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2024年11月24日
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昨天，備受關注的北京朝陽孫河地塊因無人報價而流標，讓業內人士大跌眼鏡。傳統別墅區的優質地塊居然遭遇流標，這也是北京繼2011年4月順義仁和鎮梅溝營村兩宗住宅用地流標后的首次流標。
朝陽孫河兩宗低密優質的地塊早在掛牌伊始就備受關注，作為北京房地產市場罕見的臨近城市核心區、組團化發展的低密度居住板塊，前兩年孫河板塊的低密宅地一直是眾多房企競相爭奪的對象。1年前，中糧以49.37%的高溢價率摘得同區域的HIJ地塊，樓面價達5.2萬元/平方米，刷新北京單價地塊紀錄。
昨天出讓的兩宗地塊是孫河鄉土地儲備項目K地塊和BCDE地塊，掛牌價分別為31.45億元和46億元。折合樓面價，K地塊高達3.5萬元/平方米；BCDE地塊刨除中小學合校用地和社區商業部分，該宗地的純住宅部分用地C地塊的起始樓面價也高達3.7萬元/平方米。
根據歷史數據，BCDE地塊的掛牌起始價高于此前在北京已有出讓地塊的成交總價。因此，在該宗地出讓之前，業內人士認為，該地塊即便是以底價成交，也將刷新北京地塊總價紀錄。不過，讓業內意外的是，同區域的這兩宗優質地塊，昨天均因無人報價而流標。
和孫河地塊不同，昨天房山的3宗地卻吸引了數家房企參與競標，3宗地的網上報價累計達到了25次。最終，報價積極的北京天洋基業投資有限公司一口氣吞掉3宗地，共耗資26.15億元。
價格過高制約成交
記者在采訪中了解到，業內均認為孫河兩宗地不僅起價高，且總價也過高，在市場不太樂觀的情況下，過高的價格制約了成交。
“流標的最主要原因是起價過高，兩地塊，起價均創造了住宅地塊起價紀錄，即使底價成交，也接近區域內之前的中糧地王價格?！敝性禺a首席分析師張大偉說。
亞豪機構市場總監郭毅也認為，對于當前以“去庫存化”為首要任務的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價無疑會加重其資金使用成本，是造成兩地塊最終流拍的主要原因。
>>業內解讀
別墅火爆行情不再
孫河地塊流拍的另一個原因則來自于市場壓力。張大偉認為，同區域內供應量充裕，區域內的潛在供應比較多。2012年來，區域內已經成交5宗地塊，疊加目前的2宗掛牌地塊，合計供應的建筑面積達到了58.9萬平米，按照目前在售的高端住宅平均單套200平米計算，可以提供3000套高端物業?！罢w市場上漲乏力，企業資金壓力大對土地市場也有一定的影響?！?/p>
郭毅表示，城市別墅激增的供應量與穩定的需求量將可能造成細分市場的供過于求，加之北京嚴格執行的限購政策對高端人群的購房行為形成制約，市場競爭激烈、銷售前景不明朗是孫河地塊遇冷的另一個原因。預計下半年國土部門推出的同類低密地塊還將頻頻遇冷，曾經一再出現的可以打造成為城市別墅的“地王”將不復去年火爆行情。
