以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
■ 土地制度屬于一國最基本的不動產制度。中國改革開放以來，始于農村的土地制度相關改革（農村土地上的“雙層經營聯產承包責任制”）不僅為我國經濟社會發展提供了農業基礎層面的活力與動力，也構成了其他諸多領域改革的前提和保障，引領了我國改革開放的大潮。但隨之而起的城鎮化快速發展與“經濟起飛”，對于從農村到城市的土地制度改革提出了更多的要求與挑戰性問題。
核心難題在于土地產權制度改革
我國土地制度改革推進的難度之所以很大，主要在于這一改革所涉及的層多面廣，歷史上積累下來的矛盾糾結纏繞，利益平衡的難度很大。當前與土地制度相關而存在的諸多矛盾，其深層次原因都與土地產權制度密切相關。土地產權制度走向何處，是我國彌合“二元經濟”、實現城鄉一體化發展的現代化進程中必須解決的重大問題。
從所有權屬性上來看，我國土地分為國有土地和集體土地兩種性質的土地。城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除無主荒地等由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有（深圳已有改變）。農村集體土地在實現承包經營制度框架之下，中央近年來已先后提出允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股。但“農字號”的土地始終是與城鎮建成區分開的，一旦需要“農轉非”，原則上就必須征用為國有土地，完成審批及征用、補償的全套程序。總體看，現行土地制度框架是“公有二元”特征的，把國有土地所有權和集體土地所有權并列的兩種產權結構體系。名義上同屬公有土地，一為大公，一為小公，大公大到“全民”（國有為其具體形式），小公小到某一村民小組，具體的權、責、利情況千差萬別，十分復雜。從現實來看，這一產權制度結構體系，產生了諸多矛盾或問題，主要體現在五個方面。
目前的五大矛盾
第一點，國有土地與集體土地權利、責任“雙重不對等”所產生的矛盾。一方面，國有土地與集體土地權利不平等。這不僅表現在集體土地由于實行鄉、村和村民小組“三級所有”所帶來的所有權虛置與紊亂問題，而且更為突出地表現在使用、收益和處分權上的不平等。長期以來，我國嚴格限制農村集體土地轉為建設用地，除特殊規定外，集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。這也就意味著農村集體不能面向市場供地，只有經國家征用轉為國有土地后，才能由國家出面出讓、轉讓和用于非農建設。因此，與國有土地權利相比，集體土地的使用權、收益權和處分權都是不完整的。雖然近些年來我國做出了解決這一問題的一些探索和制度調整，但由于受諸多現實制約因素的影響，尚未真正實現國有土地與集體土地權利平等。集體土地與國有土地權利的不平等，又表現為制約農村發展和引發紊亂狀態等諸多問題的原因。例如，導致“小產權房”問題大量出現的主要動因，就在于兩種土地權利和收益的顯著不平等。
另一方面，國有土地與集體土地又存在責任不對等情況。在很多地方，政府無法在集體建設用地使用權轉讓時分享土地增值收益，而政府（代表全民）在公共基礎設施等方面進行了大量的投入，是引起土地增值的一個重要原因。如果政府不參與集體土地收益分配，只強調集體土地權利，而不讓集體承擔責任，顯然也是不公平的。這種責任不對等的現象，是近年來現實生活中集體土地產權轉讓中日益頻繁出現的顯化問題。
