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2024年11月24日
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“發展共有產權住房，通過共有產權方式明確產權人和政府間的產權比例關系，依據產權比例關系確定上市交易的分配比例，目的就是遏制在購置型的保障房里的牟利空間。”住房城鄉建設部總經濟師馮俊介紹：共有產權住房起到兩個作用，一個是通過共有產權的方式，可使得一部分群眾通過自己支付一部分錢解決住房問題；另一個是規范現在的經濟適用房和限價商品房制度，通過這樣的機制，遏制在購置型的保障房里的牟利空間，使得買下這個房子主要是解決住房問題，而非投機牟利。
共有產權房的概念
共有產權住房，是保障房的補充形式，其顯著特點在于價格形成機制。購房人與地方政府或投資人共享產權，形成產權主體多元化，以后出售房屋所得按比例分成，減小購房者的壓力。這意味著地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；由保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額和保障房將來上市交易的條件，以及所得價款的分配份額，而房屋產權可由政府和市民按一定比例持有。
共有產權住房的做法是把產權先定下來，因為沒有謀利空間，避免了“開寶馬住經適房”和“經適房抽簽六連號”等問題。不同的困難程度，可以有不同的產權的比例。打通了銀行、公積金貸款的貸款助購渠道，讓申購群體能夠更加便利地買房。政府與購房者產權比例是共有產權住房的焦點所在，也是未來調整的空間所在。試點地區不斷優化共有產權比例調節機制，個人出資比例可在50%至100%之間，由購房者根據家庭支付能力自由選擇。
制度設計的考量
共有產權住房有兩個直接作用，一個是通過共有產權的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢解決住房問題；另一個是規范經濟適用房和限價商品房制度，遏制在購置型的保障房里的牟利空間，使得買房子是解決住房問題，而非投機牟利，還能在一定程度上起到平抑高房價的作用。
共有產權住房上市交易，避免重蹈經濟適用房、限價房出現的套利現象，就顯得尤為重要。與以往的經濟適用房、限價房不同，共有產權住房是一種有限產權住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。從制度設計上看，有限產權與完全產權的住房相比，其本身就使投資獲利的空間大為減少。申購價格上基本與市場價格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。如果共有產權住房購買者在回購政府產權的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，即可獲得巨大的經濟利益；同樣，政府收購個人產權時，如評估價虛高，也存在利益輸送的問題。
共有產權住房必須建立起公開透明的運作機制，在申請、分配、售后監管和退出等各個環節，設立防火墻。從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產權份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。
定價原則
1、政府投資建設的共有產權住房基準價格，按成本價或略低于成本價確定；
2、市場主體或社會投資機構開發建設的共有產權住房，按成本加微利的方式定價，利潤率不超過成本的3%；
3、通過收購、回購、配建等方式取得的共有產權住房，銷售基準價格參照前款規定并考慮折舊等因素確定。
上市原則
1、滿5年的，允許上市轉讓，同等條件下地方人民政府有優先收購權；
2、不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易；
3、共有產權住房上市交易的，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產權比例分配。
“城鎮新移民”是潛在市場
共有產權房配售時，在合同中要明確共有雙方的產權份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。我國城鎮住房保障范圍內的常住居民中的最低收入、低收入、中低收入無基本住房或住房困難家庭或個人，包括符合條件的城鎮新就業職工和在城鎮穩定就業的外來居民，具有不同的特征，在保障性住房有限的條件下，有必要對他們進行分流。
以新就業職工和外來務工人員為代表的“城鎮新移民”為例，他們具有一定的經濟實力，其支付能力要高于最低收入、低收入的住房保障群體，但是他們既不符合廉租房的申請條件，又買不起普通商品房，可對住房確實又有很大需求，“共有產權房”的推廣就可以很好地解決這一問題。
