朱鳳泊：打贏北京太陽城的持久戰
文/譚少容 攝影/鄭啟東
【個人檔案】
學 歷：1987年4月，南京工學院建筑系畢業,獲工學碩士學位；
1997年4月,東南大學建筑系畢業，獲工學博士學位。
經 歷：1975年，進入北京第二棉紡織廠成為一名普通工人；
1976年，投身公安事業，成為北京市公安局治安處的刑偵干部；
1988年，辭職經商；
1995年，出任北京寶氏華商經濟發展集團董事長；
2000年至今，出任北京太陽城房地產開發有限公司董事長。
愛 好：高爾夫，書法
10年，他孜孜以求只開發了一個項目；僅僅靠一個項目，他開創了老年住宅產業的發展模式。他就是被業主稱為“天下第一孝子”的北京太陽城房地產開發有限公司董事長朱鳳泊。
7月23日，記者一行慕名前往位于北京昌平區小湯山一處具有示范性的智能化養老社區——北京太陽城采訪。當無意中說起打高爾夫，朱鳳泊顯得很興奮：“打高爾夫如人生：它給你歡樂，也帶給你痛苦；它能讓你愉悅，也讓你郁悶。打好一桿球，就像人生很精彩一樣；打不好，就好比人生的挫折。打不好怎么面對，是放棄還是想好策略將下一桿打好，這些孕育著人生的哲理。”
簡單的話語，透出了朱鳳泊對開發北京太陽城項目的感悟。那么，如此充滿親情與愛的家園，背后有著怎樣的辛酸和感動？他從中收獲了什么？他還有怎樣的抱負？
老年地產的孝道情結
對于業主將朱鳳泊稱為“天下第一孝子”的美譽，記者早有耳聞。在向朱鳳泊提及時，他不無謙虛地說：“這一個桂冠是對孝道文化回歸的贊揚，并不是對我個人的贊揚。”他說，我們中華民族有五千年的文明史，孝道文化是核心的內容，但是這么多年，我們將孝道文化破滅了，當孝道文化在社會上回歸，老人就能感覺到。
朱鳳泊還說：“如果整個社區讓老人滿意了，是我們從員工到管理干部共同努力的結果，所以天下第一孝子不是給我個人的，而是送給北京太陽城的。”
其實，朱鳳泊將“孝道文化”融入北京太陽城的居住文化中，和他的一段經歷有關系。
“那是1987年1月23日，我記憶特別深刻，我的父親心臟不舒服，乘坐公交汽車到醫院拿藥，結果意外地死在車上。這件事猶如晴天霹靂，作為兒子，我接受不了這個事實。”朱鳳泊說，在他的心中留下了揮之不去的陰影，他無法原諒自己的疏忽。也正是從那時起，他立志一定要為老年人做些事情。
為此，他當即立下志愿：為報答老一輩的養育之恩，一定要發奮圖強，做一件“為天下老人盡孝心”的事。朱鳳泊說：“為老年人做事，應該不是一味地去掙錢，一味地從老人身上去索取。”
1998年，一個很偶然的機會，朱鳳泊聽到有人說做房地產，有人說做敬老院，也有人說搞商貿。他從中敏銳地捕捉到一個思路，就想能不能把敬老院和房地產結合起來，做一個老年項目，這個項目既有敬老院的功能，又不是敬老院，而是公益性事業；按照市場化運作，按房地產開發程序把它打造起來，但是又不完全是房地產。當時這個想法就是現在融入朱鳳泊拳拳孝心做的北京太陽城。
“弘揚孝道文化，崇尚仁德理念，鑄造至尊、至親、至情的國際大社區，讓太陽城老人每天回家的過程都是人生的一次凱旋。”本著這樣的理念，朱鳳泊讓“孝道”二字在北京太陽城得到了升華。
辛酸與感動
“北京太陽城的建設是一件非常偉大的事情，真是太有眼光了！”現在，無論是到過北京太陽城，還是聽說過這個項目的人都會如是評價。
的確，依照現在的眼光看，北京太陽城的開發模式與意識都是超前的，但背后的故事和辛酸又有多少人知道？回首10年走過的道路，朱鳳泊說：“做這個項目不容易。如果做純房地產開發，周期要短。但是由于老年住宅產業在我國是一個新生事物，相關產業的相關政策還是一片空白，這個項目卻做了10年。”
在這個過程中，朱鳳泊的感覺就一個字“累”，壓力來自于方方面面。盡管朱鳳泊事先預料到了難度，但現實的困難與尷尬比他想像的要殘酷很多。特別是資金與政策方面的壓力，讓朱鳳泊非常難受，曾經經歷的一幕幕像放電影一樣猶在眼前——