第二點，“二元”產權結構體系使土地利益協調和農民權益保護的難度大大增加。在土地利益協調和農民權益保護中涉及的一個根本問題是土地增值收益的公平分配。土地“漲價歸公”是頗具學理淵源的一個重要思路，來源于孫中山著名的《民生主義》演講，其針對中國歷史及其二十世紀初的土地問題提出了“平均地權、照價抽稅、照價收買、漲價歸公”的政策。該政策的理論基礎認為，土地可以私有，但土地，特別是城市土地的級差地租和市場漲價，不是土地私有者帶來的，而是社會改善基礎設施及其環境，以及人口聚集所帶來的。因而，土地的級差地租和市場漲價應當歸公，“以酬眾人改良那塊地皮周圍的社會和發達那塊地皮周圍的工商業之功勞。”
但現實中的土地增值收益分配，不可能是簡單絕對的“漲價歸公”，或其反面的一律“漲價歸私”，而應按照“公私兼顧、增值共享”的原則，處理好國家、集體和農民之間，以及近郊區直接受益農民與遠郊區未受益農民之間、農民的土地權益和社會公共利益之間等多重利益關系，建立合理分配機制。兩種產權結構體系并存，特別是集體土地產權主體由于多種原因最易虛置，增加了利益協調和保護農民權益的難度。無論是作為一級政府的鄉鎮，還是作為農村基層群眾自治組織的“村民委員會”，都很難成為真正意義上的民事權利主體。在農村社會成員必然變化（如生老病死）和必然流動（如異地嫁娶），以及近些年隨著長年外出打工等形成的流動性增強的情況下，集體土地產權如何在“集體”中的每個人那里得以體現和受到保護，成為一個十分突出的問題。
第三點，集體土地產權主體虛置與土地流轉相關的扭曲、作弊問題。集體所有權的虛置，成為土地流轉的嚴重制約因素和不規范因子。土地流轉是現代農業發展的內在要求和城鎮化發展的必然趨勢，能夠提高土地資源配置效率，促進農村剩余勞動力的轉移。雖然近些年來國家逐步放寬政策，并允許農民的土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉，但在集體所有權虛置情況下，農民并未擁有完全的土地使用權，并且受鄉鎮規劃、承包經營期限、具體操作程序等影響，往往限制性扭曲了符合規模化和專業化經營要求的土地流轉；而且名義上“一人一票”式所有權的極易落實和虛置，又為侵犯集體土地權益的作弊與腐敗打開便利之門。土地征收補償不合理、強制征收、村委會成員利用土地牟私利等，都嚴重侵犯了農民的土地權益（當然也包括其背后的全民公共權益）。雖然近年來，我國一些地方在農村采取股份公司、合作社等組織形式，將股份量化到村民，提升了“集體”內部的規范性，但利益分配中的一些問題和矛盾（特別是對外部而言）仍遠未得到根本解決。
第四點，“公有二元”產權結構，加大了政府管控與市場自主調節土地資源間的矛盾。在市場經濟下，市場機制是資源配置的基本方式。土地作為一種生產要素，需要發揮市場的配置和調節作用，以提高其配置效率。由于人多地少，土地在我國現實生活中成為一種特殊的“自然壟斷”資源；再加上事關國家糧食安全、十三億人吃飯問題，如果完全依靠市場自發調節，可能導致農地使用不當、農地和建設用地比例失調，引發糧食安全問題。更何況城鎮化帶來的中心建成區的擴大，必然引發市場式“試錯”、無法有效解決“通盤規劃合理化”問題，因此，需要政府發揮積極的管控作用。然而，在土地資源配置權利上，政府與市場之間往往處于一種此消彼長的矛盾之中。解決這一矛盾的關鍵是如何找到合理的邊界和分工、互補機制，使政府與市場都能發揮積極作用，共同提高土地資源配置效率。
