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2024年11月24日
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一、積極推進物業稅稅制改革的必要性
一是深化財政管理體制改革的戰略舉措。1994年的分稅制改革具有明顯的局限性。其一，財權事權不匹配，地方主體稅種不明確。一方面稅源穩定、稅基廣、易征收的稅種大部分劃歸中央，財政資源的分配調劑權限隨之上收；另一方面事權重心下沉，倒逼地方政府的不規范融資行為，財政風險和金融風險交織，而地方政府也成為主要的被問責對象。其二，地方政府幾無稅政自主權，財政管理體制難以適應地方差異。作為對當地信息掌握相對充分的一方，地方政府無法靈活施政，使得財稅政策的針對性和有效性大打折扣。其三，大量土地出讓和相關稅費收入游離于預算之外，公共資金的合規性難以保證。僅2009年，共有11個省區應征未征土地出讓金等收入381.81億元，未將683.99億元土地專項資金納入預算管理。
加快推進物業稅稅制改革，將給地方政府開辟穩定豐厚的主體稅種，為正在推進的省直管縣改革奠定堅實的財稅基石，有助于進一步完善分稅制財政管理體制，強化財政收支及政府投融資活動的規范性，促進財權和事權的匹配，并借以推動地方政府職能轉變。物業稅制改革后，財政收入總量不減，收入流平滑且更穩定，居民的承受力反而因為壓力分散而有所增強。而相對簡化、適當稅率的物業稅制，還將提高納稅人的權利意識，增強納稅積極性。
二是推進城鄉產權制度改革的必由之路。房地產稅制與城鄉土地產權問題，互為表里，密不可分，是我國經濟社會發展矛盾的焦點和難點所在，觸及深層次的體制性、結構性問題，關涉到復雜的利益關系。目前，我國土地產權領域存在同地不同權、同地不同價、產權殘缺等問題，一方面產權所有人的權益無法得到有效保護，另一方面制約了土地流轉和土地產權市場的培育。
從契約關系看，財產稅是向政府保障其財產安全支付的對價，保護其私有財產免受非法侵占或損害。推進物業稅稅制改革，意味著對私人房地產財產權利的進一步厘清和確認。在開征物業稅的同時，對集體土地財產權征稅，并宣布國有建設用地使用權永久不變，將有助于推動城鄉土地產權制度改革，并獲得民眾對征稅的支持，有解決產權改革和拓寬稅基的一石二鳥之效。
三是矯正地方政府短期行為，增強執政穩健性的迫切要求。地方財政對土地出讓金和房地產相關稅收的依賴強化了政府干預經濟發展和土地交易的沖動。其一，助長了地方政府土地違法活動。使得違法侵占耕地行為、與動遷戶未達成補償協議的情況下就強行拆遷等違法違規行為屢有發生，影響國家糧食安全，并激化社會矛盾。其二，助長了房價地價的上漲。地方政府無論是為增加財政收入，還是為擴大投資上項目融通資金，都有動力推高房價、地價，使中央調控樓市的努力部分被化解，房價居高不下。而房價地價過快上漲，又助長了“釘子戶”現象的頻繁發生。其三，土地出讓金一次性預收并一次性預支埋下了財政風險的隱患。出讓金是若干年土地使用期的地租之和，一次性預收預支實際上透支了未來若干年限的土地收益總和，加速了往后各屆地方政府財政收入的遞減，并使得下屆政府被迫承擔部分賣出土地后的開發配套投入、征地補償等費用。其四，在沒有“正門”可走的情況下，地方政府不規范融資行為泛濫，政府通過融資平臺舉債不斷增加隱性負債，并進一步提高土地融資杠桿率，容易引發連帶的財政金融風險。其五，大量土地出讓收入仍然游離于預算之外，難以進行有效監督。在軟約束下，資金使用效率不高，甚至可能滋生貪污腐敗等問題。
因此，一體化推進房地產稅制與土地出讓制度改革，以穩定持續的物業稅平滑財政收入，有助于弱化地方政府急功近利、涸澤而漁的短期行為，轉變政府職能，促進經濟社會持續平穩發展，從而增強黨執政的穩健性。
四是熨平經濟波動，切實改善民生的當然之舉。現行房地產稅制和土地批租制度不利于經濟穩健運行，不利于民生改善。