銀行在審批貸款時，認可北京太陽城是做老年項目，但認為它是一種公益的、福利的、掙不著錢的，不予以提供貸款，所以太陽城這個項目幾乎拿不到貸款。
政府在批項目時，將北京太陽城看作是房地產項目，認為朱鳳泊是在炒作老年項目的概念。
從1998年產生構想后，1999年開始辦手續、到2001年才把手續辦下來，這幾年都是在不斷地論證。朱鳳泊說：“這個項目是劃為房地產，還是劃為福利事業，這幾年劃來劃去，最終是劃到房地產了。”
當時外界對此爭議很大，反對意見也很多：“如果按照地產開發的通常手段，弄一塊地賣掉能掙錢，或者做商品房開發，短期內能獲得回報。”但是，朱鳳泊顯得與眾不同，他顯然是在孤軍奮戰，為此，他曾被人恥笑為“太笨了”。
“這個項目做得很辛苦，當時我們是憑著毅力走過來的。如果沒有毅力，可能就放棄了。”朱鳳泊說，北京太陽城項目最艱難的時候是因資金緊張，不僅公司員工的工資開不出來，連工程款也無法按時兌現給民工。員工能夠理解企業的難處，有些員工從家里拿錢，但民工卻不能理解，他們為了要賬把社區也圍了。
令人感動的是業主紛紛從家里拿出錢，向處于困境中的朱鳳泊伸出了援助之手。有的老人們拿出自己的存折，說希望把這些存款借給朱鳳泊去給工人發工資。這些舉動出乎朱鳳泊的意料：“老人一生的積蓄是留在以后有急用的，是養老的，甚至有些錢是救命錢，我們不能動，但從中我感覺到，老人們渴求這樣一個社區、渴求這樣一種養老方式，而我做的正是他們需要的，正是他們在精神上鼓舞著我，也支撐著我，成為了我堅持下來的最大動力。”
如今，北京太陽城老年公寓成功做出來了，老人們說他們喜歡這個地方，甚至用詩歌來表達自己對家園的熱愛，對美好生活的向往。朱鳳泊有一種成就感，“我覺得自己的堅持是對的。”
打持久戰
十年磨一劍。盤點10年走過的路，朱鳳泊到底收獲了什么？
朱鳳泊最明顯的感覺是，近兩年，和開發商朋友聚在一起交流，大家會說：北京太陽城的模式太好了——給自己打下了一份天下，通過商品房的開發解決了老年人的入住，同時配套的商業設施是長期的經營資產，奠定了產業發展的基礎。
北京太陽城成功地開發了一個模式，不同于一般的地產開發。朱鳳泊用毛澤東關于戰爭的論述進行了形象的描述：“如果開發純商品房，屬于游擊戰，打一槍換一個地方，即征地、蓋房子、賣完后走人，再拿新的一塊地，重復進行商品房的開發；我們開發太陽城這樣一個老年社區，是持久戰，最終要落到可持續發展，讓項目有長久的生命力。”
正是有這樣的戰略，朱鳳泊通過北京太陽城這樣一個項目形成了一個品牌，而且太陽城的品牌具有長期性，它不是將房子賣掉那么簡單，同時還有租住，還有老年旅游地產即度假式養老。第二，從長遠看能形成產業鏈，今后通過運作，可以走向資本市場，實現資本運作，這是得以持續發展的基礎。第三，通過口碑、品牌傳播形成了社會效益，北京太陽城在國內很多地方具有了一定的知名度。與此同時，前往北京太陽城考察的人絡繹不絕，每周他們都要接待幾撥人，還有的不打招呼就去私訪。
機會也隨之而來——一些省市的政府機構、企業等慕名找上門去，要求朱鳳泊去開發老年項目，將北京太陽城的模式進行復制。比如，安徽省黃山市委派民政局的局長、招商局的局長、規委主任親自上門，提出給優惠條件和政策讓朱鳳泊去做太陽城項目；廣西北海、山東濟南，浙江等地的政府也提出了相關合作意向；北京、天津、山東等地的幾家公司也前往洽談合作老年項目的事宜。
緊跟老年人需求
問及北京太陽城為什么能成功，朱鳳泊說：“開發老年項目要和老年人的需求掛鉤。人在年老后主要有三大需求，即：生活照料、精神贍養、醫療保健，我們主要是緊緊抓住了老年人的這三大需求。”