一般而言，政府應該在保護耕地、保護各類土地產權、實施土地利用規劃等方面發揮主導作用，市場應在土地資源配置上發揮主導作用。市場經濟的一般經驗是土地可分為私有和公有（國有），商業活動對私有土地的需求只能通過市場交易滿足，公益項目對私有土地的需求可通過國家征用（有補償）來滿足，政府有規劃權，但在依法管控事項之外，全部交給市場。然而，在我國“公有二元”產權結構和現行體制下，政府在“公”字號土地的使用、管理與交易中，明顯存在管控過度與管控不到位并存的現象，市場的積極作用被抑制，消極作用又往往未得到抑制。
第五點，“二元”產權結構與城鎮化發展之間的成本上升與風險壓力日趨明顯。截至目前，我國城鎮化的推進主要是由政府主導的征地，以現行的一套土地征收制度為支持。隨著城鎮化發展，兩種土地產權結構下的征地成本上升，“棘輪效應”加“攀比競抬”式壓力日益顯現。首先，政府主導城鎮化的現實資金約束和風險日益增強。政府主導城鎮化，是以大量的建設資金為前提的。沒有資金保障，地方政府就難以為城鎮發展提供必要的基礎設施建設，政府主導的方式也就難以運行了。我國現有征地制度的一大優勢，就是初始開發環節通過低價征收、高價拍賣的方式，為政府推進城鎮化提供了大量的資金支持。然而，隨著農民土地維權意識的增強和各方“討價還價”式博弈的變化，政府主導城鎮化與現實資金約束增強的矛盾日益顯現，因為城鎮化很難再以初始階段的低成本方式繼續推進，征地、拆遷費用攀比式的水漲船高不斷增長，使政府主導城市化的成本急速上升。農民、市民補償訴求得不到滿足而引發的沖突，成為影響社會穩定的重要因素。這表明，“二元”結構下政府主導城鎮化的經濟風險、社會風險和政治風險都在增加。
另外，在一些城市發展中出現“自主城鎮化”模式，即在集體土地上建設城市和“農轉非”項目（如“小產權房”），突破了城市土地國有的限制，與現行諸多制度產生沖突，也為后續管理、產權登記、交易等諸多方面增加了極大難度。再者，基本農田農地保護與城鎮化用地之間的矛盾日益突出。一方面，由于人多地少，實行農地保護制度，是生存與發展的必然要求；另一方面，城鎮化發展，必然造成城鎮擴張和建設用地的增加。這一矛盾在農地非農化帶來的巨大價差誘導下，進一步刺激了“征地”和“變地”沖動。一些地方千方百計將農田轉為農村的或非農的“建設用地”，造成亂征收、亂占地現象，對糧食安全和社會穩定等構成了威脅。
由上述可知，探討如何改革我國國有土地與集體土地并存的“公有二元結構”勢在必然。按純粹理論分析，土地制度改革的大思路可以有三種。
幾種改革大思路的利弊分析
思路之一是實行農村土地私有化，取消集體土地所有制。這是不少學者的主張。這雖然能夠解決集體土地產權虛置、保護農民土地權益、防止村組織以權謀私等問題，但也會帶來諸多不可忽視的負面影響，產生極大的經濟、社會和政治風險。
一是產生經濟風險。從理論上說，土地私有化所帶來的產權明晰，便于提高土地利用效率，可能會產生良好的經濟效益。然而，土地作為特殊資源，在我國實踐中很可能產生一些經濟風險，包括在不同地區，受利益博弈等影響，可能會出現相互矛盾的兩種發展趨勢，一些地區可能出現大規模的土地兼并（重演中國歷史上的失地農民矛盾積累過程），而另一些地區的農民則可能拒不流轉，從而使農業集約化生產難以有效推進；再者，私有化之后的土地流轉，受經濟利益驅使，可能會危及糧食安全問題。
二是帶來社會風險。主要表現在：其一，不利于解決勞動力轉移和就業問題。在原有土地的勞動力無法得到有效吸收、轉移的情況下，如果以土地私有為產權基礎放任資本大肆兼并土地，可能會產生城市盲流，影響社會穩定。其二，將會導致我國城鎮化過程中未來的“釘子戶”式產權糾紛難題更為明顯和加劇，影響社會穩定。
