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2024年11月24日
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從8月中旬開始，國家審計署掀起全國首次土地財政大審計，直擊土地出讓金收支、土地征收、儲備、供應等領域，而高達15萬億元的土地出讓金將成為嚴格審查對象。其中，土地領域的權力尋租和腐敗現象也將在兩個月后的審計報告中披露。
“現在在其他系統中，審計工作組把‘桌底下的賬’都翻出來了，估計土地審計也不會輕易放過去。”接近國土部門的官員李志(化名)向《華夏時報》記者表示，財政查賬只有查“底賬”才能動真格，如果此次審計能夠摸清真底細，再嚴肅追查起來，不少地方官員會受到影響。
此前，中央巡視組在巡視的21個省份中，發現20個省份存在房地產腐敗現象，占比高達95%，而19名省部級官員在中央巡視組進駐后落馬，其中不少高官落馬與房地產業密不可分，土地領域為腐敗重災區。
清查“桌底下的賬”？
“審計土地出讓金，估計不少官員晚上要睡不著覺了。”華南某市國土系統一位人士章華(化名)向記者直言，房地產一直是政府官員涉案最多的領域，尤其是國土和規劃部門，手里直接掌管著土地出讓和規劃大權。
據李志透露，中央審計工作組此前已經陸續對金融機構、監管單位進行“摸底式”審查。與以往常規的審查不同，本次審計工作人員業務水平更高、抓得更細致。
“工作組對很多數字都保持著敏感度，經常要求受審單位拿出更詳實的數據，不像以往常規的審核那樣‘走走形式’。”李志感嘆道，有些機構被審計組一查再查，三番五次被要求拿出數據的明細。很多受審計的機構部分“桌底下的賬”逐步被清查。
李志還告訴記者，在以往的審計工作中，金融、稅務以及國土資源等系統常為審計的盲區，在常規審查中，“很難揪出大問題。”
本報在以往調查中發現，動輒成百上千億的土地出讓金已經成為地方政府盯緊的“肥肉”，地方政府不僅在財政上對土地出讓收入依賴度較高，對這筆收入的使用也經常“遮遮掩掩”。
公開數據顯示，2013年，地方政府土地出讓金收入創歷史新高，達到4.1萬億元，同比增長約45%。
“這部分收入的使用情況難以在公開的賬上看出來，向上級提交的賬本也很難發現。”廣東某地級市一位審計系統人士張超(化名)指出，這類賬目通常被審計部門稱為“桌底下的賬”。
“土地出讓金未專款專用的現象最為泛濫，常規的賬面上肯定查不出來。”長三角某地級市審計局的一位官員曾向上反映常規審查中發現土地出讓金收支問題，他表示，比如有些地方賬面上寫明土地出讓金已經達到一定數額，實際上，卻將這里面大部分的土地出讓收入暗地里轉入虧損的國有企業中，國有企業年后將部分結余收入向財政上繳，其他結余則轉用至支出的渠道。
他認為，土地出讓金審計從專款專用的節點，就能順藤摸瓜查出不少問題。
此前，本報在對萬科廣州大元帥府“地王”地塊被收回的調查中發現，該地塊被政府收回之后，廣州市政府曾公開許諾收回該地塊后將支付7億元“贖金”，但歷經3年，這一承諾仍未兌現。而有關該項目改建規劃和資金花費的官方文件中，并未明確指出有關退款信息。對此，外界紛紛質疑土地出讓金“有進無出”。
“這筆土地出讓金花在了哪里，相關部門心里是有數的，但要再籌集回來，估計就不那么容易了。”當時受訪的廣州市財政局一位內部人士向記者透露。
此前，審計署分別于2007年、2009年、2011年對部分地區的土地資金做了審計工作。地方政府違規、變相減免土地出讓金、用地單位拖欠土地出讓金、部分土地出讓金未納入基金預算管理等問題屢屢出現。不過，全面審查以及整改、追究的力度卻陷入“雷聲大雨點小”的尷尬中。
值得注意的是，今年的政府工作報告首次提出，對土地出讓金收支和耕地保護情況進行全面審計，審計署也將國土資源審計納入重點工作中。
據媒體報道，具體審計工作由各省(區)當地(審計署)特派辦牽頭，審計組成員則由特派辦和各地審計部門抽調的工作人員組成，審計直接對象是各市縣政府，審計方式為異地交叉審計，工作時間或截止到10月末。
上述受訪政府各系統人士分析，這次審計風暴的力度預計遠遠超過以往的常規審查。
對此，地方政府開始早做準備，一些未被納入試點的省份，在前兩月中已開展自查自糾工作。比如廣東省政府發通知，要求各單位做好9項自查自糾工作，并確保在7月15日前完成整改。
尋租空間巨大
土地出讓金審查風暴，不僅觸及地方政府在土地出讓金使用環節上的利益，還劍指相關官員在土地交易環節隱藏很深的腐敗問題。
今年以來，中央巡視組巡視后，多名高官因房地產領域違規違紀問題落馬，在土地出讓過程中，存在較大暗箱操作的空間，權力尋租現象普遍。
章華指出，一線城市土地出讓不少是舊改項目，只需象征性地補繳少量土地款，開發商在拿到項目后，往往會提出增加容積率，或更改建筑規劃的要求，由于舊改的開發成本較高，政府確實有更改的理由，外界對中間所牽涉的權錢交易便不得而知。
“深圳土地稀缺，目前政府對土地利用的趨勢是要提高容積率，擴大土地利用空間效率，所以現在更改容積率也比較常見。”深圳某區規土委管理局一位人士指出。
不過，涉及規劃和容積率的更改公告里，從未提到補繳地價問題，提高容積率該補繳多少地價，外界都無從得知。
“招拍掛作假也很容易，政府與企業事先已經談好，然后拍賣時再找幾個陪標的做做樣子，這其中就存在權錢交易。”湖南某市一位房企負責人對記者說，此前，很多市中心的小宗地塊屢被實力較弱的開發商拍得，這些開發商實際上都有政府背景。
此外，上述房企負責人向記者透露，政府為了抬高區域地塊的價值，表面上會以高地價成交，通過暗箱操作，將土地賣給事先約定好的開發商之后，再返還部分土地款。
中部某省會城市一位房企營銷負責人此前曾在一家房企負責過土地拓展工作，熟悉土地買賣流程。
“每個區都有政府專門負責土地儲備的城投公司，如果好地段土地就轉至市城投公司，出讓需要市長拍板。而區里負責洽談的土地，至少需要打通2個人的關系，即區長和分管土地規劃的常務副局長。”該房企營銷負責人對記者說，國土局只是執行部門，其實決策權力主要是市里的主管領導。他所在的城市，每年好土地出讓均是由市長親自拍板。
該房企營銷負責人說，尤其是土地行情火爆時，很多項目出讓都是暗箱操作。“優質地塊搶地的人多，我們需要提前半年到一年與城投公司溝通，肯定需要打點關系。有些土地項目早賣給了政府官員的關系戶，囤一段時間再轉手。”
“肯定不是幾十萬能搞定的，至少上百萬，以前給現金和房產居多，近兩年反腐敗盯得緊，官員不敢收現金，一般是其它形式，比如分股份，項目建完后再利潤分成，由中間熟人牽線擔保，有的等官員退休之后再付款。”該房企營銷負責人說。
此外，該房企營銷負責人還透露，在諸多“違規”中，更改土地性質的難度最大，需要強硬的背景，某商業地產龍頭就曾將湖南某市的住宅用地成功改為商業用地，建寫字樓和商業物業的售價無疑要比住宅高。