共有產權房的推出的核心是堅持市場和政府發揮協調作用，既要堅持市場化改革方向，發揮市場在資源配置中所起的決定性作用，完善產權分配和上市交易收益協調機制，又要堅持政府的監督和補位作用，以消除尋租和牟利的空間。
政策信息回顧
2013年12月8日，住房和城鄉建設部副部長齊驥在接受記者專訪時表示：在住房保障制度改革方面，近期將著力推進兩項具體工作，一項是在地方實踐的基礎上，對廉租住房和公共租賃住房實行并軌運行；另一項是指導地方有序開展共有產權保障房的探索。2013年12月24日，全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新在部署2014年工作時在明確“繼續抓好房地產市場調控和監管工作”的同時，傳遞出三個政策信號：更加注重分類指導，探索發展共有產權住房和強化市場監管。同時，住建部、財政部和發改委發布《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，決定從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，將從統籌建設、統一受理、統一輪候和完善租金定價機制等四個方面推進。
2011年3月2日，在上海舉行的市政府新聞發布會上，上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元介紹：上海的經濟適用房將采用共有產權，或稱有限產權制度。上海全面啟動共有產權保障住房供后管理試點，將針對購房家庭違規行為的不同情況，例如對違法搭建、破壞房屋承重結構、擅自出租出借等行為，采取分類處理措施。
2013年7月，四川發布《四川省城鎮住房保障條例(征求《意見稿》）》透露：廉租房與公租房將并軌管理，統一為公租房；而經適房與限價房也將并軌管理，統一為共有產權房；四川省的無住房困難群體可分批購買購置型保障房的共有產權。
2013年8月，江蘇下發《關于加快棚戶區(危舊房)改造工作的實施意見》，要求對經濟困難、無力購買安置住房的棚戶區(危舊房)居民，可通過共有產權或提供公共租賃住房等方式優先滿足其基本居住需求；對符合廉租住房保障條件的被征收人，要優先保障并做到應保盡保。
2013年10月，北京市住建委等多部門聯合下發了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，表示北京今后將加快發展自住型商品住房。北京市十四屆人大二次會議上，政府工作報告也把“自住商品房”的表述明確為“共有產權性質”。
2013年11月，安徽實施《安徽省保障性住房建設和管理辦法》規定：安徽省保障房可實行先租后售，保障性住房出售合同應當載明政府與承購人的產權份額，規定了承購人取得全部產權、轉讓、騰退的情形以及政府回購的處理辦法等。
2013年12月，《四川省城鎮住房保障條例(草案)》中首次提出新的保障形式——共有產權保障房。“共有產權房”作為經濟適用房的變異形式，是保障房的一種補充，其顯著特點在于價格形成機制。共有產權房應實行明碼實價銷售制度，銷售單位應公布項目基準價格、每套住房的浮動比例和具體銷售價格。單套共有產權房銷售價根據樓層、朝向、位置等因素在基準價格基礎上浮動，最大浮動比例不得超過±10%，浮動比例之和為零。
各地運營模式舉要
（一）2007年起，江蘇淮安家庭月平均收入在800元以下的，就有申購比市場平均價格低30%左右的政策性商品房的資格，并可選擇“共有產權”模式；可選擇的住房不僅限于保障房，還包括商品房。淮安模式中，用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。簡單來說，就是政府在出讓土地之初，就在土地價格上作一定讓步，差價則作為政府收購共有產權房的資金。通常一個樓盤預留5%—10%的共有產權房，購房者和政府可按7比3和5比5兩種比例出資購買，并持有相應產權。
共有產權的模式下，購房者擁有其所屬產權的全部權利，可以抵押、轉賣。共有產權房的價格比周邊商品房便宜5%至10%，5年內購房者可以原價回購政府產權部分；5年以后8年以內，在原價基礎上加付同期銀行利息；8年以后購買，則按屆時市場評估價格結算。