三是引發政治風險。其一，農村土地私有化而城鎮土地已完全無私有化的可能，在國民公眾權利意識日益興起的社會背景下，農村土地私有化產生的城鄉居民利益反差、心理失衡的社會效應，將會直接影響改革環境的穩定性。其二，由于我國明確地實行社會主義制度，土地公有的觀念根深蒂固，土地私有化必將飽受社會和部分體制內人士質疑，遇到的政治阻力將使其在現實中無法起步而徒增政治斗爭的復雜性。
因此，在我國推行農村土地私有化思路的社會成本極高，不可控因素太多，經濟、社會尤其是政治風險十分巨大，可能產生種種難以預期的后果。這一思路難以形成方案，不具備現實可行性。
思路之二是維持“公有二元產權”結構體系，堅持并完善農村集體土地所有制。這一思路是不對兩種產權結構體系做大的調整，因此，優點是帶來的直接負面影響較少，短期社會風險較小，改革較易推動（這些年來實際上官方態度一直如此）。然而，在這種產權結構體系下，雖然出臺的一些政策，如土地確權、兩權分離、三權分置、允許農村集體經營性建設用地出讓等，能夠緩和一些沖突，但仍屬于治標不治本，無法解決前述分析中的一些深層面矛盾；“同地同權”的表述雖得人心，但難以落到實操層面，進退維谷。因而，所謂堅持和完善農村集體土地所有制，實際上很可能是陷入矛盾積累過程，路子會越走越窄，不利于長期、穩定發展，不可成為未來的長期選擇目標。
從理論上分析，土地的“集體所有制”，在最講求“產權清晰”的市場經濟和以市場交易為機制的現實世界中，是無法長期有效運行貫徹到底的。因為一個“集體”，如遇人員死亡、新生、婚嫁等，“一人一票”的總票數必然變動，而土地權益所依托的土地實體，卻不可能隨之有任何變動，增人無法增地，減人也難減地，內部、外部人際間的權益自然是模糊難定的，無法真正規范的。種種的不規范、扭曲與“作弊”的空間，反而成為了常態，并出現利益博弈的“灰箱”，難言有長效的公正。
如果我們有了這一“捅破窗戶紙”的基本認識，還需要再加上另一重要判斷性認識：現階段我國具有一定積極意義的集體土地與國有土地“同地同權”，與整體、長遠考慮必須顧及的“平均地權、漲價歸公（以從享利•喬治到孫中山的主張為代表）”兩大原則之間，存在不可調和的矛盾。“同地同權”是有利于保護直接相關農村原住居民權益的原則，“漲價歸公”是可能有利于全體國民特別是大量遠離城鄉接合部，在一樁樁和一件件征地或土地交易事件中不可能直接受益的他地居民的原則（當然有效“歸公”的前提是政府職能必須正常行使）；或言之，前者是在“小圈子”內分權益的原則，后者是在“全社會”中分權益的原則，兩者自然有沖突，而且無法按照“二者必選其一”來求解。把以上的兩個認識與判斷合在一起，引出的結論必然是：從長遠考慮，我國正確處理“土地權益”問題的出路應在于，當下以社會可接受的機制處理一樁樁具體事件中“同地同權”與“平均地權、漲價歸公”間的折中權衡方案（現實生活中我們一直在“討價還價”式地做這種事情，但顯然已越來越吃力）；同時面對今后還要經歷的幾十年快速城鎮化過程，長久之計是爭取創造條件把“土地集體所有制”轉為產權清晰、無糾結狀態的另一種可接受、且有利于可持續處理“漲價歸公”問題的所有制形態，以避免未來矛盾的更加積重難返。如果土地私有制無可接受性，剩下的選擇便已不言自明了。
思路之三是實行集體土地國有化，先有法律框架、后加實際內容地逐步取消集體土地所有制。 從長遠看，土地國有化思路既能夠解決集體土地所有權虛置、土地權利不平等、小產權房等問題，又能以“一次鎖定、分步兌現利益”方式避免城市化的巨大資金支出壓力，減少因土地產權矛盾積累而引發的社會和政治風險，還有利于順利實施統一市場上的土地流轉，便于國家統一規劃、管理，發揮中國特色社會主義市場經濟的優越性。
