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2024年11月24日
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早在6月16日，股民老徐就清倉了，并把這筆錢投入到樓市，在北京六環邊買了套商住項目。面對這幾天的股市暴跌，老徐頗為得意地對記者說，“股市有風險，現在利率低，買房更穩妥。”
剛剛經歷了一輪“風雨洗禮”的A股投資者中，做出類似老徐的選擇的恐怕不在少數。賣股買房，這為近期樓市，尤其是一線樓市的回暖再添一把火。
萬達集團董事長王健林在做客新華網思客講堂時直言，北上廣深這些城市房價永遠會上漲。這一說法是否靠譜？
中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴記者，一個大都市建設用地的總量，一般是整個城市土地總量的1/3到1/2，一線城市的用地指標已經達到該數據的極限，所以只能從存量土地方面考慮。
陳晟認為，越接近這個極限值的城市，土地的供應量就會越少，相對來說價格也愈加堅挺。如果這類城市的人口還在持續增長，存量土地的盤活又不夠快的話，那么房價上漲的速度就會更快，反之亦然。現在來看，北京、上海、深圳這三個城市目前已接近用地的極限。
政策利好提振樓市成交
在多位業內人士看來，此次樓市回暖，與政策利好密不可分。“限購令”取消，降息，降準，多地公積金迎來調整，房貸優惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好，無疑提升了消費者的購房信心。
在“第七屆中國產業園商務區發展論壇”上，中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一表示，當前的宏觀經濟形勢和房地產關系非常密切。在政策利好影響下，4月份以來全國房地產市場形勢出現了積極變化，4月一線城市和部分二線城市房價開始明顯企穩回升。
6月27日下午，央行官網發布消息，從6月28日起有針對性地對金融機構實施定向降準，以進一步支持實體經濟發展，促進結構調整。與此同時，存貸款利率對稱降息0.25個百分點。一年期存款基準利率降至2%，比歷史最低值的1.98%僅高0.02個百分點。而一年期貸款基準利率，在今年5月11日創下5.1%的史上最低值后，進一步降到了4.85%。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，此次降息降準無疑對房地產市場形成利好，不論是上游的開發融資，還是下游的購房按揭，都將受益。今年二季度以來房地產量升價穩的趨勢將在下半年延續。
偉嘉安捷企劃經理吳昊指出，新一輪降息后，商貸的按揭利率為5.4%，公積金貸款利率為3.5%，比2008年全球金融危機時的利率還要低。以北京為例，公積金首次置業可以最高貸到120萬元。假設貸款20年，降息后，公積金貸款每月將節省155.14元，總利息節省近4萬元。按基準利率算，商貸每月將節省利息169.62元，總利息節省4萬余元。
政策托市效果已經顯現。2015年5月，北上廣深四個一線城市新建商品住宅成交面積分別為94萬、130萬、100萬和60萬平方米，環比增幅分別為3.2%、4.8%、17.5%和46.7%，同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。
從環比來看，深圳增幅最大；從同比來看，深圳和上海反彈力度最大。與上一輪樓市復蘇期的2012年5月相比，深圳、上海新建商品住宅成交量已遠遠超過當時，故在本輪樓市調整中，深圳和上海領漲一線樓市。
樓市的火熱加快了去化速度。易居智庫數據顯示，一線城市5月末新建商品住宅庫存面積為3615萬平方米，環比下跌1.5%，同比增長12.4%。同時去化周期11.3個月，已經連續5個月低于12個月的水平。
虹吸效應帶來人口凈流入
為什么選擇來到北上廣深？作為一個“北漂”，記者和身邊多位小伙伴們聊過這個問題，更多的人用一個詞來回復，那就是“機會”。
不管北上廣深的房價有多貴，居住有多難，空氣有多糟糕，道路有多擁堵，還是有那么多人蜂擁而來。
除了機會，經濟增長水平，也是導致一線城市人口凈流入的關鍵因素。央視新聞微博發布的31個省份人均收入排行榜顯示，2014年滬、京、浙、深等省市的城鎮居民人均收入都超過4萬元，上海達47710元，分區域來看，東、中、西收入差距依然顯著。
北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布的2014年度人口調查抽樣結果顯示，2014年末，北京全市常住人口為2151.6萬人，與2013年相比，增加36.8萬人。其中，全市常住外來人口為818.7萬人，與2013年相比，增加16萬人。
上海市統計局、國家統計局上海調查總隊發布的數據顯示，到2014年末，上海全市常住人口總數為2425.68萬人。其中，戶籍常住人口1429.26萬人，外來常住人口996.42萬人。
深圳的數據顯示，2014年深圳市常住人口中非戶籍人口為745.68萬人，戶籍人口為332.21萬人，非戶籍人口的數量是戶籍人口的兩倍多。此外，廣州也是位居全國人口凈流入第一梯隊的城市。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池認為，由于各城市發展不均衡，而一線城市具有較多的教育、醫療等優質公共資源，有較多的就業機會，所以人口規模還在不斷增加，房地產市場仍然會供不應求，未來房價很難降下來。
土地天花板制約樓市供應
除了北上廣深，還有哪些地方適合置業？
王健林在做客新華網思客講堂時表示，國土部剛剛發布了對16個城市用地的剛性約束規劃，16個城市近期會出臺一個最終用地極限，當然包括北京、上海、廣州等。也就是說，到這為止，不準再新建了，只能在存量上想辦法，只能二手買賣。這個制度會進一步使這些城市的供應量減少，所以一線或者二線靠前的城市會永遠處于房價上漲的過程中。記者注意到，早在2014年7月，住建部和國土部共同確定了全國14個城市開展劃定城市開發邊界試點工作。首批試點城市包括北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、西安以及貴陽。“城市開發邊界”指根據地形地貌、自然生態、環境容量和基本農田等因素劃定的、可進行城市開發和禁止進行城市開發建設區域的空間界限，即允許城市建設用地擴展的最大邊界。
趙秀池說，上述城市都是常住人口在500萬以上的特大城市，人地矛盾比較突出，耕地逼近紅線。用地剛性規劃使新增建設土地供應得到剛性約束，更多的是在盤活存量上下功夫，未來城市建設用地供應會越來越少。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，北上廣深外加成都和武漢，是人口聚集過快的城市，這類城市是想絕對性地控制人口過快增長；第二類是潛力城市或中心城市，未來也可能會感染上“大城市病”，目前是預防性地控制。
歐陽捷預計，上述城市未來房地產銷售會加快，進而促進去化速度加快；未來人口流入會有所減慢，但凈流入趨勢不會改變；尤其是一些土地供不應求的城市，還會帶動中心城市地價上漲，進而帶動周邊房價上漲。