從經濟運行角度看：其一，房價過高、上漲過快，房價變化可能引起資產價值暴漲暴跌，引發系統性金融風險，并導致居民財富快速縮水。而旨在清除資產泡沫的調控措施一旦失當，又可能加快風險的暴露，甚至造成房地產市場乃至相關產業鏈的顯著波動。其二，地方政府為追求當前政績，利用有限的土地資源快速變現，進行大規模固定資產投資，變相導致財政擴張效應，同時受制于可供出讓的土地數量減少和地價波動，進一步加劇宏觀經濟的不穩定性。其三，現行房地產稅制重流通輕保有，扭曲了住房交投活動的激勵機制，阻礙了資源優化配置。
從公眾民生角度看：其一，房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，影響房地產市場有效需求的持續性，可能對城市化造成重大阻礙，并加大收入分配結構失衡，進而助長社會矛盾。其二，現行稅制不合理，百姓負擔重。一是稅負轉嫁最終會增加購房者負擔。二是稅費繁多，重復征稅，稅基稅率不合理。三是各部門多頭征收，征管成本高，浪費社會公共資源。其三，助長投機性購房和開發商“捂盤待漲”現象，導致住房閑置率高企。同時，少數富有群體通過持有大量不動產避稅，使得不動產領域成為逃避政策調節的財富蓄水池。
加快推進物業稅稅制改革，有助于矯正現行土地批租制度下，政府投資沖動引發的經濟波動，有助于有效抑制當前房價過高、上漲過快勢頭，化解一系列連帶的財政金融風險和宏觀波動，有助于優化資源配置，提高住房使用效率。同時，物業稅改革作為實施結構性減稅的重要組成部分，將顯著降低交易成本，在政府穩定增收的同時實現社會公眾減負。作為市縣級政府的主體稅種，稅收數額與公共服務水平呈正相關，有利于激勵政府改善公共服務，優化本地置業安居的環境，切實改善民生。特別是作為一種財產保有稅，物業稅制與保障性住房建設具有適應性與兼容性，能有效調動地方政府建設保障性住房的積極性，并規范政府行為。
二、物業稅改革必須統籌好三個關系
綜上所述，我國現行的房地產稅收和土地出讓制度帶來了一系列經濟社會問題，中央政府憂，地方政府累，社會公眾怨。統籌各方關系，及早推出現代物業稅制，并一體化改革現行房地產稅收和土地出讓制度，將從源頭上矯正地方政府和經濟主體的行為扭曲，加快政府職能轉變，并化解由此帶來的深層次矛盾和問題。
一要統籌好制度改革與應急性調控手段的關系。開征物業稅是重大制度性改革，是促進經濟社會平穩健康發展的戰略舉措。作為一種財產保有稅，物業稅能有效平抑當前房價過快上漲勢頭，遏制房地產投機行為。但不能因果倒置，片面理解為一種房地產市場的調控手段。規避改革難點，將物業稅妥協為現有房產、土地相關稅費的簡單歸并與組合，將增加未來改革的難度和復雜性。
二要統籌好中央政府與地方政府的關系。開征物業稅是完善分稅制財政管理體制，發揮中央與地方兩個積極性的重要環節，特別是有助于發揮地方政府對不動產稅收征管和市政公共服務方面的信息優勢。為此，中央應當對地方政府“放權讓利”：由中央框定物業稅制的基本方向和規則，賦予地方政府相應稅政自主權，根據當地實際決定稅基、稅率和征收方式，并在中央政府備案。借助地區經濟競爭，促進稅負稅制合理化和公共服務的改進。此外，稅收的征管甚至分成均應以市縣為重心，以配合省直管縣改革，一方面避免分享級次過多導致地方稅收體系和政府間財政關系復雜化，另一方面充分發揮市縣級政府的信息優勢，同時最大限度體現稅費收支的利益對等原則。
三要統籌好財政增收與轉變經濟發展方式的關系。稅制改革重在化繁為簡、除弊興利，而非增加稅入。為推進改革，可允許政府可支配資金在短期內的適度下降，以求長期收入的持續、穩定、規范，達到財政增收、居民獲益的雙贏局面。一方面，有助于增加居民可支配收入，作為實施結構性減稅的重要組成部分，有利于啟動國內消費需求；另一方面對地方政府過分追逐投資拉動經濟增長的短期行為可收到釜底抽薪之效，有助于促進政府職能轉型和經濟發展方式轉變。
三、穩步推進物業稅制改革的方案設計與步驟安排