包括筆者在內的一些學者曾提出這一思路，包含這樣的基本考慮。土地是城鎮化的重要載體，與之相關的重大現實問題是農村基本農田土地使用權的流轉制度，和城鎮化必然征用土地的“農轉非”全套制度如何合理化。已可看清，在我國農村土地的“集體所有制”無法與市場、法制完整匹配、路子越走越窄的制約條件下，而所謂使土地“私有”的方向于政治上不可行；如何處理土地制度這一重大而棘手的難題，是中國統籌城鄉和實現民族復興愿景面臨的巨大歷史考驗之一。未來的改革大方向，可以按照“排除法”，選擇“集體所有”、“私有”之外的唯一余項——國有制，把必保的基本農田和其他所有土地，都納入“國有”法律框架。其中，對基本農田確立永佃制，在非基本農田用地上則一攬子、一次性、一勞永逸地處理好宅基地、“小產權房”等歷史遺留問題（物質利益補償可以分步按合約實現），進而給予全體社會成員“國民待遇”；其后即有可能進入一個統一市場中土地產權的規范化、一元化狀態，就是我國全部土地都是國有土地，其使用權可透明、規范地流轉，凡是土地使用權流轉環節上的租金，就進入國有資本預算（基本農田另行處理，實際上可不要求或象征性低標準要求務農者上交農地的地租）；凡是其流轉和持有環節上應征繳的稅收，就進入一般公共收支預算。生產要素包括土地要素的流轉、配置，可以均進入無壁壘狀態。政府應專注于做好國土開發、土地利用的頂層規劃，同時非農田建設用地由一套市場規則和特許權規則來調節其交易或特定用途配置。除基本農田用地“封閉”式流轉和發展規模化經營之外，真正把所有土地資源放上統一市場的一個大平臺。這個前景，是配套于城鄉統籌發展和市民化為核心的城鎮化歷史過程的一個值得探討的可選改革方向。
綜合以上理論化、邏輯式的利弊分析，我們認為，實行集體土地的國有化，即將全部土地納入國有平臺，應是中國土地制度改革長遠發展戰略的大思路。但把集體土地國有化，實踐難度很大，當然只能徐圖進展。
土地國有化改革需解決的 幾個重要問題
實現土地國有化改革的預期目標和效果，需要處理好幾個重要問題。
一是土地國有化的路徑選擇。集體土地國有化，是贖買還是直接收歸國有？國家顯然不具備一步贖買的實力。如果直接收歸國有，會引起社會質疑、反對，不利于社會穩定，并且在土地征收等相關制度不完善的情況下，很容易造成對農民權利的侵犯和剝奪。此外，村委會職責的轉變、鄉村債務等問題都對國有化形成制約。因此，必須妥善選擇土地國有化的漸進實施路徑。
二是構建以基本農田永久土地使用權（永佃制）為核心的農用地產權體系。在法律上確定國家作為土地終極所有者的地位之后，基本農田土地使用人可行使永久使用權（其實“分田到戶”的土地承包制從“30年不變”到“永久不變”的表述，已基本解決了這個問題），它又可具體分解為占有、使用、收益、處分等權能，形成二級產權。土地使用人享有的土地使用權可以以抵押、租賃、入股、買賣等形式，通過市場優化組合，也可以合法繼承、贈與等。這樣不僅保證了國家在土地管理和最終決策上的權利，而且又具有很大的靈活性，給實際土地使用者較大的使用、流轉權利，防止國家管得過多過死，從而有利于解決當前土地制度中存在的諸多問題和矛盾。
三是探索農民市民化的新路徑。城鎮化的核心在于實現人的城鎮化、進城定居農民的市民化。農民市民化，不僅是身份的變化，更為重要的是農民能夠主動參與城鎮化，分享現代化發展所帶來的公共服務，實現農民與現代化、城鎮化的有機融合。這一問題的著力點又在于如何處理農民進城與土地的關系上。政府應打造包括就業、養老、醫療、住房和教育在內的社會保障體系，為農民的市民化消除障礙。對于農民進城的成本，原則上應由政府、企業和農民三方承擔。
