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2024年11月22日
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張章筍：新農村建設要嘗試金融創新
文/顧睛 圖/鄭啟東
人物檔案
張章筍，北京國瑞興業地產有限公司董事長，汕頭花園集團有限公司董事長。
社會職務
北京市政協委員、北京市崇文區政協常委、崇文區工商聯副會長、汕頭市人大代表、汕頭市工商聯總商會副會長、汕頭市星河獎基金會榮譽會長、汕頭市社會治安基金會副會長等職。
走進北京國瑞興業地產有限公司的辦公樓，首先看到的是國瑞城巨大的沙盤，步入董事長張章筍的辦公室，我們被其簡約而又不失莊重的室內裝飾所折服。一番交談后，其質樸儒雅、堅韌向上的品格正是他辦公室擺放蘭花的精神寫照。
張章筍很內斂，但一談起農村、談起房地產，才思敏捷、高屋建瓴。因為他來自農村，對農村有著深厚的感情，盡管他已經成為中國房地產界的一名大顎，國瑞地產也已經成為中國知名的房地產企業，但他認為“自己不過是一名農民出身的小企業家，國瑞地產也只是中國房地產業一個很小的單位，我就是想踏踏實實、樸樸素素做點事情。”
他認為，新農村建設是個系統工程，要產業化、集約化、市場化運作。他建言：“建設新農村不能照搬城市建設的模式，要因地制宜，可以嘗試金融創新，讓金融資本進入農村，讓農民的土地‘流轉’起來。”
觀點篇
“中國的房地產市場現在處在調整期，沒有產生泡沫，也沒有供過于求，更不會進入衰退期。隨著人口城市化、人口郊區化，之后房地產業還會進入農村。8億農民是一個數量龐大的‘待富’群體，農村是一個待開發的巨大的市場。房地產業還將是國民經濟的支柱產業。”
農村土地流轉勢在必行
張章筍從城市化的角度闡釋了自己對于中國房地產的看法。他說，目前中國的城市化處在加速階段，中國經濟處在持續快速上升階段，經濟實力不斷增強，13億中國人的消費需求才剛剛開始，還沒有激發出來。隨著人口城市化、人口郊區化，之后房地產業還會進入農村。
“我始終看好房地產業住宅郊區化，這是解決將來近6億城市人口和8億農民的居住問題的發展方向。這個模式成熟之后，農村的房地產市場才會逐漸發展起來。應該說，目前農村的房地產市場還沒有開始，房地產的春天還沒有到來，8億農民和廣大的農村將是一個待開發的巨大的市場。所以，中國的房地產市場沒有產生泡沫，也沒有供過于求，更不會進入衰退期，房地產業還應該是國民經濟的支柱產業。”
張章筍直言，要打開農村房地產市場，首先要讓農民手中的土地能夠流轉起來，他認為農村土地可流轉勢在必行。“如果農民手中的土地不改革、不讓流轉、不進入市場，就無法完成原始資本積累，農民就沒有購買力，無法承擔進城買房的價格，也解決不了農民進城的一系列問題。同時金融資本無法進入農村，也是國務院和發改委出臺了許多關于新農村建設的相關政策，搞了很多試點，新農村建設始終做不起來的根本原因。
他強調，“新農村建設不僅僅是房地產業，還包括市政、交通、教育、醫療、綠化等基礎設施建設，以及相關的產業配套等。要按照城市的建設模式去建設新農村，讓它具備城市的各項功能，逐步縮小農村的村鎮規模，外圍要有產業規模，種植業、養殖業、加工業等產業配套，但不能完全照搬。新農村建設是個系統工程。按照目前的情況，在農村做房地產還相當困難，需要試點，當地政府要有戰略發展規劃，進行政策引導。”他預測，至少需要10年左右的時間，情況才能有所改變。
少開項目是調整期積極的作為
