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2024年11月24日
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新政·解讀
北京“限購令”或將全國推廣
原文：一是各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格施行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。
解讀：
事實上，4月中旬，本輪房地產調控的重頭文件“國十條”出臺至今已經有4個多月過去了，但只有北京、深圳、天津、廣州等幾個一線城市和為數寥寥的幾個二線城市出臺了地方細則,而其他城市至今沒有響應“國十條”出臺相應細則。也正是如此，早在7月初，住房城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林就提出，地方政府不重視、政策執行力度不力是本輪房地產調控中的最大問題之一。
而在出臺細則的幾個城市中，北京市包括“限購令”在內的細則是全國房地產業內人士公認最嚴厲的。4月30日下午出臺的“北京細則”明確：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品住房。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”，在全國引起強烈反響，多位業內人士和購房人在當時提出，如果北京限購令得以全國推廣，樓市降溫速度能加快。
而昨晚出臺的新政將這一“想法”變成了現實。文件在強調各地要加大貫徹落實調控政策的同時，并明確“嚴格施行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任”。
此外，最值得關注的是有關“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民P庭購房套數”的規定。業內人士對此分析認為，北京商品住房“限購令”或將在全國其他城市推廣，而這將在一定程度上抑制購房需求。
無納稅證明外地人暫停房貸
原文：二是完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。
不難看出，此前房貸政策支持的中小套型首套商品住房首付也開始提高。以北京目前成交均價2萬元/平方米的一套面積為80平方米商品房為例進行新老房貸政策下購房人首付款對比：顯然，昨天之前，購房人需要支付的首付為80平方米×2萬元/平方米×20%=32萬元，而今天開始，首付則變為80平方米×2萬元/平方米×30%=48萬元，相差16萬元。而購買中小套型的一般為首次自住購房，經濟能力有限，多出的16萬元首付不是小負擔。
■變化二：外地人購房政策更嚴
外地人貸款購房的政策變了。昨天之前，按照住房城鄉建設部5月下發的《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》中第四條規定，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地購房人，可按第二套（及以上）房貸政策執行，即首付不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍。而昨天的新政明確，今天開始，這類外地人貸款購房被暫停了。業內人士預測，該項新政將對燕郊、“京津冀一小時生活圈”以及海南等外地人群購房比重大的地區影響加大，如果執行嚴厲，全國性房價下降或許從這些區域率先開始。
■變化三：買房不能再用消費性貸款
禁止消費性貸款用于購買住房。而在昨天之前，事實上，自4月二套房貸政策從嚴以來，招商、交通等銀行推出的“綜合性抵押消費貸款”等產品，實際上就是幫助許多二套購房人規避“二套房貸”高首付、高利率的。據介紹，此類綜合性抵押消費貸款的利率經過優惠后一般能低于基準利率，獲得的綜合性消費貸款則用來支付新購二套房屋的房款。而自今天開始，隨著新政的出臺，這條規避二套房貸高首付、高利率的路被堵了。
業內人士分析認為，房貸政策的再度從緊，將對近期又開始躍躍欲試的“投資購房人”造成心理打壓，將使得出現“非正常反彈苗頭的樓市再度平穩”。
■文/本報記者 余美英
新政·落實
央行銀監會昨叫停三套房貸
第三套及以上住房貸款全面被暫停，貸款買房不分面積大小首付一律三成以上。昨天，央行、銀監會出臺更嚴厲的差別化住房信貸政策。兩部門表示，此舉是為進一步深入貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號），鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。
央行、銀監會要求，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。
此外，各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為的房地產開發企業，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。
在打擊投資投機購房的同時，央行銀監會表示要繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。
業內人士表示，這次出臺的信貸新政中影響比較大的要算是首套房貸的首付提高。以前北京地區對于借款人的房貸審核已開始執行以家庭為單位的“認房認貸”，在貸款成數方面以90平米房產為劃分界線，90平米以下貸款首付還能兩成；90平米以上貸款成數為七成。今后，不論房屋面積大小，首付都得提高至三成，原來150萬的房子首付只要30萬，現在就得多付15萬。而第三套房貸暫停的要求對北京市場影響不大，此前京城絕大部分銀行已經自行停止了三套房貸。