四是政府在土地規劃、管理中的合理權限問題。全部土地國有化之后，應強化、優化國家通盤的土地規劃權，把原農村集體建設用地的規劃和管理納入其內，提高土地使用效率，防止重復建設和各種違法建造等行為。同時，還必須以“正面權力清單”方式約束政府公權，使之不越界、不諉責，有效防抑扭曲和設租尋租。
五是探索公平合理、社會共享的土地增值收益分配模式，包括探索對“小產權房”等棘手問題的分類解決方案。只有遵循共享理念，處理好各種相關利益關系，實現土地增值收益的合理分配，才能平抑因征地、拆遷補償發生的矛盾，為農民市民化和城鎮化建設提供必要的財力，使全體城鄉居民共享發展成果。
前述中國城鎮化、現代化進程中間的土地改革難題，突出表現為農村土地集體所有制的道路越走越窄，粗放的土地開發模式已難以為繼，必須另尋大思路。新近在深圳調研中我們發現，關于難題破解的路徑，深圳市作為經濟特區，已有十分值得重視的開創性探索和彌足珍視的初步經驗，其方向和邏輯完全符合前文分析排列出的第三種思路，即實行集體土地的國有化，即將全部土地納入國有平臺。
重要實踐啟示：深圳的突破路徑
深圳市作為特區，城鎮化進程起步后，發展極為迅猛。通過兩次城市化土地統征（轉），深圳整個市域的土地已實現全部國有。其中第一次是1992年的統征，實現了原特區內土地的國有化；第二次是2004年的統轉，實現了原特區外土地的國有化。因此深圳法律框架下已不存在農村集體用地，也不存在農民。但還存在少量農業地塊，而且由于城市化過程中形成了一系列有關土地的歷史遺留問題，仍存在土地的二元管理現象，即存在“原農村土地問題”和“原農民土地權益保障問題”。目前的原農村集體經濟組織實際占用土地中，仍有約300平方公里存在歷史問題，被稱為“合法外用地”，存在產權復雜、補償不清、違法建設等問題交織在一起，也存在當地不稱為“小產權房”的小產權房問題。針對這些問題，深圳市探索形成了“依現狀明晰產權”及“以利益共享推動產權明晰”并行的改革思路，出臺了一系列政策措施，深化城鎮化進程中原農民土地權益的保障改革工作。
深圳市早在1996年的城市總體規劃中就已將規劃范圍拓展至全市域，在一個完全國有的平臺上，不區分城市和農村，統籌安排全市域土地，配套公共市政基礎設施，并在其后《深圳市規劃標準與準則》中采用統一標準，為特區一體化奠定了堅實的基礎。該舉措有別于國家在城鄉規劃層面的做法。
在土地政策方面，深圳市不僅按照政策標準支付補償款，對城市化后城市管理、戶籍和計劃生育、社會保障和勞動就業、學校教育等也進行妥善安排，同時劃定了非農建設用地、征地返還用地、支持發展用地（同富裕工程、扶貧奔康、固本強基）等多種原農村“留用土地”，進一步保障和擴展了原農村集體經濟組織和農村的權益，有效地使深圳原農村集體經濟組織和原農民分享改革開放的紅利。在留用土地權益設計上，從保障原農民和原農村集體經濟組織平穩過渡為市民和現代企業出發，明確非農建設用地和征地返還用地土地使用權權益以及入市流轉途徑。
深圳市的土地完全國有化，可望一次性解決制度框架上的權益不公平矛盾問題，具有重大的全局性啟示意義。完全可以理解，由于具體的歷史條件局限，宣布了土地的統征統轉，只是給出了“單一土地國有制”的法律框架，必然遺留下許多問題。在此基礎上，深圳市探索在改革創新中逐步完善對原住農民的土地權益保障。
新形勢下有關農民土地權益的改革創新舉措