“在做老年社區項目時，生活照料、精神贍養、醫療保健這三大需求缺一不可。如果只突出一方面，只是摘取其中的某一點，就認為是老年項目，就會走樣。”朱鳳泊舉例說，有些社區采取醫院模式作為養老項目，這有好的一面，即對健康進行看護和守護，具有健康保障，但不太好的影響是：將老人當病人看待，健康的老人就不會愿意去，即使去了也住不長久。“大多數時間，老年人是健康的。要讓老人玩，覺得充實。”
朱鳳泊說：“對于一個人而言，退休后是人生追求自我和生活品質的階段，我們要讓老人當作人生的亮點來進行打造。”在北京太陽城銀齡公寓，我們看到老人們在一起學習書法、手工、下象棋、唱歌、跳舞，還不時傳出爽朗的笑聲。
朱鳳泊說：“老年人退休后要經歷4個階段：健康階段-生活半自理階段-完全失去自理能力-彌留之際、生命終結。”為此，北京太陽城提出了養老全程化，并依據這四個階段進行相關的硬件和軟件建設，比如銀齡公寓B棟接待健康老人，A棟接待半自理、無自理能力和臨終關懷的老人。
在養老方式上，有在北京太陽城購買住房后的居住養老，有租住養老，還有度假養老。目前，朱鳳泊正著力將老年度假養老做起來，已和美國RCI簽約合作，形成合作關系。據了解，RCI是美國Cendant集團的下屬公司，成立于1974年，已發展為全球最大的分時度假聯盟，在100多個國家擁有4000多家加盟度假村或酒店。
北京太陽城提出了三代人的度假模式，老人不僅僅是純粹的居住，還能參與社區活動，比如學習、書畫、時裝模特班，手工制作等，外國老人還可以和國內的老人形成互動，學中文。而RCI正是看中了北京太陽城的這種方式填補了其度假領域的空白。北京太陽城作為全新的概念加入RCI，雙方形成交換的平臺，中國的老人可以到國外去，每年7天免費，將老年退休后的生活打理得很精彩。
應注重城市的養老功能
說起對城市化的理解，朱鳳泊說，城市化是我國發展的一個總體趨勢，我們國家定位為農業大國，但從國家今后的發展看，要屹立于世界民族之林，僅僅發展農業是不夠的，還要發展工業、科技，這就要求城市化，讓農民進城。
“不是我們要城市化而城市化，未來10到20年，我國將有4億農民進城。國家宏觀經濟的發展軌跡也表明，城市化是我國發展的必經之路，是經濟社會到來的特征。”在看到我國城市化總體趨勢的同時，朱鳳泊也指出，城市化的特征并不是把城市放大，而是把過去的農村和鄉鎮的品質提升，將其行政級別提升。
由于是老年地產的實踐者，朱鳳泊很自然地將老年產業和城市化聯系起來。他說，我國60歲以上老年人口占總人口的比例已經達到11.3%。通常認為，這一比例超過10%，意味著一個國家已進入老齡化社會。目前，我國老年人口年均增長率已接近總人口增長速度的5倍。據預測，2010年我國老年人口將增加到兩億四千八百萬，占總人口的12.8%。人口老齡化和高齡化加速的趨勢，將對我國經濟社會發展造成越來越大的壓力，預計在2030年以后將進入最嚴峻的時期。這一形勢要求，城市的很大一部分設施應具備養老功能。如果僅僅靠一個個項目單獨去做，是一種資源的浪費。
美國西部的一個城市，在二戰后變成了老年住宅的城市，朱鳳泊對此贊賞有加：“整個城市的道路、公園、商店、住宅等，全部按照適合老年人的規范進行規劃、設計和建設，顯得很人性化。而回過頭來看我們的城市建設，一個個新城如雨后春筍般涌現，為社會的主流群體考慮得多，卻很少考慮到老年人，因此，缺少了一些人性化的設計。”
“在我國城市化的進程中，要考慮城市的養老功能，注重發展城市的養老空間，讓城市更人性化。”朱鳳泊說，養老城市并不代表這個城市沒有年輕人、全部都是老人，而是在功能和服務上要具備養老功能，即在新建的城市中，要把養老服務的硬件和軟件同步做到位，這就從某種程度上解決了社會化養老的需求。否則，辛辛苦苦將一片荒地變成了城市，卻不具備養老功能，那就要重復投資加以改造，到處都是“打補丁”，多可惜！
朱鳳泊透露，他有一個愿望：要在中國打造一個老年城。
