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2024年11月24日
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十二屆全國人大常委會立法規劃本周向社會公布，包括房地產稅法在內的34項立法任務亮相其中，這意味著備受關注的房地產稅法正式進入全國人大的立法規劃。“預計房地產稅2020年開征，結束試點，迎來房地產稅新時代。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓向記者分析稱，這釋放出房地產稅開征提速的重要信號。
立法當兼顧效率與公平
正如相關專家分析所稱，房地產稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調節財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用，開征勢在必行。但“在立法和改革過程中，需處理好房地產稅對樓市短期沖擊與地方經濟發展的關系、處理好房地產稅與土地增值稅等其他稅費的關系等。”開征時機、如何開征、要不要設“免征額”等都是當下的改革難點。而今房地產稅立法提速，有必要給出的善意提醒是，必須兼顧效率與公平。
先看效率的問題。立法的工作量大，不能傳導為具體層面的簡單或者說是粗糙。因為既已上升到立法，必須借此時機，打通所有關節，一并“梳理房地產紛繁的稅收政策，避免重復征稅，在最大程度上促進行業健康發展”。“不忘初心，方得始終”，具體到茲事體大的房地產稅立法，尤須如此。
再看公平的問題。對普通公眾而言，他們關注房地產稅立法，尤為關注的還是何時開征、如何開征、有無“免征額”等，和自身利益息息相關的問題。比如“免征額”設置的問題：有專家建議人均60平方米內免征，客觀而言，很有必要。正像很多人看到的，在我們身邊，有不少這樣的例子：準備結婚或者剛結婚的小夫妻，在雙方父母的資助以及自己的努力下，背著每月幾千元的月供，“一步到位”買了套比較大的房子。這樣的房子，“一不小心”很可能就人均60平方米。這樣耗盡數個家庭的力量買來的房子，還對他們征收房地產稅，顯然說不過去。
具體到稅率，上海在房地產稅試點中適用稅率暫定為0.6%，大致靠譜。因為說到底，房地產稅開征，固然應該有抑制投資投機的預期職能，但制度設計應該也必須避免“誤傷”的發生：“免征額”設置是這樣，合理稅率區間的設定，也是這樣。因為繞不開的現實問題是，對那些財富略有結余的家庭，以及相當多數的中產家庭而言，現如今要想實現資產的保值增值，無外乎是炒股、買房兩種渠道。對那些不想去股市承擔風險的家庭而言，購買二套房力圖實現資產的保值增值，多是“不得已而為之”的選擇。而對不是投機的二套房，設定過高的基礎稅率，恐怕也會誤傷到這些財富略有結余，但絕對算不上富裕的家庭。
因循慣例，房地產稅立法有兩輪或多輪征求公眾意見的程序。我們期待著，在立法提速過程中，立法部門以及相關方面，在征求公眾意見環節中，能留出足夠多的時間、拿出足夠多的耐心，傾聽公眾的意見和建議。一句話，公眾不希望“多年磨一劍”的房地產稅法，甫一出鞘便是存在諸多缺憾的“斷柄殘劍”，而是一部足夠成熟和完善，既能“推動中國財稅體制向現代化轉型，更好為經濟健康發展保駕護航”，又不至于誤傷到普通公眾、能夠確保征稅公正公平的法律。
房地產稅法是產業升級的“緩沖器”
“房地產稅法最快2017年完成立法”，被媒體作為增強眼球效應的一個突出賣點。其實，房地產稅法即使落了地，也未必就立即執行，執行過程也不可能搞全國一刀切。因為房地產稅是典型的地方稅，由于各地地稅稅基寬度、厚度差別很大，地稅稅源充盈度差別更大，房地產稅真到了實施的那一天，各地征稅稅率也會存有區別。
房地產稅屬于典型的國有土地使用契稅。自從中國實施商品房制度，國家推出“賣地財政”之后，國有土地使用費按70年的使用年限，已一次性被打入了民眾的購房款中。2011年時，國家決定在上海、重慶試點開征房地產稅，先不說其與70年一次性提前收取的土地使用費之法律關系如何厘定（否則就有重復征稅之嫌），實際上是作為遏制房價瘋漲的“急就章”式的調控工具使。此后，滬渝試點是否該擴大還是廢止的爭執幾起幾落，背后皆與房地產市場的“過火”與“過溫”直接相關。
房地產市場“過火”時，政府很難向剛需購房者作“道義交代”，“過溫”時，GDP下滑明顯，“穩增長”壓力驟然放大。如果看清并承認這系事實，那就不難發現，值此房地產稅法納入立法規劃之時，包括未來數年乃至更長時間段，房地產市場的起落，都會牽涉到“穩增長”這根當今中國最敏感的神經。而這根神經的每一次抖動，都將不可避免地影響甚至左右房地產稅的立法進程和立法節奏。
房地產業是個典型的“中間行業”，其上游和下游的相關產業有40余個，將它們捆綁在一起稍作細察不難發現，它們的日子過得是好是壞，與“穩增長”的大目標不可切割。今年首季經濟增幅勉強實現了“保七”，進入二季度情況明顯不妙，于是，各地紛紛出臺樓市松綁新政，令5月至7月三個月房地產市場明顯回暖，為二季度繼續實現“保七”立下汗馬功勞。
時至當下，在結構調整大框架下，淘汰落后產能、去過剩產能只能繼續忍痛進行，如果怕痛則意味著不進則退甚至前功盡棄，而這樣的調整事實上就是做經濟增幅之“減法”。另一方面，產業升級固然謂“加法”，可問題是新產業、新業態、新增長極的培育有個漫長過程，目前總體仍呈“青黃不接”之狀。所見，在結構調整與產業升級的“加減”之間，作為政府，必須掌握二者之平衡。要平衡就得有一個平衡點存在，“保七”就是現實的平衡點。而繼續維持好房地產市場的整體“火候”，就需有一個彈性足夠的“緩沖器”，確保平衡點不至于偏離過大。直面當下中國經濟的基本構成，若除去了房地產業，恐怕很難再找出第二個體量碩大的基本可收立竿見影之效的“緩沖器”。
結合前不久公布的《2025中國制造》發展綱要，可作一個更客觀的推斷：房地產稅法何時完成立法及何時施行，肯定得首先滿足穩定房地產市場的需要，穩增長才有相應的回旋余地，結構調整和產業升級才能有一個共同的“倚靠”，房地產稅法在2025年時正式施行仍當猶時未晚。同樣，根據產業升級之外化，就是走綠色發展之路再作思考，已納入七大稅法立法規劃的耕地占用稅法、環保稅法、資源占用稅法等帶有“護綠”性質的稅法，倒很可能趕在房地產稅法之前陸續頒布施行。
