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2024年11月24日
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一方面小區維護急需資金卻無法籌措到位，另一方面住宅專項維修資金的申請手續繁瑣復雜，本該屬業主所有的巨額專項資金在銀行“躺著睡大覺”。為了解這一矛盾出現的各種緣由，本報記者深入云南、湖南、上海等地實地考察。
據中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會的不完全統計，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國收繳的維修資金在5000億元左右。但這筆錢申請手續繁瑣，不易拿到。同時，進入“中年維修期”和“老年危房期”的建筑逐漸增多，資金的供需矛盾突顯。一些房屋電梯停運、房屋漏水、墻壁剝落，但維修資金卻遲遲撥付不下來。
大量住宅專項維修金趴在銀行
昆明市五華區從2006年12月開始啟動住宅專項維修資金收繳工作。據統計，截至2014年底，五華區共收取50多個物業項目住宅專項維修資金4.3億元。“由于不少開發商欠繳，目前仍有40多個小區7000余萬元住宅專項維修資金尚未移交至住宅專項維修資金專戶。” 五華區住建局房產管理科負責人說。
該負責人告訴記者，目前住宅專項維修資金在住建廳指定的銀行專業賬戶中存儲，利息相對較低，而目前五華區每年住宅專項維修資金使用量不到總額的2%。大量住宅專項維修金趴在銀行賬上。
事實上，住宅專項維修資金管理使用滯后的主要原因是資金從申請到撥付時限較長。“既要經過有利害關系2/3業主(業主數量和建筑專有面積均超過2/3)同意，還需一定時間的公示，再加上現場查看和電話核實業主情況，整個流程時間較長。”房產管理科工作人員建議，當務之急是進一步明確緊急情況使用住宅專項維修資金的相關規定，以便合理使用住宅專項維修資金。
“目前住宅專項維修資金的補繳工作只有一些原則性規定，具體按照什么樣的標準補繳卻沒有明確規定，隨著住宅小區使用年限的增長，住宅專項維修資金使用量也將逐年增大，若干年后將面臨補繳的問題。”房產管理科負責人告訴記者，應對相關制度進行補充完善。
試點“應急維修”可直接使用維修資金
2014年10月初，長沙香頌國際小區有部電梯過了保修期，因鋼絲繩斷骨，停止了運行。10月13日，小區業主委員會向雨花區城鄉建設局申請使用物業維修資金維修電梯。第二天，區城鄉建設局、街道辦等組成聯合外勘組到現場勘定，最終認定此種情況屬于“應急維修”的范圍，同意按規定申報物業維修基金。
經過“公告—施工—驗收—公示”等環節，不出一個月，13500元從長沙市物業維修基金管理中心直接撥付給施工單位。小區的業主委員會委托人彭中玉說：“這在以前不敢想象。”
據介紹，長沙市從2003年開始歸集物業專項維修資金，到2014年底歸集總金額達到120億元。由于受到“雙2/3”業主簽名難的問題，資金使用率為1.18%。
改變始于2012年2月，雨花區在全省率先試點物業維修基金管理創新。雨花區城鄉建設局局長張學軍介紹，試點經驗主要包括三方面：一是發生電梯故障等危及人身安全的5種緊急情況時，可以直接使用物業維修資金；二是對“同一物業管理區域內全體業主受益，且單項物業維修和更新、改造項目費用在3萬元以下”的項目，一次表決，多年受用，不用重復簽名；三是將3萬元以下的一般維修項目交由區級部門外勘和審批。
到2013年7月1日，《長沙市物業專項維修資金管理辦法》正式施行，雨花區試點經驗得以在全市推廣。“一些物業小區持續多年的房屋漏水、消防設施毀壞等問題得到解決，一些主水管爆管、供電線路燒壞等突發問題得到及時處理。”張學軍說，從辦法施行至今，雨花區完成應急維修238宗，共撥付款項300多萬元。
信息平臺織就資金安全保護網
打開電腦進入維修資金統一信息平臺，鍵入某小區名稱，該小區的維修資金總額以及使用情況一目了然。“有了這個信息平臺，各個商品住宅的專項維修資金有了最安全的保護網。”上海市物業管理事務中心維修資金管理科科長張炳軍說。
上海早在上世紀末就開始歸集、管理住宅維修資金，至今10多年，商品住宅維修資金已歸集了443億元。截至目前，上海已累計使用維修資金38億元，使用率為8.6%，高于全國平均水平，這源于上海市在管理住宅維修金方面的制度創新。
業主大會自我管理的原則是上海在建立維修資金制度時確立的。在業主大會成立前，維修資金由市、區兩級房管部門代為管理，資金存放于專戶管理銀行開立的維修資金代管專戶中，按幢立賬，按戶核算；業主大會成立后，維修資金本息全部劃入業主大會銀行賬戶，按照專戶儲存、專款專用、業主決策、自我管理、政府指導監督的原則管理維修資金。
無須政府審批，維修資金會不會亂用呢？“不太可能。”周宏偉表示，上海在健全政策法規基礎上，建立了一個統一的信息平臺，2002年正式啟用，“利用信息化手段，以系統管人，以系統規范業務，保證業主大會規范管理和使用維修資金。”
維修資金管理涉及多個主體，貫穿房屋整個銷售、使用過程，平臺設計時，就將這些因素全部涵蓋進去，同時將全市20多個涉及維修資金的相關法規規章設計進平臺流程，并且與銀行實時聯動，實現了從維修資金首期歸集到維修資金使用全過程實時監控和信息公開。
以小區電梯故障為例，物業發現后需先制定維修預案，包括預算金額、維修起始時間、施工單位以及對業主的影響等，錄入信息平臺，平臺自動生成告示單，物業打印出來，在小區張貼。2/3以上的業主通過后，形成業主大會決議，同樣平臺生成告示單，告知全體業主，并可實施維修工作。“從銀行支取維修資金，必須出示施工合同、業主大會決議、支取匯總表等憑證，每個信息都帶有條形碼，銀行掃描核對，不匹配就是偽造，不僅不會支付，還會通知物業企業予以追查。”張炳軍表示。
“2008年，我們還引入了工程造價咨詢單位和審計單位，對小區動用維修資金5萬元以上工程進行審價、使用程序進行審核。”周宏偉說道，第三方機構的引入，有效地減少了維修資金使用過程中出現的工程造價高估冒算、使用程序不規范等問題。
截至目前，機構共出具審價報告3600份，核減金額9000萬元，核減率為8%。“下一步，我們還計劃引入會計師事務所、業委會專職秘書等，輔助業委會、物業服務企業對小區維修資金、公共收益進行管理，進一步提升業委會的自我管理水平。”
