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2024年11月24日
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一段時間從公眾視野“淡化”的房地產稅有了新動向。十二屆全國人大常委會立法規劃本周向社會公布，包括房地產稅法在內的34項立法任務進入其中，這就意味著備受關注的房地產稅法已正式列入中國立法規劃。
業內人士表示，房地產稅立法意味著相關工作將進入快車道，從時間節拍上也符合之前的市場預判。作為本屆人大立法規劃的第一類項目，這也意味著在本屆政府到任兩年之內房地產稅法必將落地亮相，房產稅將變得有法可依，一旦坐實法律，現有的房產稅條例會被廢止。可以看出，房地產稅納入立法，目的在于理順和完善各環節法規，以便日后順利推出。
豪宅恐成最大贏家
中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦向《每日經濟新聞》記者表示，房地產稅落地，尤其是房產稅的開征會帶來房屋持有成本的大幅上升。相對應的，會凈化樓市投資投機氛圍，對于刺激二手房供應也有直接效果，早期入市的投資客必然會大量拋盤，短期內顛覆樓市供求格局，推動房價向下發展。
而從市場上看，偏遠地區的大戶型將迎來掛牌潮。一旦開征，大量空置房源拋向市場，房價、租金下跌將是大概率事件，而市場需求也會發生變化。
同時，偏遠地區周邊居住條件不如中心區域好，還要承受稅賦壓力，如一些升值潛力較差的老公房，會被選擇拋售或者置換成中心區域品質較高的項目。
這就給未來該區域的豪宅市場帶來了契機。外圍偏遠地區由于受到一些掛牌沖擊，價格會有下降。而中心區域交易向高端項目集中，因此成交價格還會維持比較堅挺的走勢。當前中心區域的豪宅都樂意做大戶型甚至是大平層產品，在房地產稅的壓力下，開發商料會調高小戶型房源比例。
有業內人士估計，估值100萬元的首套房每年增加約5000元稅負。盧文曦向記者表示，房產稅將很可能以面積計征，還會有一些其他連鎖反應。以上海的房產稅計征為例，目前對家庭人均60平方米以外部分征稅，未來房地產稅的免征面積很可能小于60平方米，否則仍起不到預期效果。
在房地產稅法落地前，開發商將采取積極應對的措施。首先，通過轉讓土地或加快項目開發來有序消化土地儲備;其次，在供求結構轉變的過程中，加快庫存去化，實現資金高周轉;第三，未來房企拿地重心向中心區域轉移，非成熟區域的地塊將受到冷落;第四，根據市場需求，在產品結構上做相應的調整，面對中高端改善群體的高品質、高配置的緊湊型房源陸續推向市場，與普通住宅拉開差距。
將成地方財政的支撐
業內普遍認為，房地產稅的重要定位之一就是“土地財政的替代者”。這就意味著，房地產稅需要像所得稅一樣，有很廣的覆蓋面，有龐大的基數作支撐，因此幾乎和每一個業主都有關。以上海為例，去年商品住宅銷售面積1780.9萬平方米，如果估值2萬元/平方米，總值就是3561.8億元。去年二手住宅成交面積1539.3萬平方米，同樣按2萬元/平方米估值，總值就是3078.6億元。二者總值為6640.4億元。參考國際慣例，首套房稅率在0.5%左右，一年稅收就是33.2億元。而去年經營性土地出讓金額1632.9億元。顯然僅對新增交易收稅的話，難以起到補貼財政收入的功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。對一線城市而言，房地產稅達到1千億元級別才能起到比較好的財政支持效果。對于三、四線城市而言，能達到200億~300億就能對土地財政有效補充。
目前，地方政府對土地財政過于依賴，樓市一旦有大幅波動，地方經濟也會受到影響。一旦開征房地產稅，將成為穩定的來源，不再受行業和經濟波動的影響。
大批囤積房源將流出
盧文曦表示，通過壓低房價，將置業成本分擔一部分到未來幾十年的養房上面來，可以使一個家庭擺脫階段性消費枯竭局面，購房同時還能維持穩健的社會消費力，可以帶動其他行業發展，消費溢出效應不可小覷，往大了說，將有助于國民經濟的均衡發展。
有支持，也會有反對的聲音。目前，市場上普遍反映的情況是，思維上的局限性導致市場對房地產稅有些擔憂，擔心樓市就此走向衰落。尤其是一些投資客和房企反對意見較多。盧文曦認為，對投資客而言，只要及時退出，不會有什么損失。房地產稅預計至少還要兩三年時間才會真正落地，而且近兩年投資客比例大為減少，前幾年進入樓市的投資客，收益早已翻倍。就算房價出現下滑，也最多是利潤上的折損，不會“虧到肉里”。
對房企而言也未必是壞事。短期由于個別項目拿到高地價，隨著房地產稅推出，房價下跌，利潤會受到影響。但是隨著需求提前釋放，庫存下降，回籠的資金可以繼續滾動開發，或是加快轉型步伐。
此外，盧文曦還向記者表示，目前高房價導致的直接影響是購買力的下降。房地產稅一旦開征，不僅可以化解當前多地的存量過剩壓力，更為未來開放了更大的城市住房開發需求，形成新房開發和二手房流轉兩個市場的高度蓬勃。
易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，三四線城市人均居住面積大，且以自住需求為主，如果征收房地產稅，應該會提高起征點。
不過，目前來看，一旦房產稅征收被立法，征稅將是全國性的。對于那些在多個城市同時擁有多套住宅的家庭來說，甩賣三四線城市住房，確保所擁有的一二線城市住宅在人均免稅面積內，也許會成為新趨勢。
