追漲等風(fēng)潮，這不僅有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的持久健康發(fā)展，更蘊(yùn)含著對(duì)以往房地產(chǎn)粗放式擴(kuò)張的摒棄與城市科學(xué)發(fā)展的追求。
房?jī)r(jià)“跳高”限購(gòu)令出
隨著“北京市行政副中心”的定位正式得到官方確認(rèn)，通州樓市便開(kāi)啟了“酷暑模式”。以一套優(yōu)質(zhì)小區(qū)的80平方米兩居室為例，之前200萬(wàn)元出頭的售價(jià)，在短短兩個(gè)月之內(nèi)上漲了近30%。而“一天一價(jià)”、“臨時(shí)提價(jià)”、“毀約提價(jià)”等種種惜售行為，更是讓很多真心實(shí)意在通州安家的人頭疼不已。
對(duì)如此“火”的樓市來(lái)說(shuō)，北京出臺(tái)的“限購(gòu)令”就像是一場(chǎng)及時(shí)雨。《通知》規(guī)定，滿(mǎn)足以下條件之一，才可以購(gòu)買(mǎi)1套通州區(qū)商品住房：一是京籍無(wú)房戶(hù)；二是已有1套住房的通州戶(hù)籍居民家庭，需落戶(hù)通州3年（含）以上；三是已有1套住房的北京市其他區(qū)縣戶(hù)籍居民家庭，需近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅；四是在京無(wú)房的外地人，需近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。
相比于現(xiàn)行的北京市戶(hù)籍家庭限購(gòu)2套、外地及單身限購(gòu)1套的政策，通州版“限購(gòu)令”不可謂不嚴(yán)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，在全國(guó)限購(gòu)都在放松或取消的大背景下，政府果斷出手為通州樓市降溫可謂非常及時(shí)，有效遏制了通州樓市剛剛露出的漲價(jià)苗頭，改變了市場(chǎng)預(yù)期，限購(gòu)的加碼壓縮了熱炒通州房?jī)r(jià)的空間，有利于通州房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，特別是有助于真實(shí)自住型購(gòu)房需求的釋放。
追漲炒房紛紛受挫
大招祭出，效果明顯。有通州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，“限購(gòu)令”對(duì)其業(yè)務(wù)影響很大，之前其掌握的客戶(hù)大概200組，現(xiàn)在只剩下個(gè)位數(shù)了。鏈家網(wǎng)研究院分析師李巧玲估計(jì)，限購(gòu)升級(jí)之后，市場(chǎng)成交量將下降40%左右，外地購(gòu)房需求，以及本地二套需求基本被堵死，特別是倚賴(lài)外地客群的開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨資金鏈壓力。
那么，炒房、投機(jī)、非理性追漲等看似正常的市場(chǎng)行為究竟又有哪些危害呢？“房?jī)r(jià)過(guò)高，一個(gè)直接的影響就是房租升高，從而帶動(dòng)民眾生產(chǎn)、生活、營(yíng)商成本升高。因此，在人才、產(chǎn)業(yè)沒(méi)有完全充實(shí)進(jìn)去之前，讓‘行政副中心’、‘新城’等概念預(yù)期過(guò)度地透支在房?jī)r(jià)上，不利于副中心建設(shè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。”北京市社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)楊松在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析。
此外，對(duì)于投資不在此次限購(gòu)范圍內(nèi)的商用住房，業(yè)內(nèi)人士提醒，房產(chǎn)稅漸行漸近、商業(yè)用電和商業(yè)用水價(jià)格偏貴，都將導(dǎo)致后期持有、使用及維護(hù)成本較高；與此同時(shí)，商住房交易稅費(fèi)較高，對(duì)后期出手套現(xiàn)的影響亦不應(yīng)忽略。
新城不只有新房?jī)r(jià)
事實(shí)上，通州樓市只是近年來(lái)各地新城新區(qū)“房?jī)r(jià)先行”現(xiàn)象的一個(gè)縮影。如何避免炒作，如何讓房?jī)r(jià)合理反映房屋的內(nèi)在價(jià)值，如何讓房?jī)r(jià)不成為制約新城吸引人才和產(chǎn)業(yè)的因素，成為決策者面臨的一個(gè)重要課題。
在楊松看來(lái)，解決問(wèn)題的關(guān)鍵還有賴(lài)于加強(qiáng)管理和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。“過(guò)去，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式較為粗放，地方政府也比較依賴(lài)房地產(chǎn)帶來(lái)的財(cái)政收入。與之相比，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式向新興、高技術(shù)、高附加值產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身的依賴(lài)就會(huì)降低，那么房?jī)r(jià)就有充足的條件回歸理性并長(zhǎng)期保持。”楊松坦言。
不過(guò)，也有專(zhuān)家對(duì)“限購(gòu)”措施的使用持謹(jǐn)慎態(tài)度。“既然‘城市副中心’的概念出來(lái)了，購(gòu)房需求被吸引其實(shí)是意料之中的事。在特殊時(shí)期，一定程度的行政干預(yù)可以起到穩(wěn)定市場(chǎng)的效果。但從長(zhǎng)期來(lái)看，還是應(yīng)該多方論證，側(cè)重于有效市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)，最終讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用。”北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授周清杰對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
