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2024年11月24日
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9月份的北京樓市依然處于一個(gè)降價(jià)搶跑去庫(kù)存的階段。上周末(9月20-21日)北京共有4個(gè)項(xiàng)目入市，其中一個(gè)月前剛剛在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日勁銷(xiāo)400來(lái)套房源的合生世界村本次進(jìn)場(chǎng)再度日光，一套精裝房?jī)H90萬(wàn)到百萬(wàn)出頭的低總價(jià)是該項(xiàng)目突圍當(dāng)下樓市觀望深水區(qū)的重要密碼。
以?xún)r(jià)換量仍為市場(chǎng)常態(tài)
8月17日，通州馬駒橋的商住項(xiàng)目合生世界村以近乎三年前的均價(jià)12600元/平米割肉入市打破銷(xiāo)售僵局，由于降價(jià)到位，當(dāng)天推出的510套房源僅用2個(gè)小時(shí)就賣(mài)出了450套，去化情況近9成，成功登頂8月北京樓市銷(xiāo)售量排行榜。
一個(gè)月后的9月21日，即使上一期開(kāi)盤(pán)締造了淡市之下的銷(xiāo)售傳奇，合生世界村再度入市定價(jià)十分謹(jǐn)慎，“價(jià)格和上一期相比浮動(dòng)基本可以忽略不計(jì)”(合生世界村相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人語(yǔ))。
新浪樂(lè)居記者了解到，9月21日合生世界村推出了I9號(hào)樓最后50套房源，戶(hù)型為71平、76平米精裝平層現(xiàn)房，項(xiàng)目均價(jià)13800元/平米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天有“6萬(wàn)抵12萬(wàn)”、首付分期、三天簽約99折等多項(xiàng)優(yōu)惠。粗略折算下來(lái)，房源總價(jià)在90萬(wàn)到100萬(wàn)出頭不等，這樣的價(jià)格在北京已經(jīng)幾乎絕跡，而對(duì)比周邊亦莊已經(jīng)飆至30000元/平的住宅產(chǎn)品，吸引力巨大。
據(jù)前述項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，本次開(kāi)盤(pán)合生世界村僅經(jīng)過(guò)一周蓄客約80組，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天50套房源全部被認(rèn)購(gòu)。
“我對(duì)北京4季度的市場(chǎng)還是比較有信心的，目前看來(lái)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，而且很多開(kāi)發(fā)商的降價(jià)尺度已經(jīng)到底了。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，10月中旬，項(xiàng)目將推出新產(chǎn)品合生摩爾公館，戶(hù)型為55-58平米的精裝LOFT三居，該部分產(chǎn)品約400套房源將在10月底全部清完，均價(jià)依然為13800元/平米，和本次開(kāi)盤(pán)價(jià)格持平。此外，今年12月份合生世界村還有一棟層高5.49米的精裝LOFT入市，產(chǎn)品為140平左右的大戶(hù)型，該棟樓將作為合生在北京今年的主要盈利產(chǎn)品，因此價(jià)格會(huì)有所上調(diào)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，合生世界村之所以能成為今年北京少數(shù)去化率達(dá)到9成以上的項(xiàng)目之一，主要還是降價(jià)降到位了，市場(chǎng)處于觀望深水區(qū)，“以?xún)r(jià)換量”已經(jīng)成為今年大部分房企的主要銷(xiāo)售策略。
除了合生世界村，上周入市的其他三個(gè)項(xiàng)目大興舊宮東亞五環(huán)國(guó)際、昌平紫晶七星廣場(chǎng)和大興首開(kāi)璞瑅墅，其中東亞五環(huán)國(guó)際早在數(shù)月前就多次公開(kāi)宣布降價(jià)，不過(guò)據(jù)新浪樂(lè)居了解，本次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀。
此外，通州首個(gè)自住房項(xiàng)目富力惠蘭美居38769戶(hù)優(yōu)先家庭已經(jīng)在9月20日選房完畢，對(duì)比之前已經(jīng)選房完畢的多個(gè)自住房項(xiàng)目，有申購(gòu)家庭表示富力惠蘭美居戶(hù)型設(shè)計(jì)較為合理，而且開(kāi)發(fā)商還根據(jù)朝向和樓層設(shè)計(jì)戶(hù)型差價(jià)，更符合商品房的定位。盡管如此，新浪樂(lè)居了解到，近4萬(wàn)的優(yōu)先家庭并沒(méi)有把均價(jià)16000元/平米的3317套自住房選完，下階段將進(jìn)入非優(yōu)先家庭選房。
開(kāi)發(fā)商入市意愿低于預(yù)期
9月份第三周已經(jīng)過(guò)完，但之前預(yù)期的供應(yīng)量有望創(chuàng)全年月度新高的情況并未出現(xiàn)，相反，開(kāi)發(fā)商入市意愿從目前看來(lái)偏弱。
前三周，周末樓市幾乎由不限購(gòu)的商住項(xiàng)目擔(dān)綱，比如中秋小長(zhǎng)假的兩個(gè)日光盤(pán)朝北8080以及五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地均為商住項(xiàng)目，占據(jù)了當(dāng)周末開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目半壁江山。而上周末入市的4個(gè)項(xiàng)目中，除了首開(kāi)璞瑅墅，余下3個(gè)全部為商住項(xiàng)目。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，9月1-14日北京共有5個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)5368套住宅，刨除自住房，僅供應(yīng)586套，而這個(gè)數(shù)據(jù)在2011、2012、2013過(guò)去3年分別為4462、4371和2009，自住房影響可見(jiàn)一斑。
新浪樂(lè)居曾在9月之前實(shí)地走訪包括亦莊、通州等多個(gè)北京新房供應(yīng)主力區(qū)域發(fā)現(xiàn)，不少項(xiàng)目表示不打算在9月推新，以去化前期庫(kù)存為主。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商放慢入市節(jié)奏，可能與前期蓄客不足有關(guān)，也可能與當(dāng)前市場(chǎng)較冷房企觀望有關(guān)。
張旭指出，目前來(lái)看，金九房企的價(jià)格優(yōu)惠力度仍然不是很明顯，仍然處于價(jià)格僵持階段。截止9月14日，北京新建商品住宅庫(kù)存量達(dá)到86113套，與6月份相比，短短兩月多的時(shí)間增加存量1萬(wàn)余套，預(yù)計(jì)四季度，北京新建商品住宅庫(kù)存有可能接近10萬(wàn)套，房企的庫(kù)存壓力繼續(xù)增加，預(yù)計(jì)下半月，房企的推盤(pán)力度或?qū)⒓哟螅?yīng)大幅增加的同時(shí)也將面臨價(jià)格優(yōu)惠的競(jìng)爭(zhēng)，讓利幅度或會(huì)加大。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為年底樓市背水一戰(zhàn)不可避免，開(kāi)發(fā)商仍要堅(jiān)持跑得快的策略，樓市年底將進(jìn)入調(diào)整階段。他指出，雖然下半年貨幣政策定向?qū)捤桑_(kāi)發(fā)貸及房貸利率仍然難有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，不過(guò)由于就是政策出臺(tái)、利率開(kāi)始松動(dòng)、房企以?xún)r(jià)換量，預(yù)計(jì)2015年上半年市場(chǎng)基本面有階段性復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)。