就房地產市場觀望情緒普遍較高、市場低迷的現狀，張章筍分析，這主要是由于從2004年、2005年房地產價格開始上升，到2006年、2007年房地產價格上漲過快，中央政府認為價格上升太快對經濟帶來了破壞性和政策的不穩定性，出臺了8·31、國八條、國六條等一系列的宏觀調控政策，這些政策開始發生的累加效應，讓房地產市場進入結構性的價格調整期，回到合理的狀態。在他看來，價格回落是個好事，因為市場已經不支持這個價格。
他認為北京的房地產市場“非常健康”：北京是一個國際化的大都市，2008年人均GDP達到8000美元，城市人口達到1700萬，而2006年以來北京土地放量很少，遠遠不能滿足市場的需求，一旦市場觀望的心態解除，宏觀面、政策面、市場支持面解除，北京的房地產市場沒有多少供應量。奧運之后，北京還將吸引更多的國內外人士來京定居。基于以上原因，他判斷北京的房價不會跌很多，但不能排除一些項目現在處于促銷期，其次，有的項目低開，目的是為了回籠資金。
他預測，房地產業資金緊張會在今年下半年凸顯，因為中央采取的貨幣、財稅、貿易、土地等各項綜合性政策，造成一些企業資金鏈繃緊，所以逼得一些項目降價賣房。明年這種情況會有所好轉。
在價格回落，市場觀望態勢之下，他建議房地產企業應該量力而行，應該盡量地少拿地，少做一些項目，少開工建筑面積，將自身的資金鏈調整的松一些，這樣就可以平安度過調整的期限，這是對企業負責的態度。同時少拿地、少上項目、少開工面積，本身就是對市場的一種調節，可以縮短市場的調整期，對整個房地產行業也是一種促進的作用。
房企將走向專業化、單一化
就未來房地產企業的發展，張章筍表示，經過十幾年的發展，中國房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變。
“起初，各個房地產企業是有什么項目就做什么項目，可以說，很多企業處于很原始的開發模式。隨著房地產市場的不斷規范化，房地產企業之間的競爭已逐步從單純的資源優勢競爭轉向能力優勢的競爭，對產品研發、項目管理、營銷策劃、資本運營等方面的能力都提出了更高的要求。”他認為萬科正是因為專注住宅開發，在市場定位、產品定位專業化程度比較高，形成了包括高檔公寓以及別墅項目在內的豐富的住宅產品系列，所以規模化程度也走在行業前列。
記者了解到，早在幾年前，張章筍就開始帶領企業向著規模化、專業化的方向發展。秉承“以人為本，誠實守信”的經營理念，以打造精品社區，樹立品牌形象為宗旨，集合品位、個性、多元化開發理念，以精良的品質、精美的環境、精益的服務，貼近實際與人相融的價位，給消費者奉獻了一個個精品樓盤，取得了不俗的市場表現。目前，國瑞地產已成為一家專業從事房地產開發和銷售的有限責任公司，對地產項目的策劃、開發、施工、銷售有著豐富經驗和能力，是北京崇文區30強企業之一。
張章筍表示，在整個房地產處于調整期的現狀下，國瑞地產也在調整自己，北京的地產開發將從住宅向持有型物業轉型，未來在產品開發上將逐步單一化。“其實，產品的專業化、單一化可以豐富自己的產品線，讓市場更加開闊，讓企業更加專注，對于企業的成長性也會起到促進作用。”
地產篇
“辦企業關鍵在于能否踏踏實實地把企業辦成功，發展到一定的規模，或者說做出一定的經濟效益和社會效益，關鍵是做出效益和社會的認可。我的人生和想法比較簡單，有所作為，干點事情，這也是我創業的初衷。”
大盤建設助推城區升級
1988年，張章筍從部隊轉業到機關，1991年下海做貿易，后來他認識到做貿易不是長久之計，難以形成規模性的產業，因此在完成了原始的資本積累之后，開始轉向實業。經過考察，張章筍認為酒店、房地產業可以形成規模，能夠積累資金成就更大的事業。1997年，一座漂亮、現代的花園賓館在汕頭落成了，花園集團的主人就是張章筍。