（二）2009年山東省平原縣開始試行“產權共有”時分配面很窄：2010年規定必須是城鎮低保戶、無房（如有房，人均不超15平方米、總住房面積不超50平方米）的家庭；后來經過多次調整，2012年8月20日，平原縣將執行標準放寬到“年人均可支配收入10000元”、“家庭住房總面積不超75平方米”；在準入上，平原縣實行“三級審核、兩級公示”的審核制度，由居委會、街道辦事處、聯合調查組三級入戶進行審核；街道辦事處、聯合調查組2次進行公示，每次公示不少于15天。在分配上，平原縣為每戶家庭設立統一的基礎分，對有退伍軍人、傷殘軍人、70歲以上老人、重大疾病患者等特殊情況的住房困難家庭實行加分，按分值高低分配樓層，分值越高所分配的樓層位置越好，同分值的再通過現場搖號進行分配。申請人交足60％房款后，可以辦理《房屋所有權證》；權證“附記”欄中注明“廉租住房共有產權”字樣。共有產權住房在5年內不得轉讓、繼承和抵押，5年后可按照同地段商品住房與廉租住房差價的一定比例，向縣政府交納土地收益等價款，購房人可以取得完全產權。取得完全產權后，房屋可以轉讓，也可以由縣政府優先回購。
（三）2010年，上海市共有產權房開始申請供應，申請人需要具有城鎮常住戶口3年以上，且在提出申請前5年內無住房出售或贈與行為。在準入條件方面，上海實行“雙困”標準，住房困難標準為人均建筑面積15平方米以下，其中同一戶口所在地住房中兩代以上復合家庭可享受一定面積放寬，有效解決大齡青年、新結婚戶與長輩分室居住的問題；經濟困難標準自2010年起連續4次放寬：家庭二人及以下的，人均月收入6000元，人均資產（主要指存款）18萬元；二人以上的家庭，人均收入5000元，人均資產15萬元。
購房人產權份額按照銷售基準價格與周邊房價的比例關系確定，計算公式為：購房人產權份額=銷售基準價格÷(周邊房價×90%)。五年后經濟適用房可以上市轉讓時，住房保障機構享有優先回購權，并規定住房保障機構和購房人按各自產權份額分配轉讓價款。
（四）在安徽銅陵，除單位集資建房仍由個人集資購買、為產權型外，其余保障房均以租賃方式供應。住滿5年后，仍然符合保障條件的住戶，可按同地段住房市場價格的80%購買，享有80%的產權；上市轉讓時，轉讓收入按產權比例分成。
（五）安徽宣城（棚戶區改造安置住房的共有產權制度）棚戶區改造安置房的共有產權制度試點是，對棚改安置房超出原有住房面積的部分，居民既可以通過購買來獲得房屋全部產權，也可繳納租金從而只享有部分產權。安徽省計劃推廣這種模式，探索建立健全棚戶區改造安置住房的共有產權制度，符合條件的城市低收入家庭可購買部分棚改房產權。
（六）北京設想自住房的價格會比市場低30%，甚至50%。按照《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》：自住型商品房購買后，原則上5年內不得轉讓；5年后轉讓的，按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。
抑制房價有成效
隨著共有產權房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、“對沖”高房價等方面的效應日漸凸顯。以北京市為例，2013年下半年北京推出2萬套共有產權性質的自住型商品房，2014年擬供應5萬套，占全年商品房銷售的50%。共有產權住房可大大改變住房供給結構，同時，自住型商品房價格比周邊市場價低30%左右，對2014年北京市場房價起到較大的緩沖作用。
共有產權房緩解了一部分中低收入家庭的經濟壓力，保障了其擁有房產的權利，一定程度上有助于抑制房價上漲。另外，作為住房保障和供應體系的一部分，共有產權房體現了社會公平性，也將為轉換房地產調控方式起到積極的作用。
共有產權住房的本質，是政府住房公共政策在商品住房領域的體現。共有產權住房一方面為居民提供了相對較低價位的普通商品房，使更多的有住房需求、且中低收入者“買得起，住得上”；另一方面，改善和優化了熱點城市商品住房供給結構；共有產權住房還緩解了一線和熱點二線城市房價上漲的壓力，在一定程度上平抑了房價，舒緩了高房價的困擾。
延伸閱讀（一）
共有和共有財產
我國《民法通則》及《物權法》規定，財產可以由兩個以上的公民、法人共有。所謂共有，是指某項財產由兩個或兩個以上的權利主體共同享有所有權；換言之，是指多個權利主體對一物共同享有所有權。例如，兩個人共同所有一棟房屋。共有作為所有權的一種形態，是與單獨所有是相對而言的。共有的主體稱為共有人，客體稱為共有財產或共有物，包括按份共有和共同共有兩種形式。
《物權法》第九十三條規定：“不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。”按份共有又稱分別共有，是與共同共有相對應的一項制度，指數人按應有份額（部分）對共有物共同享有權利和分擔義務的共有。例如，甲、乙共同出資購買一棟房屋，甲出資20萬元，乙出資10萬元，甲、乙各按出資的份額對該房屋享有權利、分擔義務。
《物權法》第九十四條規定：“按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權”。在按份共有中，各共有人的份額（又稱應有份）必須是明確的，其具體數額一般是由共有人約定明確的。如果按份共有人對共有物享有的份額沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
