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2024年11月24日
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各地經適房收益上繳比例
經適房取得完全產權或上市交易如何操作？該繳納多少增值收益？備受關注的深圳經適房上市暫行辦法今起征求意見。根據征求意見稿，增值收益比例擬定為50%，不申請完全產權、不上市交易可保持原狀，另外在繼承問題上也有明確規定。
有業主要求完善產權不繳收益
位于寶安區的桃源村三期是深圳第一批面向戶籍低收入家庭銷售的經濟適用住房項目，于2008年銷售。根據售房合同第十六條規定，“簽訂購房合同滿5年的，買方可依據深圳市經適房相關管理規定申請取得住房全部產權。住房上市轉讓的收益分成，按政府屆時有關規定執行”。
如今，5年期已滿，但關于取得完全產權和上市交易的操作辦法遲遲未能出臺。有業主要求，“取得全部產權”和“上市轉讓”應該進行區別，辦理全部產權不必繳納增值收益。
市住建局相關負責人向南都記者表示，桃源村三期于2008年7月開始銷售，在早于合同簽訂的2008年1月，深圳出臺了《深圳市經適房管理暫行辦法》，其中第四十二條規定：購買經適房滿5年的，買受人可轉讓經適房，但應按屆時同地段、同類型普通商品住房與經適房差價的一定比例向政府繳納土地收益等價款，政府可優先回購；買受人向政府繳納土地收益等價款后，也可以取得完全產權。
2010年6月《深圳市保障性住房條例》出臺，也對保障性住房取得完全產權做出了相應的規定，“規定年限屆滿后，購買保障性住房的家庭或者單身居民申請取得完全產權的，應當繳納土地收益并按照市政府確定的標準繳納房產增值收益等價款”。
這名負責人表示，市住建局去年啟動了《深圳市經適房取得完全產權和上市交易管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)的起草工作，其間與市人大、市政協、市政府法制辦等部門多次討論研究，并到北京、上海、杭州、廣州等地考察調研。此外，為充分了解市民意見，市住建局還多次與經適房小區居民開展座談會，力爭在體現國家和深圳的法規政策同時，充分尊重經適房業主的利益訴求。
增值收益分成比多個城市低
南都記者獲得的這份征求意見稿顯示，《暫行辦法》適用于2008年1月18日以后，市區兩級住房保障主管部門與低收入家庭簽訂買賣合同的經適房取得完全產權和上市交易的相關活動。
所謂經適房取得完全產權，是指簽訂買賣合同之日起滿5年的經適房，其權利人根據本辦法規定繳納增值收益后取得該住房占有、使用、收益、處分的全部權利，住房性質變更為普通商品住房。所謂經適房上市交易，是指簽訂買賣合同之日起滿5年的經適房，其權利人根據本辦法規定繳納增值收益后取得完全產權并將該住房轉移登記至第三人。
征求意見稿明確，經適房權利人取得完全產權或上市交易應按50%的比例繳納增值收益，具體計算公式為：應繳增值收益=(經適房市場價格-經適房原購買價格)×50%-稅費(原購經適房的實際發生額)。
對比其他城市的相關規定，在繳納增值收益的比例方面，廈門的繳納比例為經適房市場價與原購房價之間差價的90%，廣州為80%，北京為70%，杭州為55%，上海的繳納比例則約為市場價的35%-45%(政府產權份額)。征求意見稿中擬定的50%比例屬于偏低水平。
在經適房市場價格確定方面，征求意見稿對不同情形作出明確。申請取得完全產權的，其市場價格按照申請時稅務部門核準的二手房交易計稅價格計算。申請上市交易的，其市場價格按照申報的交易價格計算，但申報的交易價格低于申請時稅務部門核準的二手房交易計稅價格的，按照稅務部門核準的二手房交易計稅價格計算。稅務部門核準的二手房交易計稅價格低于經適房原購買價格的，申請人無需向政府繳納增值收益。
繼承或遺贈有限制條件
眾所周知，經適房屬社會保障性質住房，在產權方面有明確的限制要求。在取得完全產權前發生繼承或者遺贈時應如何操作？此次的征求意見稿中也做出了明確的規定。
征求意見稿第十條規定，經適房取得完全產權前發生繼承或遺贈，繼承人可以按照本辦法規定繳納增值收益后，取得該套住房完全產權或將其上市交易。繼承人具有本市戶籍且在本市無任何形式自有住房或符合我市住房困難標準，除上述渠道繼承外，也可以申請將該住房轉移登記至自己名下，住房性質仍為經適房，在該種情況下不需要繳納增值收益。
保持現狀則產權性質不變
征求意見稿明確，簽訂買賣合同滿5年，不申請取得完全產權、不申請上市交易的經適房，其產權性質不變，權利人繼續持有《房地產證》(綠本)，按《深圳市保障性住房條例》等相關規定占有、使用該住房。此外，在申請完全產權和上市交易時向市主管部門繳納的增值收益款，納入深圳市保障性住房專項資金。
“經適房如果不繳納增值收益就取得完全產權或上市交易，不僅違反國家基本政策規定，對其他社會群體也是不公平的。”市住建局相關負責人表示，經適房政策的出發點是解決戶籍低收入家庭的住房困難，并不鼓勵購買人購房后進入市場交易獲利，然后又形成新的住房困難。部分經適房購買人由于需要改善住房條件等原因，在符合一定條件下可以申請取得完全產權或上市交易，但是由于經適房是解決戶籍低收入家庭住房困難的保障性住房，由國家賦予政策優惠，向特定群體發售，具有鮮明的社會保障性質。住建部等七部委出臺的有關文件明確規定，經適房取得完全產權或上市交易應繳納增值收益，這也是國家住房保障的基本政策。
南都記者了解到，目前，上海、杭州、廣州等地均已出臺了經適房取得完全產權和上市交易的相關管理辦法，北京也即將出臺相關規定。雖然各地具體操作方式有所差別，但都明確規定經適房取得完全產權或上市交易，必須繳納一定比例的增值收益。
記者算賬
桃源村三期90平米戶型約需繳90萬元
桃源村三期2008年出售價格不到5000元每平方米，現以附近的桃源村二期商品房為例，二手房均價已達2.5萬元每平方米。桃源村三期戶型主要為70-90平方米之間，以90平方米戶型為例，購買時如果均價是5000元每平方米，按照二期2.5萬元每平方米的均價，目前房價已達225萬元，至少漲了180萬元。根據征求意見稿，如果要申請完全產權或辦理上市交易，要繳納給政府的增值收益約在90萬元左右。
名詞解釋
經適房取得完全產權
指簽訂買賣合同之日起滿5年的經適房，其權利人根據本辦法規定繳納增值收益后取得該住房占有、使用、收益、處分的全部權利，住房性質變更為普通商品住房。其市場價格按照申請時稅務部門核準的二手房交易計稅價格計算。
經適房上市交易
指簽訂買賣合同之日起滿5年的經適房，其權利人根據本辦法規定繳納增值收益后取得完全產權并將該住房轉移登記至第三人。其市場價格按照申報交易價格計算，但申報交易價格低于申請時稅務部門核準的二手房交易計稅價格的，按照稅務部門核準的二手房交易計稅價格計算。稅務部門核準的二手房交易計稅價格低于經適房原購買價格的，申請人無需向政府繳納增值收益。