1999年，一次北京崇文區的招商活動，讓張章筍來到了期待已久的北京市場。根據汕頭的建樓模式和開發思路，結合北京的實際，張章筍開發出了在京的第一個樓盤——富貴園住宅小區。富貴園總建筑面積60萬平米，小區戶型南北通透，戶戶朝陽，整體建筑組群錯落有致的空間布局，亞熱帶風情園林設計，使富貴園成為市中心內難覓的都市園林。在物業管理上，張章筍將酒店式的管理模式延伸到富貴園生活的每個細節。小區的主出入口是星級酒店的大堂，這一京城首創的設計讓當時北京的豪宅重開眼界，配套寬帶網絡入戶、智能小區系統、24小時熱水供應、純凈水入戶、星級會所等等，完善的物業管理與現代化的安防系統為都市人構筑了一個高品位的生活空間。2003年，富貴園甫一推出市場，便以9.7億元的銷售總額成為北京十大熱銷樓盤，引起了業內外的廣泛關注。
之后，百萬平米國瑞城的建設更被稱為“長安街畔的建筑航母”，占據著崇文商圈的心臟位置。項目總建筑面積達110萬平米，是一個集13萬平米購物中心、10萬平米的板樓豪宅、4萬平米國瑞商務公寓、3.5萬平米酒店式公寓、8萬平米花市商業街、13棟四合院、2棟甲級5A寫字樓為一體的綜合建筑集群，可同時滿足人們的商務、辦公、居住、購物、休閑等需要，是目前北京城區二環內最大體量的建筑綜合體。
“國瑞城建成能為5000多個家庭，15000人提供良好的居住生活環境，能為幾百個商務單位提供良好的經營場所，能為地方財政提供許多新的稅源，提供許多新的就業機會，這就是大盤建設助推城區升級的積極意義和貢獻。”而張章筍也從當初小心試水地產到暢游國內大盤，成功地從酒店老板轉型為一名地產大鱷。
緊抓城市脈搏，進軍商業地產
2005年，在住宅地產開發日趨火熱并接近飽和的時候，張章筍做了一個果斷的決定：進軍商業地產。他敏銳地意識到，中國城市化進程的加快，城市規模的不斷拓展，直接刺激了商業房地產的發展；各個城市不斷鼓勵推進城市商業的規模化發展，拉動了商業房地產的發展；城鎮居民人均可支配收入以較快速度增長，帶動了商業的發展。中國正在成為全球最大的商業房地產市場。
2006年，國瑞推向市場的幾乎全是商業產品，如寫字樓國瑞大廈、國瑞花市商業街、國瑞城２萬平米超市的招租與富貴園三期投資型小戶型、富貴園３萬平米的大型商場整租等。
2007年更被定為國瑞地產的商業地產年，這一年公司推出京城二環內最大的時尚觀光型大型購物中心——GLORYMALL國瑞購物中心，推出占地千畝規劃建筑面積150萬平米大型物流商品交易中心——沈陽國瑞東方商城，并成功推出一期大型專業市場——沈陽國瑞汽車汽配博覽中心。項目雖然同屬商業地產范疇，但操盤模式與經營思路以及產業高度均各有互補又大不相同。為了2008年兩大商業項目的正式開業推出，國瑞地產無論從人力、物力和財力上均投入不菲，下大力氣攻克重重難關，迎難而上。
其中，13萬平米的國瑞購物中心頗為引人注目。它是國瑞城的商業部分，規劃有超市、百貨、300多家品牌店、幾十家特色餐飲店、幾十家娛樂、健身、休閑、酒吧、電影院等多種業態，填補了區域商業的不足。在國瑞購物中心于6月份在北京召開的招商酒會上，百老匯電影院、百麗鞋業、澳西努、希杰多樂之日、大食代、COLD STONE等品牌現場簽約，意向進駐國瑞購物中心。
張章筍告訴記者，目前購物中心的招商工作已經完成了80%，2008年年底開始營業，預計開店率將達到90%。由于崇外是個成熟的商圈，交通、人流、購買力以及國瑞購物中心本身的商業模式和一路之隔的新世界商場不同，購物中心一開店就會非常火爆。
