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2024年11月24日
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房地產稅法終于有了動靜。十二屆全國人大常委會立法規劃近日公布，房地產稅法正式列入其中。專家預計，房地產稅法最快有望在2017年獲得通過，但不會立即實施，建議人均60平方米內免征。長期看，房地產稅有望增加持有環節的稅負，這將大大抑制投資投機行為，從而有助于房地產市場的理性和穩健發展。
重大進展
——房地產稅法列入立法規劃
房地產稅一直存在較大爭議。早在2011年，上海和重慶兩地曾率先試點向居民住宅征收房產稅，此后2013年傳出房產稅試點擴圍的消息，當年公布的《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確提出“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”，但最后并未見有具體動作。
直至2013年11月，中共十八屆三中全會明確提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，此后，房地產稅的重心轉為推進房地產稅立法工作。在外界看來，由“房產稅”到“房地產稅”，雖然只有一字之差，但卻意味著房地產稅整個大框架將進行再構建。
在經過1年多時間的醞釀后，房地產稅立法終于迎來重大進展。昨日的消息顯示，最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規劃向社會公布，房地產稅法被列入第一類項目，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。
“推進房地產稅立法很有必要”，北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文對中新網記者表示，目前房地產有關的各項稅收五花八門、名目繁多，而且多為1998年住房制度改革之前設立的，已經無法適應當前變化迅速的房地產市場，因此需要好好整合、清理，建立一個科學合理的房地產稅制度。
據了解，目前房地產相關稅收主要在建設、交易環節。其中，房地產建設環節涉及耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、建筑安裝營業稅及附征城建稅、教育費附加、企業所得稅和印花稅；交易環節，賣方銷售需繳納銷售不動產營業稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅或個人所得稅。目前，個人買賣房屋暫時免征土地增值稅和印花稅。
何時通過？
——房地產稅法最快2017年通過
“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”劉劍文表示。
中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文對中新網記者表示，目前房地產稅法初稿已基本成形，但還有一些重大問題需要協調，現在還沒有到向專家等社會各界征求意見的階段。
“我認為，房地產稅法明年有望向社會公開征求意見，進展順利的情況下，會在明年年底審議。”施正文表示，審議需要一定的時間，如果各方形成共識，在2017年通過不是沒有可能，“最近兩三年通過可能性非常大。”
“房地產稅立法要加快，這樣才能為各個地方開征房地產稅提供法律依據。”施正文認為，改革必須于法有據。按照稅收法定的原則，只有盡快完成立法，地方才能開征房地產稅。
房地產稅法通過之后會立即實施嗎？“我個人認為不會馬上生效，而是要過一段時間。”劉劍文告訴記者，房地產稅法從通過到實施應該會有一個過渡階段，從而讓社會對法律有充分的認知、了解和準備。
“立法通過后并不意味著就會在全國馬上開征，兩者不是同步的。”施正文則表示，房地產稅是典型的地方稅，何時開征會授權地方政府自己決定，并不是在某個時間全國一起征收，各個地方可以差別化。
要交多少？
——建議人均60平方米內免稅
房地產稅如何設計，征收范圍和稅率如何確定，要不要設“免征額”，是民眾最關心的話題。
對于房地產稅的設計思路，施正文認為，現階段針對房地產的稅主要在交易環節，對抑制投機、穩定房價發揮作用并不明顯，未來房地產稅將會增加房地產保有環節的稅負，并以房地產的評估值為征稅基礎。
對于征收范圍，施正文認為應該設立一定的免稅面積，“免稅面積設定為人均60平方米比較合理，這樣對于三口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。”施正文說。
對于免征額和稅率，目前官方并未釋放任何信息。但是，施正文建議，對于免征面積，中央可以設定一個最低的標準，在此標準之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。
而對于稅率，施正文建議可以設定一個稅率區間，不要太高，各個地方在這個區間范圍內自主確定具體稅率。“目前國際上普遍稅率標準是1%，中國可以低一點。”
據了解，此前，上海在房地產稅試點中適用稅率暫定為0.6%。征收對象為增量房，即上海市居民二套房及非本市居民新購房，且人均不超過60平方米的新購住房暫免征收房產稅。
什么影響？
——促進房地產市場回歸理性
雖然房地產稅法才列入立法計劃，距離正式通過和實施還有一段時間，但房地產稅法實施后對房地產市場產生何種影響，已廣受關注。
從短期看，中原地產首席分析師張大偉說，鑒于當前開征房地產稅的必要前提——不動產登記還未全面完成，房地產稅短期內落地的可能性很小，目前看對市場影響非常小。
“長期看，房地產稅的開征有助于房地產市場的理性和穩健發展。”施正文認為，房地產稅增加持有環節稅負，有助于引導人們正確看待房地產消費，樹立“房地產主要是居住功能，不是投資品”的觀念，并將會對投資投機產生較大的抑制作用。
施正文表示，開征房地產稅后，房子多、房子評估價值高就要多交稅，隨著成本的增加，很多投資投機者就不會愿意再買房，從而避免社會資源浪費，也有助于財富的調節，實現分配的公平。
財政部財政科學研究所原所長賈康此前接受中新網記者采訪時表示，征收房地產稅的影響是多方面的，它會使房地產市更沉穩、穩健，使其以后在運行中間減少泡沫，遏制肆無忌憚地炒作，而且對于把空置房調動出來、加入租房市場也會有好處。
還有分析認為，未來房地產稅若以評估價為繳稅基礎，將增加房企的囤地囤房成本。在房地產市場下滑的背景下，將對目前大量囤地囤房等行為產生抑制作用。
除了對房地產市場的影響外，劉劍文表示，房地產稅還將成為地方政府財政收入的重要來源。在當前財政壓力加大的情況下，解決地方政府的財政收入問題，有助于地方政府為當地居民提供更豐富的公共產品和公共服務。
在施正文看來，房地產稅是一種直接稅，也是一種財產稅，征收如何做到公平合理，稅收怎么使用，是否用于教育、醫療、環境等民生領域，老百姓非常關切，這也將對政府治理現代化、法治化起到促進作用。
