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2024年11月24日
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“房地產過度市場化超越了我國經濟發展狀況、居民收入水平，成為整個社會的沉重負擔。北京市推出自住商品房，是地方政府強化自身住房保障責任的積極表現，但在糾正房地產過度市場化的過程中，也要注意矯枉過正可能帶來的市場風險。”
近期，三個北京自住型商品房項目陸續完成搖號并公布了搖號結果。與申購時的火爆不同，北京自住房在搖號后出現了較高棄購率。據媒體報道，面對棄購自住房問題，北京市住建委近日緊急召開會議，聽取各方面的意見和建議尋求相關對策。
在國內樓市步入調整的大背景下，北京樓市也逐漸低迷，房價下滑是自住房出現較高棄購率的重要原因。北京市于去年10月出臺自住商品房有關政策，規定自住房價格低于同區域房價30%，當時看來頗為巨大的價差讓自住房成為市民關注的焦點。然而，目前疲軟的房價讓自住房的價格優勢不再明顯。
國家統計局18日發布6月份70個大中城市房價變動情況，全國房價上漲的城市僅有8個，北京榜上有名，環比上漲0.1%。北京房價在宏觀統計數字中依舊堅挺，但在局部地區尤其是自住房所在區域，房價已出現明顯調整。調研顯示，近期北京市二手房市場出現明顯下行，而自住房項目周邊樓盤中則出現大幅下調價格的房源，部分降價房源與自住房的價格差已縮小到了10%以內。
今年北京兩會期間通過的政府工作報告，將自住商品房定義為共有產權性質，也就是購房人和政府按比例共有自住房產權。自住房是北京市為解決中低收入群體和夾心層家庭的住房困難，推出的一種保障性住房。同時，自住房還兼顧有穩定住房市場的作用。去年底，住建部發出了發展共有產權住房的政策信號，今年4月份，住建部確定北京、上海等6個城市為全國共有產權住房試點城市。然而，不期而遇的樓市調整，讓北京市的自住房遭遇到不小尷尬，也讓住建部的全國共有產權住房試點面臨考驗。
自住房曾因為“便宜30%”而成為香餑餑，現在卻被不少人棄購，尷尬是如何造成的？與自住房相關的土地出讓是在去年底完成的，自住房的定價也是按照當時的土地出讓價格等市場因素確定的。房地產建設需要一定的時間周期，如今自住房進入銷售階段，卻偏趕上樓市步入調整期，棄購尷尬由此產生。自住房的售價此前可以做到便宜30%，是因為政府在土地出讓階段對房價進行提前鎖定，也就是低房價來源于低地價。但這個“低房價”的邏輯起點，是北京地價節節高，北京樓市是只漲不跌，但這是不可能的。樓市一旦開始下跌，所謂的“低房價”必然消失，接著消失的就是購房熱情。北京自住房具有保障房性質，其利潤率較低，開發商積極投身其中是認為，自住房受市場追捧，項目銷售回款應該很快，較高的資金周轉率將為企業帶來收益。目前北京自住房雖有棄購，但還沒有影響整體銷售情況。但本輪樓市調整的時間和空間誰都無法預判，未來如果房價進一步回落，自住房也定會出現更高棄購率。一旦其銷售進度影響到房企資金周轉，北京自住房的建設進度也將受到影響。
棄購，僅是自住商品房遭遇的尷尬之一。北京每年新建商品房一共10多萬套，而自住商品房去年推出了2萬套，今年則計劃供應5萬套，占商品房總供應量的近一半。計劃推出的“海量”自住房，可能是一個更大的尷尬。如果北京樓市在未來幾年持續調整，“5萬套”的定價和銷售將成為一對無法平衡的矛盾。大興、房山等地有大量自住房項目正在開發建設，在同區域的一些開發商近日已放言，將比照自住房進行定價。也就是說，未來自住房周邊可能出現平價甚至低價的商品房項目。在這種態勢下，自住房如何定價？價格高無疑將導致嚴重的棄購。如果自住房不斷降低價格，其后果也許更嚴重，它可能導致北京樓市進入螺旋式下降。在本輪樓市調整過程中，“5萬套”甚至可能成為北京樓市的一個潛在風險點。
自1998年開始房改，國家住房政策中的市場化味道越來越濃、保障責任越來越淡，同時，我國住房價格則越來越高。房地產過度市場化超越了我國經濟發展狀況、居民收入水平，成為整個社會的沉重負擔。北京市推出自住商品房，是地方政府強化自身住房保障責任的積極表現，但在糾正房地產過度市場化的過程中，也要注意矯枉過正可能帶來的市場風險。