有業內人士指出，該項目將極大地提升崇外商圈的商業檔次和商業規模，原有北京商業“金三角”：西單—前門—王府井由于歷史發展和未來城市功能規劃等原因，將被新“金三角”，即西單—崇文門—王府井所替代。
建設全國統一地產品牌——國瑞城
國瑞地產自1999年進軍北京房地產市場以來，迅速將產業遍布全國，在北京、沈陽、汕頭、重慶、石家莊等地均有住宅及商業項目面市，建設全國統一地產品牌國瑞城。正在籌建的汕頭國瑞建材家居博覽中心，將是粵東地區規模最大的建材中心。而汕頭國瑞園及服裝城則已經建成，成為市中心的財富旺角。
目前，國瑞地產更將觸角深入廣州、海南等地。“相比一線城市，我們更看中這幾個二三線城市房地產發展的態勢，和價格上升的趨勢。二三線城市房地產發展相對較晚，拿地較為容易，尤其是經過這次調整期后，市場不存在暴利，能夠取得一個比較合理的成本掌控，產品定位、市場定位等各方面也會比較健康。”
他特別提到了海南的開發建設，認為海南是中國非常獨特的海島，明媚的陽光、風景如畫的海濱和氣候宜人的暖冬……這些得天獨厚的生態景觀，為旅游房產的發展提供了沃土。依附資源優勢，海南島成了旅游房產的領航者。
盡管海南曾經經歷過中國房地產的重創，張章筍認為，海南省政府經過1993年房地產泡沫之后，對于房地產市場的管理從土地規劃、土地供應量的源頭抓起，理性發展市場，尤其是開發區的建設控制得比較好，讓海南的房地產市場已經回到健康發展的軌道。在他看來，三亞的房價兩三年間從每平米幾千元上漲到每平米15000元左右，現在沿海的房價還在上漲，就是最好的例證。
他還從旅游消費的角度分析，目前我國人均GDP超過2000美金，意味著居民消費結構正從溫飽型轉向小康型，消費從生存型消費向享受型和發展型方向發展，目前中國的旅游地產才剛剛開始，旅游消費還停留在以觀光旅游為主，向休閑度假過渡階段。根據“十一五”規劃目標，人均GDP要翻一番，即按照目前的人口增長率，到2020年，我國基本可實現人均GDP3000美元，開始進入中等收入國家行列。屆時我國將全面進入度假時代，一旦這個市場被激發出來，整個海南的房地產市場根本不能滿足市場需求。“我相信，海南的旅游地產前景廣闊！”
責任篇
“中國的民營企業將會成為中國房地產業的一股蓬勃發展的力量。這是市場經濟發展的必然趨勢。而企業做大之后，就是在承擔社會責任，解決就業、公益事業，都是在回報社會。”張章筍表示，辦企業的最高境界是把促進社會的和諧進步與企業的發展有機地結合起來。
做中國優秀的民營企業
在中國經濟的成長潛力已經毋庸置疑的今天，中國的民營企業正在成長為中國乃至世界經濟舞臺上與日俱增的力量。他們不僅隨著中國經濟的發展而騰飛，也必將承載和助推中國經濟未來的發展。
國瑞地產曾先后獲北京市納稅信譽A級企業、汕頭市先進民營企業、建設系統先進企業等榮譽稱號。在2007年第十屆成長中國高峰年會暨2007中國成長百強揭曉盛典上，國瑞地產以強大的綜合實力和成長潛力當選2007中國企業成長百強，總排名第27名。該排名始于2002年，每年都會推出年度成長最快的100家非上市民營企業。
2004年至2006年國瑞地產三年的營業額平均增長率為104.38%，在同行業內領先。目前，公司年開發能力達150萬平米，年營業額可達50億元，年納稅額近2億元，被評為“中國成長百強”可謂實至名歸。2007年是國瑞地產的管理年，秉承“變革、規范、發展”的口號，這一年集團在行政管理制度上、部門職能架構上、以及客戶投訴建議管理上都進行了全面的變革和完善，找到并慢慢建立起更適合企業自身的發展戰略。