1.方案設計。改革是發展的動力，但是改革帶來的利益調整可能會形成階段性的阻力。因而在物業稅制改革過程中，需要堅定的氣魄和前瞻的眼光，注重堅持市場經濟改革方向、發揮市場配置資源的基礎性作用和激發市場活力，必須堅持發揮中央和地方兩個積極性，特別注重對地方政府的激勵，形成促根本改革、謀長遠發展的強大合力。初步方案設計如下。
?。?）征稅范圍。征稅范圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區和農村。農村可給予一定的免稅期，待時機成熟后再行征收。
?。?）征收對象。出于節約用地的考慮，不區分房屋檔次、套數、房屋面積、商品房和福利分房、存量住房和增量住房，建議按照房屋分攤占地面積征收。其中，福利分房同樣享受了公共服務，且對過去低工資的補償已體現在了低房價中，不宜再做區別，否則會增加稅負不公平感。
?。?）稅基。為易于征管，可先暫時實行單一標準。即以縣（區）為單位，按照前三年土地成交的平均價格征收。有條件的地區可依據房地產評估價值征稅，或在特定條件下試行自愿選擇自主報價繳稅（見本文第四部分）。
（4）稅率。以家庭為單位，實行累進稅率，即戶均住房占有土地面積設定三到五檔，標準越高，稅率越高。按照人頭確定基本面積，繳納稅收時予以扣除（按照實際居住地，每個人只能扣除一次），體現社會主義保障性。
?。?）稅收征管。稅收優惠政策由省級人民政府決定，省級人民政府也可進一步向地級市（州）人民政府、甚至縣級人民政府授權。但省級人民政府不參與物業稅收入分成。
2.步驟安排。作為系統性改革的物業稅開征，勢必牽涉到方方面面的利益和技術性問題，因而宜按照先試點、再推廣的原則實施。具體分以下步驟：
第一，梳理稅費，多頭改單一。把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅，而把土地出讓金單列，繼續按照目前的模式征收。同時在未開發土地較多的地區進行試點，模擬空轉土地出讓金批租改年租。在嚴格控制非試點地區用地指標的同時，在試點地區擴大土地使用指標，支持各類土地產權改革，通過擴大稅基、以量補價，配合政府轉型、改變考核導向等等方式增強對地方政府的激勵。
其中，名稱建議采用物業稅而不是房地產保有稅。從本質上講，物業稅和物業費分別是市民和業主對市政公共產品和社區公共產品所提供的對價，同樣遵循稅費收支的利益對等原則，區別僅在于范圍的大小和受益主體的不同。定名為物業稅，有助于提高納稅人的權利意識，強化其對地方公共服務水平的監督和促進作用，有助于提高其納稅積極性。
第二，分類處理，批租改年租。對于已經通過土地出讓形成的物業，繼續按照步驟一方式征收至使用權有效期。對于增量物業，把土地出讓金由一次性交納分攤在物業稅當中，按年繳納。對存量物業和增量物業產生的財政收入比例不協調、分布不均勻，由地市級政府在本區范圍內進行統籌調劑，比如抽取一定比例的出讓金，建立物業稅改革推進基金，防止形成不合理激勵機制。
第三，產權改革，完善并穩定物業稅制。在開征物業稅的同時，一是宣布國有建設用地使用權永久不變，二是對集體土地產權征稅，將有助于通過物業稅確認產權。產權的形成有助于促進流通，進而形成物業的征稅評價標準。同時，物業稅形成對地方政府推進產權改革的正向激勵，并隨著產權改革的推進，稅基不斷擴大。最終將形成覆蓋面廣、稅負合理、可持續性強的物業稅稅收體系。
四、探索建立在特定條件下納稅人自主報價繳稅制度
在我國尚不具備大規模開展不動產價值評估的地區或在某些特定條件下，可探索建立納稅人自主報價繳稅制度。由業主自主報價，每年調整一次，按照報價的70%作為稅基。政府（或其他購房者）可按照報價加成30%予以強行征購（認購）。如業主報價過高，則納稅額相應較高，如業主報價偏低，則被強行收購的可能性較大。以此約束業主隱匿不動產真實價值的道德風險。按照70%折價作為稅基，是遵循國際不動產稅的一般慣例。在強行征購時加成30%，是為了有效保護現有業主的正當權益和居住安全感。
此外，由于自主報價繳稅與依據專業機構對不動產的評估價繳稅兩種方式完全能夠兼容，因此可由業主以誠信協議形式自愿選擇繳納稅收的方式，以尊重業主正當權利，避免強行執行所帶來的法律和社會問題。
