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2024年11月24日
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6月20日，呼和浩特市宣布取消限購，成為全國首個松綁“限購”的城市。截止8月28日杭州、西安、貴陽3城宣布取消限購，全國只剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京、西寧和蘭州9個城市限購尚未松綁。如果房價下滑的趨勢繼續，剩下的9個城市松綁限購，恐怕也只是時間遲早的事情，北京上海最后能否在無奈中堅持，恐怕也是一個未知數，這意味者“存活”三年半的限購時代將基本終結。以十八屆三中全會“讓市場在資源配置中起決定性作用”的精神，限購也許可能就此徹底退出歷史的舞臺。那么，限購松綁對樓市影響如何呢？
《城市化》雜志特邀著名評論員郭文婧發表評論。
郭文婧：從成交量來看，多地在限購松綁后效果卻不明顯，甚至有部分城市出現了“倒退”現象。作為首個松綁“限購”的城市，呼和浩特成交量在經歷一周的快速飆升后，迅速回落。世聯行8月22日針對限購松綁城市的分析顯示，有8個城市限購取消后4周的成交量出現明顯上升，多數城市在4周后都降回到了限購取消前的狀態，南寧、福州、廈門、海口四個城市限購取消后的一周內，成交量相比限購取消前的一周出現下降。僅有濟南在限購取消后的一周，成交量出現環比上漲翻倍的情況，增幅達188%，也僅有濟南4周后即使下降，成交量仍比限購取消前高出不少。目前，僅有天津在限購取消后的4周里維持了上漲狀態。
從價格來看，7月百城價格指數顯示，已松綁限購的城市中，僅四分之一左右的城市住宅價格指數環比上漲，且上漲幅度并不明顯，大多保持在1%以內；而大多限購松綁城市呈下降趨勢，下跌最為嚴重的城市是貴州貴陽，下跌幅度達2.16%；其次是海南海口，下跌幅度為2.04%；限購松綁的城市中，如天津、無錫、徐州、杭州等的下跌幅度均超1%。
限購松綁，購房者是矛盾的心態，剛松綁，符合購買政策的剛需害怕房價逆轉，限購政策下不符合購房政策的剛需害怕限購松綁反復，所以成交量出現了短暫上升，這在靠近一線城市的二線城市體現較為明顯。但限購松綁，同時也進一步確認了目前樓市疲軟的態勢，增加了觀望情緒，所以暫時回升后又開始下降。可見，在大環境沒有變化的前提下，僅靠限購松綁的單因素，綜合影響有限。這實際上也說明，限購令在大多數城市，已經失去了存在基礎，政府松綁只是順勢而為。
盡管目前各種解釋，都強調價格虛高、供給過剩是這輪房價下行的原因，但這恐怕只是表面現象，一來供給過剩是相對之前的平均成交量而言的，而之前的成交量在限購政策之下，主要是剛需，所以真實的市場供求關系可能仍是一個謎；二來，價格虛高總是用國際慣例的居民收入與房價比來衡量的，而過去的歷史已經證明這一標準在中國失效，因為中國計劃生育的政策讓房價不再是由一個家庭支撐，往往是兩個，甚至是三個、四個家庭來支撐，再加上城市化趨勢下的未來走勢與寬松貨幣政策。
所以，限購令在房價上漲的時候推出，并沒有起到遏制房價上漲的作用；在疲軟的時候松綁，同樣也沒有起到很好的刺激效果。盡管樓市限購政策，存在是否符合市場規律的爭議，但問題不在于此，因為只要持之以恒保持政策穩定存在，就會內化為市場因素本身。現在的問題，恰恰是限購政策完全淪為了臨時調控工具，朝令夕改，扭曲了市場信號，從而增加了預判樓市的復雜性，甚至往往起到反效果。
既然限購令已經松綁，而且基本未見效，那么，分析未來的樓市走向，就基本上可以不考慮限購這一因素了。從宏觀面上，房地產與中國經濟互為晴雨表，但房地產總是滯后半拍的，房價正式的上漲趨勢要晚于宏觀經濟增長，正式的下行趨勢也要晚于宏觀經濟的困境。如果我國宏觀經濟的指標沒有向好并走穩，即使社會最為關注的寬松貨幣政策到來，但如果對宏觀經濟不起作用，其命運也就會和松綁限購的效果差不多。現在關鍵看，中央對中國經濟“新常態”的定義，以及社會對“新常態”的接受和承受程度。
從資金面來說，盡管個別房地產企業出現了資金鏈斷裂的問題，但就整個房地產行業的資金壓力來說，還在可承受的范圍之內。2014年一季度末，滬深兩市141家房企中，22%的企業資產負債率超過80%，最高的甚至超過93%，但房企的平均負債還只在70%左右，但考慮到我國地產實行30%左右的資本金制度，加上負債中相當一部分是應付款，所以房地產資金風險并沒有想象那么高。就銀行來說，經過央行、銀監會的“窗口喊話”之后，銀行房貸政策已經出現松口跡象，如，北京的28家銀行，已有6家銀行不同程度地下調了首套房貸款利率，暫時停止貸款的銀行也減少到了只有6家。而且，中國證監會已經審核通過了房企新湖中寶的非公開發行股票再融資方案，截止8月5日，已有48家房企公告了再融資計劃。
而就目前的庫存消化壓力來看，社會的擔憂其實也是放大了。一方面，保障性住房以每年700萬套左右的數量在供給，再加上大量的棚改房，其中相當一部分是放在開發商手里的，所以造成庫存虛高，而這一部分購房者實際上就是不進入市場的，所以商品房的需求總量并沒有出現實際上的明顯下降。另一方面，目前社會引用的數據，往往是全國口徑，而全國口徑中，如鄂爾多斯這樣的“鬼城”，庫存實際上是死庫存，可能再過10年也消化不了，納入統計就可能讓有效庫存失真；加上新房開工面積，今年一季度暴跌27%，二季度仍下跌19.8%，房地產擴張放緩明顯。所以，房地產商去庫存的壓力，也沒有想象的那么大。
現在，一些地方的保障房政策已經開始調整，北京將將停建經適房限價房，由“配售型保障房”取代；福建、寧夏、湖南都出臺相關政策，政府將回購普通商品房用作保障房。盡管我們可以將地方政府的措施視為救市、托市，但客觀上幫助了房地產企業，“崩盤”的可能性幾乎不存在。房價反彈，實際上已經萬事俱備，只欠宏觀經濟走勢的東風。目前，在房貸尚未實質放松的情況下，樓市最大的方向就是溫和調整中略有向下。一旦宏觀經濟轉好，單獨二胎政策、人口仍在向大城市集聚、松綁限購，一二線城市房價必將隨之反彈，但在新型城鎮化發展的趨勢下，三四線城市恐怕風光難再。
但從長期來看，隨著住房保有量的增加、房地產市場化程度進一步提高、老齡化社會程度的加深、人口出生率的降低、移動網絡和電子商務的發展、不動產登記制度的實施和完善、官員財產公示制度的形成、房產稅的推出，房地產的轉折點必將來臨，未來房地產投資方向將發生巨大變化，住宅地產可能將不再是最重要的產品，商業地產的熱度也會隨之降溫，文化地產、旅游地產、養老地產等的機會可能更大。實際上，今年上半年，去年7家千億陣營領軍房企的業績均突破400億元，龍頭房企的表現整體亮眼，龍頭萬科完成銷售額1018億元，恒大銷售997萬平方米重奪面積榜桂冠；相比之下，去年同期超400億元的只有5家，今年中小房企普遍慘淡，房地產企業分化加劇，新一輪的大整合，已悄然開始。
