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2024年11月24日
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“供而未用”的土地有13萬畝，幾乎與海南省近兩年的土地供應量相當——這是海南省去年發布的本省閑置土地數據。
一邊是大批土地在“沉睡”；另一邊，一些能拉動經濟的好項目卻“無地可用”。為破解這一局面，海南開始了對閑置土地的清理工作。截至今年7月底，共處置閑置土地1105宗13.24萬畝，按面積計算的處置率為95.1%，按宗數計算的處置率為96.1%。其中，土地閑置時間最長的竟然達20余年。
這么多閑置地，是如何產生的？清理閑置地，涉及方方面面的利益，如何破解？如何讓清理出的土地正常流轉起來，防止新的閑置產生？日前，本報記者在海南進行了調查。
明確4個重點，約談12家囤地大戶
按面積計算，今年5月20日，海南閑置土地處置率為66%，7月底，這一數字飆升為95%。短短兩個月，變化是怎么發生的？
海南省省長蔣定之說，取得突破要抓住4個重點：重點地塊、重點企業、重點園區、重點案件。
對于拿地多、開發長的“囤地大戶”，今年7月8日，海南省國土環境資源廳對閑置土地面積較大的駿豪集團公司、新埠島開發建設總公司等12家企業負責人進行約談，指出存在的問題，企業負責人就下步閑置地處置盤活紛紛表態；7月9日，省政府分管領導約談閑置土地處置進展緩慢的瓊海市、樂東黎族自治縣政府主要負責人，開展面對面督察。
約談后，相關市縣政府和企業均有所動作。今年7月，樂東無償收回了蘇州經濟技術發展總公司一宗995畝的閑置土地使用權。瓊海市也采取有力措施加快處置，迄今完成了29宗共473.45公頃的閑置地處置，處置率達100%。
核心是利益，政府原因不是“擋箭牌”
根據已清理處置的12宗典型案例情況表看，有近一半是因為政府原因閑置的。
海南省國土環境資源廳廳長陳健春分析，政府原因造成閑置，一方面表現為，將未完成拆遷清表的土地、缺乏基礎設施建設的土地、缺乏相關證件和法律依據的土地進行出讓，結果被企業當作擋箭牌不開發，等著增值；另一方面表現為，地方政府亂改規劃，有的甚至“一地一規劃，一任一規劃，一想法一規劃”，企業開發無從進行。
但是，在陳健春看來，這些并不是造成閑置的根本原因。企業買地，肯定會進行前期調研，那么，為什么很多企業，明知所購地塊達不到土地出讓標準，仍然愿意買？土地、產業、城鄉、林地規劃的確存在不統一的情況，但并非不能解決，對土地定期評估、置換等都是解決問題的辦法。“為啥政府不主動，企業不樂意？”陳健春說，達不到土地出讓標準的土地，在出讓程序、價格上往往有縫可鉆，讓企業有購買沖動。
蔣定之指出，閑置地處置，觸及的是深層次矛盾，關系的是實際利益。
海南省國土廳土地利用管理處王保漢介紹，這次專項處置過程中，各市縣對清理出來的閑置土地，除無償收回外，采用征收閑置費、有償收回、置換、改變用途、臨時使用等多種方式進行了處置。每一宗土地區別不同情況分類解決，既依法處置，又切實維護當事人的合法權益。
在閑置土地處置典型案例中，有3宗屬于無償收回的。這3塊地閑置時間最短的也有17年，此次處理中，被明確認定為企業自身責任，均已下達收回國有建設用地使用決定書，無償收回。類似的被無償收回土地達1.5萬畝。
事實上，因政府原因導致閑置時間過長的土地有償收回才是難點。補償如何定？如果十幾二十年前幾百元上千元一畝的土地按照現有標準進行補償，無異于變相為企業解套。而按照購買價格進行補償，當事企業利益受損太大難以接受。因此，海南采取了“出讓價格+銀行年息”的辦法，有償收回土地2.67萬畝。
建機制保障，防止閑置地循環閑置
清理難，防止循環閑置更難——清理出來的閑置地，如果不能得到及時處理，容易造成再次閑置。有專家指出，防止土地再次閑置，目前主要面臨三大問題：民生問題、政策問題、增長結構問題。
民生問題，主要是被征地農民的征地補償與各種保險尤其是養老保險落實情況。海南閑置土地清理處置專項工作開展以來，對2009年以后批準征地而未辦理養老保險的被征地農民進行了清查核實，制定了處置方案。2013年海南頒布辦法，政府為被征地農民參加養老保險提供一次性繳費補貼，被征地集體和農民不需承擔社保費用。辦理被征地農民養老保險人數已由最初的1.82萬人增加至5.37萬人。
針對征地補償標準較低的問題，今年7月海南大幅提高征地補償標準，維護了被征地農民的利益。
閑置地常年難以得到處理，政策法規不完善是主要原因之一。海南一邊處置，一邊完善相應法律法規。2013年以來，省政府先后印發了《海南省閑置土地認定與處置規定》《海南省土地置換辦法》等規章或規范性文件。海口市等市縣也印發了閑置土地處置具體細則。
擺脫土地財政依賴，調整地產結構，是防止新的閑置土地產生的根本辦法。從目前情況看，結構不合理，是當前海南省房地產業最突出的問題，主要表現為普通商品住房占比過大，低端商品住房過多。蔣定之表示，要積極構建多元化的產品體系，也就是要在“一降一增一保”上做文章。一是“降”，逐步降低普通商品住房開發比例，力爭到2017年底，普通商品房開工面積所占比重由現在的超過84%下降到70%左右。二是“增”，增加旅游酒店、度假村、產權式酒店等經營性地產的開發建設。三是“保”，以中低收入群體為重點，加大保障房供應力度，力爭到“十二五”末，將保障性住房覆蓋面由現在的28%提升到38%左右。
海南省委書記羅保銘提出，要建立處置長效機制，科學制定、嚴格實施土地利用規劃，嚴格執行“熟地”“凈地”出讓，加強土地供后監管，避免形成新的建設用地閑置。
