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2024年11月24日
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就現(xiàn)階段而言，任何關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家們分析國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不可或缺的內(nèi)容。
8月15日，曾任國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任，現(xiàn)為國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略專家——王小廣受邀來淄，就當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)表了一系列的看法和主張。其中，針對有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢以及當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控對未來中國經(jīng)濟(jì)可能存在的影響，他作出了較為詳細(xì)的分析和判斷，同時他預(yù)言樓市泡沫破滅或至十二五中期。
2013年或房價下降
盡管國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平。而在淄博，中心城區(qū)的樓價自6月出現(xiàn)首次下降后，7月數(shù)據(jù)也繼續(xù)環(huán)比下降。
不過，王小廣表示，房價巨變或等2013年，而樓市泡沫破滅或至十二五中期。
對于目前的房地產(chǎn)狀態(tài)，王小廣表示盡管宏觀調(diào)控政策使得房價上漲暫時放慢了節(jié)奏，但目前還沒有看到房價回歸理性的趨勢。
上述觀點(diǎn)也在淄博官方發(fā)布的7月房產(chǎn)數(shù)據(jù)中得到印證。以淄博中心城區(qū)為例，6月中心城區(qū)住宅均價3384元/平方米，環(huán)比下降10.4%，然而到了7月，其環(huán)比下降幅度僅為3.1%。
而在國內(nèi)，京滬深全面叫停第三套房貸，樓市宏觀調(diào)控未見松動。進(jìn)入8月份以來，隨著上述城市個別樓盤的熱銷，北京、南京等地的商品房日均認(rèn)購量開始出現(xiàn)反彈趨勢，但根據(jù)媒體的調(diào)查，北京、上海等地的一些樓盤卻持續(xù)成交低迷。
對此，王小廣表示，這一輪調(diào)控從現(xiàn)在看效果還不如2008年，沒有達(dá)到預(yù)期效果，“因此，我個人認(rèn)為，今年房地產(chǎn)不會出現(xiàn)急措施，但是會慢火燉?！?/p>
樓市調(diào)控是持久戰(zhàn)
綜上所述，王小廣認(rèn)為，樓市調(diào)控是一場持久戰(zhàn)。
他說，過去5年里國內(nèi)40%的富人買了85%的房子，剩下60%的普通百姓只買了15%的房子，而房價的上漲顯然是不健康的。
他解釋說，目前決定房價的唯一因素就是貨幣，2009年一年的信貸就達(dá)到了9.5萬億，相當(dāng)于過去4年的信貸投放總量，其中有4萬億進(jìn)入到樓市。在上述數(shù)字支撐下，房價上漲也在情理之中。
他表示，面對連續(xù)上漲的房價，政府錯失調(diào)控良機(jī)也是造成樓價瘋長的一個重要原因。王小廣表示，經(jīng)濟(jì)具有周期性，可以分為30年長周期、10年中周期和3—5年的小周期，每個周期的完成都伴有相應(yīng)的調(diào)整。而2008年恰恰是三個周期的疊加。然而，金融危機(jī)之下，國內(nèi)的房地產(chǎn)問題被“危機(jī)”掩蓋。于是，隨之而來的房地產(chǎn)“救市”之舉，不僅僅使得整個國家錯失了調(diào)控良機(jī)，也為未來的樓價跳躍式增長埋下了隱患。
而要改變這個畸形的市場，他給出了兩個前提：真正做到“適度”的貨幣政策；保持樓市新政的持續(xù)性。他認(rèn)為看調(diào)控效果需要看房價預(yù)期，預(yù)期分為兩個方面，一是中國人傳統(tǒng)的房價只漲不跌的觀念，二是改變房地產(chǎn)宏觀政策越調(diào)越高的預(yù)期。而現(xiàn)行調(diào)控政策的效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期。
GDP增9.5%到10%
事實(shí)上，房地產(chǎn)問題僅僅是中國眾多經(jīng)濟(jì)問題中的一環(huán)。
而對今年的形勢，他認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控對今年的經(jīng)濟(jì)增長沒有影響，出口會超過預(yù)期，消費(fèi)投資也會有溫和調(diào)整。因此，今年G D P增長還是很高的，9.5%到10%之間，但這是政策的刺激效應(yīng)，不是市場的內(nèi)生效應(yīng)。
就通脹而言，王小廣的判斷和學(xué)界出入非常大。他認(rèn)為，目前沒有通貨膨脹，目前的C PI上漲為價格的擾動，跟通脹無關(guān)。他預(yù)測CPI肯定是四季度要大幅下降，三季度可能是最高的。而明年就要遇到通貨緊縮的壓力，而且很有可能變成實(shí)際性的通貨緊縮。
王小廣說，目前中國經(jīng)濟(jì)正處于戰(zhàn)略拐點(diǎn)上，大機(jī)遇與大挑戰(zhàn)并存。他認(rèn)為2013年不是經(jīng)濟(jì)的繁榮點(diǎn)。因?yàn)?，中國處在一個特殊的發(fā)展階段，是未來風(fēng)險大于機(jī)遇的階段。而這個重大的風(fēng)險，就在十二五期間發(fā)生?！爸袊磥砣赀€要調(diào)整，可能還是一個深度的調(diào)整，深不深取決于對房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控得越有效，中國越?jīng)]有問題。”他說。這是因?yàn)?，第一，金融危機(jī)的影響還在。第二，2009年經(jīng)濟(jì)負(fù)效應(yīng)將集中顯現(xiàn)在2012年或者2013年。他認(rèn)為，2013年是一個投資負(fù)增長、中國經(jīng)濟(jì)非常低迷的一年。第三，下一輪增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有來臨，可能需要一個比較長的、周期性的調(diào)整。
道路：“兩化替一化”
上述問題困擾下，中國經(jīng)濟(jì)究竟該走什么樣的道路？怎么讓中國經(jīng)濟(jì)不崩潰？
王小廣認(rèn)為有兩化：第一，城市化。過去的城市化沒有人口，只是房子、房地產(chǎn)，城市面積在擴(kuò)張、樓房在增長，“盡管農(nóng)民進(jìn)了城了，在城里面也躲在郊區(qū)邊上，變成了非城市人的狀況，所以中國的城市化一個最重要的問題是沒有人?！?/p>
他表示，中國真正有需求就是把1.5到2個億的農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢@是中國城市化的核心。所以，中國要想加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性的城市化，就是人口的城市化，這才是需求。現(xiàn)在地方不愿意付成本，地方搞人口城市化、市民化，不愿意付成本，中央也不愿意多掏錢，這個城市化就沒有辦法做。加快了人口城市化，1.5到2個億的農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢械男枨髥栴}都解決。
除了城市化外，他認(rèn)為，還有就是汽車化。王小廣認(rèn)為，汽車化不僅具備制造業(yè)升級的核心功能，同時也能擴(kuò)大旅游業(yè)的發(fā)展、服務(wù)業(yè)的發(fā)展以及汽車本身存在需求功能，而這三大功能發(fā)揮了以后，中國應(yīng)該能夠變成一個新的發(fā)展模式。
王小廣表示，借城市化和汽車化來防止房地產(chǎn)的泡沫化是一種趨勢。中國經(jīng)濟(jì)要避免這樣的變化，或者中國的發(fā)展模式要調(diào)整，就用兩個化來劃界。