為解決深圳市土地資源緊缺問題，有效盤活原農村集體經濟組織土地資源，合理保障原農村集體經濟組織土地權益，深圳市于2009年啟動土地管理制度改革，形成了區政府試點實踐、各職能部門政策支撐、社會力量積極參與的改革工作格局和“產權明晰、市場配置、利益共享”協同推進的改革核心思路。包括“依現狀明晰產權”、“以利益共享推動產權明晰”、“兩層算賬整村統籌”。入市流轉方面，深圳市政府出臺了拓展產業發展空間的“1+6”文件，明確提出允許原農村集體經濟組織繼受單位尚未進行開發建設的、符合規劃的工業用地進入市場交易。對于合法工業用地，所得收益全部歸原農村集體經濟組織，對于尚未完善征（轉）地補償手續的，繼受單位需先行理清土地經濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除，入市所得收益政府與繼受單位“五五分成”或者“七三分成”，繼受單位持有不超過20%物業。
其中，“整村統籌”是在農村城市化進程中，針對已完全城市化后的特定階段形成的一種綜合發展理念；即按一定的行政管轄區，整體考慮該地區的發展，將長期利益與短期利益相結合，通過對制約發展的各類限制性因素進行統籌，綜合考慮該類區域自然、人文、社會、經濟發展的紐帶和聯系，積極調動行政、法律、社會、政策等多種手段，實現整個地區的完全城市化。“整村統籌”作為一種發展理念，實踐的不僅是一個村落的建設重建，還包含了歷史傳承、經濟發展、權力完善、社會治理、環境提升等更為豐富的內容。
“土地整備”是深圳土地改革進程中的又一創新。其既區別于土地儲備，也區別于土地整理或整治。由于針對的主要是城市土地的綜合利用和開發，土地整備將土地資產運營的理念貫穿全程，將實現儲備、整理、重組、再開發、運營等土地問題統籌綜合管理。對于深圳市來說，土地整備是積極儲備土地、主動調整供地途徑、改善城市環境、加強基層管理的一項工作需求。面向全國來講，土地整備是整合多方資源，加大社會公共服務職能，做好城鎮化布局的重要舉措；是從現狀到未來的一種城市化路徑，實現產業的城市化、人的城市化和環境的再城市化同步推進，環境的再城市化。
關于“整村統籌”土地整備
“整村統籌”土地整備以原農村實際掌握的土地為主要對象，以整體確定原農村土地權益為平臺，以制度創新為支點，撬動城市建設、社區經濟轉型和基層社會建設的聯動，探索一條新型城鎮化道路，實現土地“一元化”管理。“整村統籌”土地整備打破了傳統土地整備以政府為主導的模式，形成有政府提供政策支持、資金統籌，以社區股份合作公司為實施主體的新模式。新模式通過社區與政府算“土地+規劃+資金”的“大賬”，社區與居民算“小賬”的方式，由政府來統籌解決公共基礎設施建設的落地實施、產業用地的劃撥、違法建筑處理和確權等問題；由社區來統籌解決轄區內建筑物拆遷、安居民置、物業管理等問題。以“整村統籌”土地整備為平臺，承接社區的“基層黨建、城市建設、經濟發展、社區轉型”等多個目標。
“整村統籌”土地整備主要內容包括：基礎工作、專項規劃編制、實施方案編制、專項規劃方案與項目實施方案的協調配合。這四大主要內容：一是基礎工作，主要包括土地和房屋權屬清理、項目測繪、基礎數據核查、產權及相關利益主體意愿調查與分析、土地整備空間的需求狀況等工作；二是專項規劃編制，主要明確社區的規劃定位、社區內產業發展、生態建設、基礎設施等內容，制定規劃空間的分級引導和管制機制；三是實施方案編制，主要明確整備的“土地+規劃+資金”三大核心要素、社區分期實踐方案等內容；四是專項規劃方案與項目實施方案的協調配合，主要是將整備過程中的“土地+規劃+資金”聯動起來，規劃編制、權屬管理、資金運作三條主線相互支撐，實現專項規劃方案和實施方案的協調統一。
