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2024年11月24日
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浙江工商大學管理學院副教授、商貿規劃專家 王浦生
近期受第三輪樓市調控的影響，國內一、二線城市的住宅房價已開始趨于平緩，被擠出住宅市場的投資需求逐漸轉向商業地產市場，也帶來了中高端商鋪的銷售走俏。那么國內商業地產市場現狀及發展趨勢究竟怎么樣了？值得有關部門分析研究。
商業地產將有十年黃金發展期
商業地產發展與一個國家城市化水平密切相關。我國目前的城市化率是46%，國家的發展目標是再過十年，城市化率將提升至60%，這就意味著國內商業地產將會有新一輪的十年黃金發展期，因而，國內商業地產發展的機遇大部分來源于地方政府政策的推動。
時下一些地方政府對商業地產開發的城市綜合體模式情有獨鐘，因此，城市綜合體又成了政府推動城市化進程的商業模型。另外，從房地產開發商角度來看，城市綜合體開發也是一個很好的商業模型。由于城市綜合體的開發投資回報遠高于純住宅項目，城市綜合體內的酒店、商場可長期持有的特性，更可讓開發商長期獲利，況且，在當前銀行對商業地產只提供短期貸款的前提下，而公寓和寫字樓是可以出售的，開發商完全可以通過出售這些可售物業迅速回籠資金，以支持酒店和商場的運營，因而城市綜合體成了當前商業地產開發的主流模式。
商業是綜合體開發成敗的關鍵
城市綜合體雖然具有城市功能集約開發的前瞻性，但也要警惕將城市綜合體概念化、夸大化。城市綜合體作為投資收益型物業很大一部分是商業，只有把商業做好了，才能真正體現綜合體的價值。因此，綜合體內的商業能否成功運作，則是城市綜合體開發成敗的關鍵。況且城市綜合體本身就是一種風險鏈，如果城市綜合體中的某一項功能失敗了，就可能影響到其他功能，進而影響城市綜合體的整體成功。
眾所周知，時下國內商業地產開發，無論經歷哪個階段，流行哪種模式，開發商真正遇到的難題都是“招商”。而商業成功經營才是商業地產開發整體價值鏈的核心價值所在。但綜觀中國商業地產的發展歷程，我們不難發現，十年來國內商業地產開發，自始至終是地產開發走在前面，商業經營跟著地產走；地產主導商業，商業被迫適應地產的節奏。因此，可以說近十年來國內商業地產始終是停留在房地產開發領銜階段，而并非商業發展領銜階段。這一切均說明國內商業地產開發，還處于重數量、輕質量，開發商普遍急功近利、簡單操作的初級發展階段，已導致國內商業地產開發項目普遍呈現出違背客觀經濟規律的脆弱性。所以，盡管去年下半年一些城市的住宅房價暴漲，而商鋪售價與租金卻出現大幅度下跌，甚至出現“住商倒掛”、商業地產價值被低估的現象。在當前住宅“限購令”調控情況下，商業地產投資雖有轉機但并不旺銷的原因還在于：一是商業地產土地使用年限比住宅短，二是貸款利率高，三是貸款年限一般在10年之內，還貸壓力高，四是一旦空置物業成本高，五是物業轉手收益部分稅費高。所以一些城市的商業地產暫時處于價值低估狀態仍屬正常。
警惕商業地產“空心化”
中國內地城市綜合體概念借鑒于中國香港，是2007年才引入內地房地產行業的，但目前內地城市綜合體的開發已經處于高速增長中，并且顯現出“大躍進”的跡象，盲目、沖動的大量投資開發已顯得有些躁動。
首先從政府層面來看。一是，地方政府主導商業地產的“強權”思維大行其道，目前國內二三線城市70%的城市綜合體，政府都集中規劃在新城區，但新城區恰恰是不適合城市綜合體開發的場址。按照商業發展常規思路，新城區應先有人入住，后有產業，再有商業，再有寫字樓。而現在一些地方政府在新城區規劃城市綜合體時恰恰是反其道而行之，先建綜合體，先招商業，再培養人氣。二是，一些地方政府在推出城市規劃地塊招標時，始終未能將最重要的商業網點規劃提出來，很多城市對于城市發展規劃和商業網點規劃是喊得多，落實得少，因此使得城市綜合體的投資開發一哄而上、無序井噴。開發商在地方政府驅動下盲目上馬，集中在一個區域扎堆競爭，不僅影響到房地產企業自身的良性發展，也造成很大的土地資源浪費。
其次從房地產開發商層面來看。一是房地產開發商在開發城市綜合體前，普遍對當地消費力判斷不足，對市場預期過于樂觀，盲目立項，簡單復制大城市的成功經驗。而任何一個主力商家要入駐一個城市綜合體，是需要事前分析許多市場調研指標的，尤其是周邊的居住人口、購買力情況以及商業的密集程度等，但大多數房地產開發商恰恰沒有這種理性意識和前瞻性眼光。二是，開發商普遍不重視商業地產“設計方案市場化”環節，即建筑師的項目概念設計方案必須先提供給市場專家或商業運營專家看，甚至是提供給重要商家看，由他們提出基于市場角度的設計修改建議。但客觀事實是大部分城市綜合體開發，80%～90%的開發商不懂得商業地產的訂單式開發模式和開發理念，都是單純設計先行，認為外觀漂亮是主要的，而忽略最重要的商業經營元素的基本要求，從一開始的產品設計環節上就埋下了致命的隱患，以致建成后的城市綜合體的物業價值、經濟價值無法得以充分實現。
由此可見，隨著近期全國各地土地市場的快速升溫，各地城市綜合體“一哄而上”、“井噴放量”、“無序發展”的現象更加突出。而由于當前國內商業發展明顯滯后于房地產發展的利空現狀，以及城市綜合體開發“暴飲暴食”所袒露的食量過大但消化能力卻跟不上的問題，將導致商業地產開發“利好”、“利空”消息相互抵消，故今后在一定時期內牽扯到商業地產過剩、空心化和商業爛尾樓增多等問題，值得加以關注和警惕。