作為一位成功的民營企業家，張章筍認為，今后，隨著民營企業的發展速度、管理能力、開發能力的提高，民營企業將會成為中國房地產業的一股蓬勃發展的力量，成為中國房地產業發展的主力軍。盡管國營房地產企業中，穩健發展的企業、或者已經上市的企業，是一股不容忽視的中堅力量，但真正支撐起房地產業作為國民經濟的支柱產業的，將會是中國的民營企業。這是市場經濟發展的必然趨勢。
為了企業健康發展和明年上市，張章筍現在每天時間都安排得很滿，要研究IPO、資本證券化的規則，研究下一步市場發展趨勢、房地產開發模式、公司管理模式。
和諧地產推動區域改造
在房地產開發項目中，張章筍提出“創建和諧社區”的理念，不因一己私利而傷害百姓，充分尊重并盡量滿足原住居民的要求，把本來極難處理的拆遷工作做得皆大歡喜，贏得了群眾的贊譽。
為響應黨中央“構建和諧社會”的號召，推進北京市城區危舊房改造工程，張章筍攜國瑞地產承擔起了東花市南里危改項目、東花市三期危改項目、祈年大街路西危改項目等大型危改工程的改造工作，并且在工程前期針對項目內的文物建筑、有價值建筑與改造后的社區巧妙的融合為一體，把崇文區的古城保護及危房改造工作做得有聲有色。
據了解，目前崇文門著名的哈德門飯店和便宜坊所在的區域也將由國瑞地產接手改造。國瑞地產將在保留哈德門飯店、便宜坊歷史文化的基礎上，對該飯店進行改建或重建。新商業體五星級的規劃標準將使其成為未來的地標建筑。
情牽桑梓，回報社會
在事業有成之后，張章筍把回報社會作為己任，多次慷慨解囊，親力親為做公益事業。僅在2006年，就出資1000萬設立潮汕星河張章筍科技發明創新獎。就整個廣東省來說，私人巨資設立這樣的獎項尚屬首例。
談及此舉，他向記者道出了初衷：在過去相當長的一段時間里，潮汕青少年在科技領域國家性的發明創新里幾乎是空白。設立這一獎項旨在鼓勵發明創新，表彰發明創造者。發明創新成果可轉換為生產力，能夠推動經濟的發展，創造財富，造福千家萬戶，能夠推動社會的文明與進步。如果我們潮汕地區能夠興起一股發明創造的民風，能夠出一批批發明創新的優秀工作者，出一項項發明創新的成果，那將成為潮汕地區經濟崛起的一股不可忽視的力量，成為潮汕地區興旺與繁榮的一股源泉。
“我希望通過大力倡導科技創新，積極宣揚發明創造，讓創新的成果得到推廣應用，讓發明者得到社會的肯定、得到榮譽、得到經濟效益和回報，讓發明創新形成一種社會風氣，形成一種行業時尚！”
潮汕星河基金會創會會長林興勝表示，星河贊助者都具有三個特點：有錢、有心、有情。張章筍就是這樣一個人，和星河有共識，十分支持潮汕的人才培養，有回報桑梓之情。
談到為“星河”所做出的貢獻，張章筍平淡自然的回答代表了海外潮人情牽桑梓的熾熱情懷：“星河獎基金會是公益事業，為潮汕青少年成長、成材做出有益貢獻。作為一個潮汕人，我理應出一分力。”
此外，張章筍還向廣東省潮劇文化發展基金會捐贈200萬元，捐贈300多萬贊助潮汕星河館的建設。多次獲得廣東省、市及有關部門的獎勵并先后獲得潮汕星河基金會榮譽會長、汕頭市工商聯副會長、汕頭市社會治安基金會副會長等榮譽稱號。在星河大廈中設立的“星河流芳榜”上，汕頭花園（集團）有限公司董事長張章筍的名字排在前列。
幾年來，他不斷向社會捐款，2003年為北京抗擊“非典”撥出專款120萬元購買醫藥用品；向精瑞住宅科學技術獎獎勵基金捐贈20萬元；汶川地震后，國瑞地產立即展開“凝聚國瑞力量 心系災區同胞”的捐贈行動，累計向災區同胞捐款793萬元。
