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2024年11月24日
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2015年3月1日開始，《不動產登記暫行條例》正式實施。為此，有不少人認為不動產登記將成為拉低房價、抑制腐敗的利器，甚至有人說未來十年后中國最便宜的就是房子。不動產登記的目的是什么？不動產登記對房地產究竟能發揮什么作用？《城市化》雜志特邀中國國際城市化發展戰略研究委員會副主任、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌進行解讀。
顧云昌：我認為，“不動產登記將成為拉低房價、抑制腐敗的利器”是人們對于此項工作的一種期望。
先看看房價，決定房價的因素是供求規律和供求關系，當供大于求時，房價就上不去；供不應求時，房價必然上漲。過去十年我國房價之所以上漲快，除了供求關系，其主要原因是貨幣因素，市場上貨幣流動性過剩，房價必定上漲。第二個因素是中國的土地制度，地方政府需要靠土地維持財政，地價不可能降，2014年各項指標都在下降，唯獨地價沒降，地價上漲必然導致房價的上漲。面粉賣得比面包貴，面包會便宜嗎？第三個因素和金融產品有關，老百姓沒有更好的投資渠道，只好投資買房子來實現保值增值。只有我們的金融改革跟上去了，有更多的金融產品，投資房地產的人或許會減少。
說未來十年后中國最便宜的就是房子，這是憑主觀想象出來的，這要看是相對哪些國家而言，同時需要我們客觀分析未來十年的供求關系如何、貨幣政策、土地和金融改革怎么樣。當這些還不得而知時，也就不能簡單地進行判斷。我個人認為，如果中國的房地產保持健康的態勢，特別是隨著老百姓財富的增長，未來十年整體的房價會穩中有升；如果房地產崩盤了，泡沫破裂了，就會像人們說的那樣出現最便宜的房子。只要房地產平穩發展，就不可能有最便宜的房子。房價的增長速度可能和我們的收入增長速度差不多。
至于有人提到的反腐敗，這不是不動產登記的主要目的，只是在實施過程中的一種副產品，比如不動產登記之后更透明了，對不正當行為更清楚，讓查處腐敗更方便，對不通過非法手段拿到房子的人更有威懾作用，畢竟原來可以隱瞞的現在沒法隱瞞了。在不動產登記前，我們的反腐工作照樣在進行。
其實，不動產登記有兩個主要目的：一是通過對全國不動產的數量、類別、分布及產權狀況等“摸清家底”，建立基礎數據，有利于國家制定科學的宏觀發展政策，可以大幅提高房地產政策的針對性；對于國家的決策、經濟發展就能很好地按照實際情況來做。第二個目的是保護產權人的利益，因為登記入冊的房產是誰的、土地是誰的、小產權是誰的，一旦遇到爭議，民眾能夠根據不動產登記簿的記載來確定權利和保護權利。
現在有一種誤解，似乎覺得國家對房地產的數據一點也不清楚。其實不是這樣的。土地部門、房產部門等都有自己的統計，只是不太完整和系統，現在要通過不動產登記讓其統一起來，使其更加完善。
不動產登記究竟對房地產市場有什么影響呢？不動產登記后，讓一些人不敢大量地購置房產，也有可能讓房產稅的征收加快速度，讓一部分人退出手頭的房子，進而影響到供求關系，這將讓房地產更加規范和健康發展。
《不動產登記暫行條例》十問十答
1問：可以以人查房嗎？
答：不可以，目前只能以房產地址查詢。
2問：什么人可以查？
答：只有權利人、利害關系人、有關國家機關可以依法查詢、復制不動產登記資料。
3問：什么是權利人、利害關系人？
答：權利人指的是房地產權的所有人，房子是自己的話，就可以申請查詢自己名下的房產情況。若房子抵押給銀行，那么銀行作為抵押權人，憑借抵押登記也有權去查詢登記資料。
利害關系人是指和不動產所有者有直接關系者，比如夫妻等。此外，在一些債務糾紛中，債權人可以憑借人民法院的補充證據材料通知書，自行或委托律師事務所查詢債務人（欠債者）名下的已確權房產情況。
4問：怎么進行不動產登記？
答：步驟是這樣的：申請人提出申請→提交材料→不動產登記機構審查材料及書面給出受理通知→完成登記（自受理登記申請之日起30個工作日完成）。
5問：申請不動產登記都要準備點什么資料？
答：主要準備6項內容：首先需要填寫登記申請書；另外攜帶申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；不動產界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關系的說明材料；法律、行政法規以及條例實施細則規定的其他材料。
6問：什么時候能查不動產？
答：2014年——建立基礎性制度；
2015年——健全配套制度；
2016年——全面形成制度體系；
2017年——實現不動產登記信息共享，依法公開查詢。
7問：能否查海外資產？
答：不動產登記條例不涉及海外資產的登記和查詢。
8問：不動產統一登記的功能有哪些？
答：可適度挖掘不動產登記的衍生價值，如利用不動產登記制度與反腐敗形成“組合拳”。
國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。
為全國統一的不動產交易市場形成，構建明晰的產權基礎。
9問：不動產登記和百姓有什么關系？
答：不動產登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點就能一步查詢，避免產權交叉或沖突。
不動產統一登記是一系列重大改革的基礎，比如賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等。
10問：不動產登記嚇倒了誰？
答：嚇貪官：不動產登記是反腐利器？打擊房叔、房姐，這主要還是看管理部門，普通人是查不到官員的房產的。
嚇買房者：為房地產稅鋪路？短期內并不能實現，要看房地產稅的立法推進情況。
嚇賣房者：房價會下降？對二手房短期內有影響，但是真正要讓房價下降有困難。（依據網上資料整理）