為了解決“社區留用地”核定的問題，統籌考慮土地、規劃、資金等核心要素，按照“分類確權”為主線，“以房確地”為核心的思路。深圳市以土地確權為基礎，以“利益共享、尊重客觀歷史，保障社區發展”的原則確定。同時參照城市更新舊屋村的概念，打破舊屋村認定的政策限制，創新提出了原農村集中居住區的概念及認定辦法，解決了政府與社區在認定舊屋村過程中的爭議。“社區留用地”核定辦法規范了原農村集體經濟組織留用建設用地核定工作，從而確保“整村統籌”土地整備工作的順利進行，為深圳市推動原農村土地確權、規劃實施、優化空間布局、特區一體化轉型發展奠定了基礎。
深圳市在“社區留用地”核定辦法中的重要創新是“分類確權”、“以房確地”。
“分類確權”就是在對繼受單位國有已出讓用地（出讓給繼受單位的國有土地）、非農建設用地（含征地返還地）、原農村集中居住區、農村城市化歷史遺留違法建筑已處理用地等歷史已批準用地認定的基礎上，構建重疊的指標或評級，核算繼受單位留用建設用地的總規模。社區留用地上的規劃以項目專項規劃批準為準，對于無法落地的規劃指標按照市場評估的價值給予貨幣補償。
“以房確地”就是在“分類確權”認定與核算的基礎之上，對社區留用地的規模進一步驗證和校核。一是對原農村集體經濟組織歷史上已批準用地進行確認，結合批復的開發強度或合同約定的開發規模，確定各類建筑的功能與總量；二是設定拆建比及各新區建筑量指標體系，借助規劃手段在空間上予以重新安排。整個過程是按照“歷史已批準用地→留用建筑量→留用建設用地”的思路進行，同時還結合了規劃、資金等要素，開創性地實現了規劃、土地、資金互動的新局面。
“整村統籌”土地整備的借鑒意義
首先，深圳市“整村統籌”土地整備探索了一條在國有平臺上整合處理、綜合解決社區問題的思路，在“一攬子”形式下分類解決了社區土地開發利用、歷史遺留問題處理、土地房屋確權、社區經濟社會建設等一系列問題，為深圳市新型城鎮化建設奠定了基礎。同時其先試先行的大膽創新可以為全國提供寶貴的經驗。
其次，深圳市“整村統籌”土地整備可在一定程度上實現土地確權和二次開發，明晰政府、社區的土地產權，維護土地權利人合法合理的正當訴求，一攬子解決社區的未征未轉地的開發利用、違法建筑處理等問題，實質性地完成原農村土地到國有土地的改變，實現原農村土地與國有土地之間的騰挪置換以及原農村土地規劃功能的調整等問題。
再次，深圳市通過“整村統籌”土地整備試點社區集體股份有限公司從單一、低端的廠房租賃經濟模式向多元化經營轉變，經濟收入主要來源將拓展至物業開發與經營、事業投資等領域，推動社區集體經濟轉型發展。
最后，深圳市“整村統籌”土地整備打破了傳統社區封閉的發展模式，將社區發展與新區城市發展有機結合起來，使社區真正融入到城市當中。社區發展可以為新區或開發區提供完善的公共配套設施、公共服務能力、綜合管理水平和社區保障體系等優質服務，推動整個區域的城市、產業、社會結構再造，為新區城市的可持續發展注入新活力，實現以“整村統籌”土地整備帶動社區發展、以社區發展促進新區城市發展的目標，實現社區與城市“雙贏發展”的局面。
基于整村統籌試點，土地精細化管理成為深圳新區土地管理重點工作，以政策法規為依據，制定全覆蓋、多層級、高標準的土地管理體系。以此為基礎，細化各項制度、規范和程序，嚴格執行、監督、考核、獎懲，提升土地資源管理工作效率。其主要包括土地批前預控和批后監管、土地資源集約節約利用、土地歷史遺留問題處理三個方面的內容。
（作者賈康為著名經濟學家、中國新供給經濟學研究院院長，程瑜、陳龍為財政部財科所研究員，陳通為財政部財科所博士研究生）
