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2024年11月24日
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“既不同于美國，也不同于日本，中國房地產(chǎn)所處階段是調(diào)整期，但不會崩盤。”住建部政策研究中心主任秦虹11日公開發(fā)聲。
作為中國房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專家，秦虹給出了對于中國樓市的結(jié)論，但值得注意的是，她還進一步闡述了支持這一結(jié)論的一系列論據(jù)和三組數(shù)據(jù)。
“中國與美國不同，中國不太可能出現(xiàn)美國這種大面積的泡沫破裂。”秦虹11日在首屆樓宇經(jīng)濟論壇上如是說。
三組數(shù)據(jù)
她給出了第一組數(shù)據(jù)：中國的房貸政策是非常嚴格的，中國有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付達到70%。而且中國家庭住房的平均貸款年限低于10年。“這是因為中國人不愿意欠債。”
“2008年我正在美國做訪問學者，住了半年多時間，我租住在美國一位老太太的家里，眼睜睜看到，她的兩個鄰居因為償還不了銀行貸款，房子被銀行收回出售。”秦虹說，長期以來，美國住房自住率為60%左右，其中2006年時為63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都買了房子，到了2008年時美國的住房自住率達到了69%。
“那時候美國有句話叫做‘買房基本不貴’，因為房子的價格漲幅遠超買房子時的價格，第二句話是‘貸款基本沒費’，因為當時美國的貸款利率非常低，且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付。”秦虹說，寬松的貨幣政策導致2000至2006年美國房價一路上漲，而隨之而來的2007年，以糧食和石油為代表的物價上漲，美國出現(xiàn)了通貨膨脹，之后美國兩年內(nèi)連續(xù)升息，利率從1%一直升到5.5%，由此，房貸的利息成倍提高，導致美國很多家庭無力負擔而斷供。
在首付比例的差別外，秦虹又給出了第二組數(shù)據(jù)—“2012年不同國家家庭住房貸款余額與GDP之比”的數(shù)據(jù)。記者注意到，其中美國超過50%，英國接近50%，法國超過40%，日本超過20%接近30%，而中國低于20%。
“由此判斷，目前中國房地產(chǎn)市場的市場調(diào)整，不會出現(xiàn)大面積的斷供現(xiàn)象，也不會出現(xiàn)大面積的拋售。”
那么，中國會不會出現(xiàn)日本房地產(chǎn)的情況呢？秦虹同樣給出了否定的答案，支撐這個答案的，是第三組數(shù)據(jù)。
“日本的房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩次大跌，一次是1975年，一次是1989年。數(shù)據(jù)顯示，1968年的時候，日本的家庭戶數(shù)與住房套數(shù)之比是1：1，而房地產(chǎn)大跌的1989年，此比值為比1：1.3，也說是有住房套數(shù)多于家庭戶數(shù)30%。”秦虹進一步指出，日本在上世紀70年代初時城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到76%，到房地產(chǎn)泡沫破裂的90年代初時，日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近停滯了近20年。
“我認為中國不同于日本，目前中國的城鎮(zhèn)化率是53%，按照全世界一般水平，中國的城鎮(zhèn)化率還要提高十幾個百分點，即使到70%的水平，還有很大增長空間。”秦虹指出，這意味著中國每年新增城鎮(zhèn)常住人口近2000萬人。
三點風險
那么，到底目前中國住房究竟缺不缺房呢？秦虹表示，“按照第六次人口普查數(shù)據(jù)推算，把成套和非成套住宅都算進去，中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)和家庭戶數(shù)之比接近于1：1。也就是說，如果算總賬，目前中國住房基本上平衡，但是結(jié)構(gòu)不平衡，新增城鎮(zhèn)人口還需要住房。”
“當然，中國房地產(chǎn)市場也存在風險。”秦虹認為，雖然目前中國房地產(chǎn)發(fā)展階段異與美日，不會出現(xiàn)崩盤，但有三點風險。其一，中小房企的資金鏈壓力大，即由于中國銀行對房地產(chǎn)企業(yè)實施的名單化管理，導致中小房企資金成本更高，被迫退出市場的情況時有發(fā)生，但這屬于正常現(xiàn)象，不足為奇；其二房地產(chǎn)市場調(diào)整會首先波及土地市場，這對地方融資平臺債務的償還直接造成影響；其三，商業(yè)地產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)投資人主業(yè)經(jīng)營狀況影響大。
但是，秦虹認為，上述三個方面不足以影響全局，中國房地產(chǎn)市場的供給速度快于銷售速度，造成的現(xiàn)階段性供給偏松，所以必然調(diào)整，但這種供給結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，如果開發(fā)商開發(fā)量下降，結(jié)構(gòu)就可能發(fā)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
