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2024年11月24日
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城市化網訊 繼松綁限購和限貸之后，國務院近日召開常務會議又明確將“住房消費”列為重點推進的六大消費領域之一，并提出要“穩定住房消費”。繼2009年4月之后，“穩定住房消費”一詞再次在國務院常務會議上被提及，這到底意味著什么？對此，城市化委員會專家委員、北京科技大學經濟與管理學院教授趙曉撰文進行了解讀。
趙曉表示， 新華網和人民網發表評論文章稱，“穩定住房消費”不能曲解為政策托市，更不能拿來當“救命稻草”。這是官方媒體的解讀，也確實有些道理。因為“穩定住房消費”的關鍵詞有兩個：一個是“穩定”，也就是說高層既不希望房價再次“起飛”，也不希望房價“驟降”，而是希望住房市場“企穩”，有防止出現經濟系統性風險之意；另一個是“消費”，也就是說希望通過釋放自住型和改善型住房需求來拉動內需，對過去幾年被“誤傷”的合理住房需求進行適當糾偏，投資性需求應該不在此次“穩定”之列。但不管如何，“穩定住房消費”的“托市”意圖仍十分明顯，只是托的不是“房市”，而是中國的“經濟大勢”。因為在當前情況下，房地產仍是中國經濟的平衡器和穩定器，在經濟下行期有通過“微刺激”政策來為經濟增速托底的必要，這就是“穩定住房消費”提法的背后實質。有人形象地將“穩定住房消費”稱為“隱晦救市”，我覺得還是比較貼切的。
趙曉認為，各種宏觀數據表明，中國經濟進入“新常態”仍步履艱難。三季度G D P同比增長7.3%，較二季度的7.5%回落0 .2個百分點，毫無意外地創下年內低點。從對G D P的拉動來看，消費和投資貢獻雙雙下滑，只有出口貢獻率從-0 .2%升至2.6%。也就是說，如果沒有來自以歐美為主的世界經濟復蘇所帶來的外需貢獻，則三季度的中國經濟增長數據會更難看。在此情形下，為保證中國經濟運行穩定在合理的區間內，出臺各類“微刺激”政策以強化“預調”和“微調”是當前宏觀調控的不二選擇。更何況，“穩房市”是“微刺激”組合拳中的最重要一環。近十年來，中國的固定資產投資增長率都在20%以上，特別是“四萬億”期間，增長率在30%以上，但從去年11月份開始，增長率斷崖式下滑，三季度同比增長13 .4%，比二季度還低2 .8%，如此低的固定資產投資增長率至少拖累G D P增長0 .8個百分點。在城鎮固定資產投資中，房地產開發投資又是大頭，約占20%。所以，固定資產投資增速下滑，特別是房地產開發投資的下滑是拖累中國經濟增速的主因。如果再考慮到房地產行業對建材、裝修、家電、家具等相關行業的影響，則可以推斷出，想要救中國經濟，“房市”就不得不救。
趙曉分析，“穩房市”對經濟的“托底”作用見效最快。最新數據顯示，在9月底的限貸松綁后，沉寂已久的樓市在10月份已經出現了明顯的回暖趨勢。據上海易居房地產研究院監測，從10月1日-20日，全國20個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長約12%。而在這20個城市中，有15個城市出現了成交環比上升。另據中原集團統計數據，截至23日，一線城市10月共成交土地22宗，成交樓面均價為年內第二高。可以說，在一系列樓市松綁舉措的刺激下，整個四季度樓市的看跌情緒已開始逐漸淡化。所以，“穩定住房消費”對“穩房市”和“穩經濟”的“托底”作用已毋庸置疑。要問的是，此舉會不會再次導致樓市逆勢上揚？筆者以為這種可能性不大。與2009年提出“穩定住房消費”時相比，當前的宏觀環境有所不同，突出表現在四個方面：一是因為目前樓市的供求關系已經發生了改變。2009年時是需求大于供給，而現在二三線城市的去化周期普遍在10個月以上，一線城市的庫存環比仍呈上升態勢；二是因為市場對于中國經濟未來一兩年的宏觀走勢，負向預期仍大于正向預期，消費者觀望心態仍濃；三是通過這些年的保障房建設提速，以及中國勞動力人口數量拐點的來臨，住房市場的真實有效需求增速已然放緩；四是中國目前的貨幣政策仍會堅持謹慎從緊的原則，在流動性得到有效控制的情形下，投資性購房者還不會輕易入市。
因此趙曉認為，要打好“穩定住房消費”這張牌，政策必須在“穩經濟”和“救樓市”之間尋求平衡。既不能用力過弱，起不到“穩經濟”的作用，也不能用力過猛，而導致房價再次快速上揚。后續具體還會有哪些細化政策出臺，恐怕還要取決于下一步的中國經濟大形勢走向。他判斷，大致有以下幾個可供選項：第一，加快保障房，包括棚戶區改造的建設進度；第二，放寬公積金提取的條件，包括租房提取、異地提取和上調公積金貸款限額；第三，目前僅剩的北上廣深四個限購城市也有可能悄悄松綁；第四，會有更多城市加入到購房退契稅、購房帶落戶、購房給予資金補貼的行列；第五，降低或取消二手房交易稅。比如，征收營業稅的條件由5年下調為2年，取消二手房交易20 %的個人所得稅，或者改為按1%的稅率實行簡易征收；第六，如果四季度和明年初房地產建設活動進一步下滑，經濟增速大幅滑坡可能會最終迫使決策層出臺涉及面更廣的寬松政策，比如直接降準和降息。
