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2024年11月24日
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進(jìn)入4月份以來，房地產(chǎn)市場連續(xù)回暖。昨日，上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 截至2015年6月份，35個(gè)城市新建商品住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比下跌，6月份存銷比雖略有上升，但只是暫時(shí)性的。
對此，易居研究員王曉燕表示，全國市場去庫存的效果已經(jīng)初步體現(xiàn)，35個(gè)典型城市去庫存節(jié)奏加快，因此“我們認(rèn)為當(dāng)前全國主要大城市的庫存壓力進(jìn)一步釋放中”，預(yù)計(jì)下半年去化周期還將繼續(xù)縮短，房價(jià)將穩(wěn)中向上。
去庫存周期加快
截至2015年6月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26091萬平方米，同比增長3.2%，絕對值相比5月份下滑1萬平方米。目前庫存規(guī)模已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下跌，釋放了積極信號。相比全國庫存走勢，35個(gè)城市多屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。所以總體上看，35個(gè)城市去庫存的效果更為明顯。
2015年6月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.2，這也意味著市場需要用15.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。
值得一提的是，一線城市庫存在年1月份-3月份庫存均出現(xiàn)下行態(tài)勢后4月份微幅上升，5月份-6月份庫存重現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢。今年6月份，一線城市改善型需求積極釋放，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月存銷比低于12個(gè)月，這也是近期一線城市房價(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。
王曉燕認(rèn)為，目前來看，一線城市后續(xù)積極補(bǔ)庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價(jià)上漲的節(jié)奏。而二、三線城市的存銷比走勢也基本一致。
不過，從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，煙臺的存銷比數(shù)值最高。另外，煙臺在2015年前6個(gè)月存銷比都位居第一，反映了市場壓力比較大，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。而天津作為二線城市，其去化速度相對慢也值得關(guān)注。當(dāng)然，天津目前已從2015年5月份的26.2個(gè)月下降到23.9個(gè)月，去庫存壓力仍然較大。
相比而言，深圳、合肥、南昌、濟(jì)南和貴陽的存銷比較小，而作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低，為7.1個(gè)月，這也可以解釋為何當(dāng)前深圳房價(jià)領(lǐng)漲全國。
下半年房價(jià)漲勢依舊
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局7月15日的數(shù)據(jù)，全國商品住宅待售面積出現(xiàn)了三年來的第二次下跌現(xiàn)象，反映了全國市場去庫存的效果也初步體現(xiàn)。而根據(jù)35個(gè)城市的庫存數(shù)據(jù)，目前已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比下跌，反映了此類城市去庫存節(jié)奏更快，當(dāng)前全國主要大城市的庫存壓力進(jìn)一步釋放中。
王曉燕表示，去庫存周期已經(jīng)脫離了高位的水平，目前在15個(gè)月的水平徘徊，這是房價(jià)上漲的重要基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)下半年去化周期還將繼續(xù)縮短，部分城市在“新增供應(yīng)不及時(shí)”、“看漲情緒增加”兩股力量的沖擊下，房價(jià)漲勢會更明顯。
此外，從全國商品房6月份銷售數(shù)據(jù)來看，商品住宅銷售面積12454萬平方米，同比、環(huán)比分別上升18%和44%。而今年上半年，商品住宅銷售額為28941億元，同比上漲12.9%。
對此，鏈家市場研究部李巧玲表示，總體來看，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)整體依然處于較低水平，此前房企積累的庫存壓力也依然較大。但受2015年樓市回暖因素影響，近期新房去化率提高，房企投資積極性也有所上升，部分指標(biāo)開始出現(xiàn)改善跡象。
李巧玲認(rèn)為，隨著市場回暖，一線城市以及部分需求量較大的二、三線城市，房企庫存及銷售回款各方面的壓力將得到緩解。但對于庫存壓力較大的三、四線城市來說，短期內(nèi)去化壓力依然巨大。她進(jìn)一步預(yù)計(jì)，下半年，房地產(chǎn)市場整體將逐漸走出低谷。