共同共有是指兩個或兩個以上的民事主體，根據某種共同關系而對某項財產不分份額地共同享有權利并承擔義務。共同共有的特征是：第一，共同共有根據共同關系而產生，以共同關系的存在為前提，例如夫妻關系、家庭關系；第二，在共同共有關系存續期間內，共有財產不分份額，這是共同共有與按份共有的主要區別；第三，在共同共有中，各共有人平等地對共有物享受權利和承擔義務。
關于共同共有的形式，我國學界普遍認為主要包括以下三種：第一，夫妻共有；夫妻共有是共同共有最典型的形式。我國婚姻法第十七條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：一是工資、獎金；二是生產、經營的收益；三是知識產權的收益；四是繼承或贈與所得的財產，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產除外；五是其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。例如，夫妻雙方出賣、贈與屬于夫妻共有的財產，應取得一致的意見。夫妻一方明知另一處分財產而未作否定表示的，視為同意。第二，家庭共有。家庭共有財產是指家庭成員在家庭共同生活關系存續期間，共同創造、共同所得的財產。例如，家庭成員交給家庭的財產，家庭成員共同受贈的財產，以及在此基礎上購置和積累而來的財產等；概言之，家庭共有財產是家庭成員的共同勞動收人和所得。
家庭共有財產和家庭財產的概念是不同的。家庭財產是指家庭成員共同所有和各自所有的財產的總和，包括家庭成員共同所有的財產、夫妻共有財產和夫妻個人財產、成年子女個人所有的財產、其他家庭成員各自所有的財產等。家庭共有財產則不包括家庭成員各自所有的財產；第三，遺產分割前的共有。我國臺灣地區“民法”第一千一百五十一條規定：“繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對于遺產全部為公同共有。”所謂“公同共有”即我們所說的“共同共有”。我國《繼承法》第二十四條規定：“存有遺產的人，應當妥善保管遺產，任何人不得侵吞或者爭搶。”
延伸閱讀（二）
房屋產權共有人
“房屋產權共有人”在法律上是指共同擁有房屋相關義務和權利的人。一、房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房屋的權利和應承擔的義務。共有房屋一般分為：“按份共有”和“共同共有”兩種。所謂“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份額對共有的房屋分享權利和承擔義務;“共同共有”是指房屋共有人對共有房屋分享權利和承擔義務。房屋共有權保障共有人的權利。
二、辦理《房屋共有權證》的條件：
(1)由兩個或兩個以上的合法繼承人同時繼承一套房屋的,可以按份共有，即房屋共有人按照各自的房屋份額對所繼承的共有房屋申請辦理《房屋共有權證》;也可以按共同共有，即房屋共有人對共有房屋申請辦理《房屋共有權證》。
(2)由兩個或兩個以上的個人或法人同時出資購買一套房屋,一般按份共有,即按出資比例由共有人共同申請辦理《房屋共有權證》。 《房屋共有權證》的頒發方式：共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執房屋所有權證書，其余共有人各執房屋共有權證書一份。《房屋所有權證》由國務院建設行政主管部門統一制定，證書由市、區(縣)房地產行政主管部門頒發。雙方共有房屋產權是指該房屋的所有權為兩個公民或法人共同享有，是一個所有權同時歸屬兩個主體享有的權屬狀態。根據我國現有的法律規定：共有關系分為按份共有和共同共有兩種類型。
三、由于雙方共有房屋產權的共有關系分為按份共有和共同共有兩種類型，因此，在處分雙方共有房屋產權時也應分為兩種情況：
（1）處分按份共有關系的雙方共有房屋產權時，按照兩個所有者各自的份額，對房屋享有使用、收益和處分的權利，并且也按份額分擔義務。按份共有的雙方均有權將自己的份額分出或轉讓，但任何一方不經他方同意不得擅自處分房屋，且在同等條件下，另一方有優先獲得權。
（2）處分共同共有關系的雙方房屋產權時，由于兩個所有者對房屋享有平等的所有權，承擔共同的義務，在這種關系存續期間，任何一方擅自處分房屋均屬無效。當這種關系終止時，按照友好、協商的原則對房屋產權進行處理。有協議的，按照協議進行處理；無協議的，根據等分的原則進行處理，并考慮共有人對房屋的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況進行處理。
