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2024年11月24日
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8月1日，中國指數研究院發布7月份百城房價指數，全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，這也是繼五月、六月以來的第三個月持續下跌。從漲跌城市個數看，100個城市中76個城市環比下跌，僅24個城市環比上漲。在這之前，降價、房地產商資金斷裂跑路的新聞已不時傳來。樓市未來走向如何？《城市化》雜志特邀著名評論員郭文婧就這一熱點發表看法。
郭文婧：對于樓市的未來走向，房地產商內部也出現了明顯的分化，一方面是以萬科為代表的唱空，認為“房地產行業已進入下半場”，另一方面是以任志強為代表的“2014年不買房就需再等30年”。
處于焦灼時刻，房地產商對政策的任何風吹草動，也就格外敏感。一方面，越來越多的城市加入了“解禁限購”的行列，僅7月，就有包括濟南、海口、杭州、石家莊、武漢、蘇州、徐州等十多個城市松綁了限購政策，國內涉及限購的46個城市已經有近六成松綁。另一方面，從5月至今，央行、銀監會先后表態強調“要合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放”，要“大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求”，加之中央“保持適度規模的貨幣供應和財政支出”、“適時適度預調微調”的表態，以及營改增試點或將擴至房地產的消息，讓部分房地產商認為“2014年樓市有可能迎來遲到的春天”。
但不可忽視的是同期的另兩個消息：一是銀監會發布的2013年年報顯示，房地產貸款風險控制效果顯現，近兩年“不良”均出現“雙降”，并表態“房地產開發貸款沒有任何討價還價余地”；二是7月30日至8月1日，《人民日報》連發三文，分別強調“房地產行業進入調整，市場開始回歸理性”、“樓市調整更趨健康”、“樓市限購政策短期不會全面解禁”。這些信息似乎有說明，房價目前走勢“盡在掌握”，全面救市的可能性很小。
實際上，5月29日，住建部已表明了未來一段時期政府可能的調控局面：“加強市場監控、做好應對方案”、“不打壓、不刺激”、“尊重市場規律對房地產市場調整的作用”，“地方根據自身情況制定針對性政策的權力也將得到尊重”。住建部的表態，進一步重申了“分類調控”、“市場分化”的基調，全面“刺激”的可能幾乎不存在，過熱的城市將繼續嚴格調控，過冷的城市“限購松綁”的微刺激也是可能的，最終讓房價在平穩調整中回歸市場理性。
長期以來，中國房價的幾乎單邊上漲，主要靠三個因素支持，一是寬松的貨幣政策，二是投資性、投機性、腐敗性需求；三是地方政府的土地財政依賴。但是，這三大基礎都已經不存在。李克強總理多次表示“不會為經濟一時波動而采取短期的強刺激政策，而是更加注重中長期的健康發展，努力實現中國經濟持續健康發展”，因此“適時適度預調微調”，也只是“定向降準”，“全面降準”的可能性不大。“構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”總方向，以及中央加大反腐力度，不動產統一登記制度的即將推出，官員拋售房產的消息，進一步加劇了房價走勢的預期。至于地方政府土地財政依賴的問題，試點地方政府債券自發自還，就是解套的一種信號。
其實，房產屬于大宗商品，價格預期會對一定時期的走勢產生幾乎決定性作用，多數時候都是“買漲不買跌”，投資性、投機性需求更是如此。盡管受到“解禁限購”等利好消息的刺激，但據莫尼塔房地產跟蹤數據顯示，7月全國58個城市商品房交易量周環比下跌了6.8%，并出現了一線城市微漲、二、三線城市下跌的分化情況，一二三線城市成交量環比分別上漲了3.4%和下跌了-8.7%和-7.8%。作為風向標的北京，7月31日的消息說，位于亦莊區域的合生世界村新推公寓，單價9800元/平方米入市，成為北京主城區內第一個房價“破萬”項目。這實際上說明，房價的趨勢并沒有出現逆轉，廣大的購房者仍然還在觀望，難言房價已經“筑底”成功。
樓市總體預期仍然是下行，更重要的是，此次樓市變化是首次出現的非政策因素導致的市場蕭條。那么，如果樓市軌道真的已經變化，此次調整的周期就會較長，深度也可能要比2008年那次大，房地產市場大起大落的一幕很難重演。即使房價的走勢還未真正進入下降通道，再度大幅上漲的空間也不大。7月29日，《人民日報》在發表《年中經濟形勢述評：動靜自如看調控》的文章，強調“緩中趨穩，動力大于壓力”總體判斷的同時，更強調在改革關聯性和耦合性愈加受到重視的今天，要“保持調控定力，重塑地方發展路徑”。
即使中國人的住房觀念不改變、我國城鎮化的推進必然引發對房地產的需求，房地產行業的未來仍然樂觀；但關鍵是我國房地產企業在“拿地必賺”的經營思維下，目前普遍采取的是高杠桿模式，除少量資金是自有之外，主要靠銀行貸款、預售資金、影子銀行、海外融資。雖然高杠桿模式有利于迅速擴張規模，但對成交周轉的要求很高，成交量上不去，就成了房地產企業的夢魘，資金鏈斷裂的壓力進一步加大。只要成交量不迅速恢復并保持，房地產企業的分化重組就不可避免。目前，越來越多的城市的樓盤加入降價的行列，還只是剛剛開始。小的房地產商跑路、中型房地產商破產、大型房地產商兼并重組，分化洗牌必將順勢到來。
維護我國社會穩定的客觀需要，加上我國的居民資產中，房地產占比還只有47.9%，尤其是按揭負債僅占居民總資產的10%左右，所以“樓市崩潰”的可能性目前幾乎不存在。然而，我國金融系統的“去杠桿”效應，經濟總體上進入轉型升級調結構的攻堅階段，房價連續上漲10多年并創歷史新高對居民住房支付能力的透支，目前新建商品住宅庫存總量創下新高的現實，都決定了即便是大房企，目前普遍采取的是高杠桿模式也將難以為繼，房地產業轉型升級不可避免。因此，無論房地產企業采取何種轉型升級路徑，但實現低杠桿模式，都幾乎已經成了唯一選擇。
目前，在購房者觀望情緒越發濃烈的背景下，調整債務期限和利率，主動權已經不在房地產企業手中，變債務融資為股權融資也不容易，資產證券化也可能難以賣一個好價格，那么，剩下最可行的道路，就是放緩擴張的步伐、打包出售部分資產、以價換量回籠資金。在這種情況下，只有那些看得準、實施堅決的企業，才能斷尾求生，才有可能去享受下一輪的盛宴。在全面深化改革“使市場在資源配置中起決定性作用”的背景下，地方政府直接參與房地產行業分化重組的可能性越來越小，那么，在目前樓市“松綁調控”的氛圍中，成交量的分化，就為那些有遠見的房企提供了“斷尾求生”的契機。（采編：顧晴）
