以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月24日
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隨著我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)需求不斷增長(zhǎng)，房企、險(xiǎn)資等社會(huì)資本爭(zhēng)相進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。然而，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些省市的部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目因重建設(shè)、輕服務(wù)，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)“難養(yǎng)老”，甚至出現(xiàn)“養(yǎng)老圈地”苗頭，需引起警惕。專(zhuān)家建議需完善政策，加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管。
養(yǎng)老“圈地”須警惕
眼下，隨著國(guó)家降低社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)的門(mén)檻，包括保利、萬(wàn)科、綠地、合眾人壽、泰康人壽等房企、保險(xiǎn)公司紛紛涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，掀起了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一支生力軍。不同于拿地、建房、銷(xiāo)樓的短周期盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)是為長(zhǎng)期持有的運(yùn)營(yíng)模式。業(yè)內(nèi)人士表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)依靠運(yùn)營(yíng)服務(wù)，其回報(bào)周期將比商業(yè)地產(chǎn)延長(zhǎng)兩倍，“如果沒(méi)有充足的資金鏈，養(yǎng)老地產(chǎn)很可能會(huì)拖死。”記者在一些省市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于背負(fù)高額的土地、建設(shè)、融資成本，又找不到清晰的盈利模式，目前已投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前景并不樂(lè)觀，其中部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目暴露的隱患需引起重視。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前不少養(yǎng)老地產(chǎn)在硬件建設(shè)上“高端、洋氣”，但由于后期服務(wù)跟不上，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“空床率”居高不下，有的“養(yǎng)老城”甚至成為“養(yǎng)老空城”。位于長(zhǎng)沙赤馬湖畔的赤馬湖養(yǎng)老山莊是一個(gè)耗資3000萬(wàn)投資的養(yǎng)老項(xiàng)目，占地210畝，養(yǎng)老床位300張。記者此前來(lái)到該養(yǎng)老項(xiàng)目看到，這里環(huán)境優(yōu)美，空氣宜人，老年人閱覽室、網(wǎng)絡(luò)聊天室、康復(fù)醫(yī)療中心等設(shè)施一應(yīng)俱全，然而自2012年3月開(kāi)業(yè)至今，沒(méi)有一個(gè)老人入住，只能暫時(shí)靠接受旅游團(tuán)體和公司培訓(xùn)來(lái)維持經(jīng)營(yíng)。盡管如此，投資方仍決定增資至4.5億，將床位規(guī)模擴(kuò)展到3000張。這家公司的負(fù)責(zé)人表示，目前只打算投入，以迎接養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高峰期的到來(lái)。
“養(yǎng)老不是建房子，而是服務(wù)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。”湖南康樂(lè)年華養(yǎng)老服務(wù)公司是一家專(zhuān)注養(yǎng)老服務(wù)品牌的加盟連鎖和合作運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老公司，目前經(jīng)營(yíng)狀況高于同業(yè)水平，該公司董事長(zhǎng)袁云犁表示，中國(guó)老人消費(fèi)觀念保守，且大多屬于“戀家型”老人，喜歡在社區(qū)就近養(yǎng)老，而養(yǎng)老地產(chǎn)一味追求“高端大氣”恐導(dǎo)致“養(yǎng)老泡沫”。借“養(yǎng)老”之名低成本拿地，目前成為一些開(kāi)發(fā)商“曲線救國(guó)”的一大手段。天津鶴童公益養(yǎng)老集團(tuán)董事長(zhǎng)方嘉珂表示，市場(chǎng)上已有一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，由于經(jīng)營(yíng)不善，已改為高級(jí)酒店、公寓住宅，并對(duì)外營(yíng)業(yè)。一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)“租售并舉”的手段，將小部分養(yǎng)老地產(chǎn)用于養(yǎng)老，其他則投入其他商業(yè)用途，養(yǎng)老蛻變成開(kāi)發(fā)商搞銷(xiāo)售配套的“噱頭”。以北京曜陽(yáng)老年公寓為例，該項(xiàng)目曾“以租代售”與客戶(hù)達(dá)成租賃協(xié)議，使用權(quán)最長(zhǎng)為70年，與賣(mài)房毫無(wú)二致，最終被政府部門(mén)叫停。據(jù)從事養(yǎng)老行業(yè)長(zhǎng)達(dá)10多年的燕大國(guó)際養(yǎng)護(hù)中心總經(jīng)理張濱透露，不良開(kāi)發(fā)商以“養(yǎng)老”名義拿到大面積用地后，利用少部分建老年公寓掩人耳目，其余大部分則用于建設(shè)商業(yè)住宅，在一些城市并不少見(jiàn)。
政企利益“勾兌”后輕松獲利上億
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在資本逐利沖動(dòng)下，不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盲目走高端化、大型化模式，但因后期服務(wù)、整體配套跟不上，“養(yǎng)老空城”開(kāi)始一些城市相繼顯現(xiàn)，凸顯出政府相關(guān)政策存在短板。
國(guó)家政策缺失，規(guī)劃布局不夠合理。國(guó)家明確鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，然而讓不少開(kāi)發(fā)企業(yè)困惑的是，在用地供地政策方面，尚無(wú)明確的養(yǎng)老用地。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的養(yǎng)老項(xiàng)目用地五花八門(mén)，大致有醫(yī)療用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地等4類(lèi)，而較高的土地成本成為開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，養(yǎng)老項(xiàng)目總體布局規(guī)劃也不盡合理。位于武漢偏遠(yuǎn)郊區(qū)的合眾人壽優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)整個(gè)項(xiàng)目占地面積2400畝，規(guī)劃床位上萬(wàn)張，目前一期已經(jīng)建成。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)仿佛歐洲英倫小鎮(zhèn)，社區(qū)內(nèi)部設(shè)置完全仿照美國(guó)模式，并專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)一名美裔華人負(fù)責(zé)整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)的管理運(yùn)營(yíng)。記者現(xiàn)場(chǎng)看到，該養(yǎng)老社區(qū)是一個(gè)綜合功能齊全的現(xiàn)代化社區(qū)，餐廳、超市、銀行、美容美發(fā)、休閑會(huì)所、老年大學(xué)、游泳池、健身房、圖書(shū)館、念佛堂等一應(yīng)俱全，可為老人提供從入住到病逝的全持續(xù)照料服務(wù)。然而，由于地理位置偏僻，距離武漢市區(qū)近90分鐘車(chē)程，目前入住老人不上百位。一名經(jīng)理說(shuō)，這里沒(méi)有公交，醫(yī)院，政府公共配套設(shè)施建設(shè)又遙遙無(wú)期，如此“招商引資”凸顯當(dāng)?shù)卣畬?duì)養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃、布局有欠考慮。
政企利益“勾兌”，后續(xù)監(jiān)管選擇性失明。截至目前，我國(guó)60歲以上老年人數(shù)量超過(guò)兩億，失能老人達(dá)到3700萬(wàn)。根據(jù)國(guó)家十二五規(guī)劃，每千名老人的養(yǎng)老床位數(shù)須達(dá)到30張。業(yè)內(nèi)人士指出，為了完成這一目標(biāo)，一些地方政府會(huì)比較傾向引進(jìn)大企業(yè)搞養(yǎng)老地產(chǎn)。作為“利益置換”，一旦開(kāi)發(fā)商將床位建好幫助地方政府完成考核指標(biāo)，政府對(duì)企業(yè)后期運(yùn)營(yíng)監(jiān)管就會(huì)“選擇性”失明，變相銷(xiāo)售養(yǎng)老項(xiàng)目自然發(fā)生。張濱告訴記者，“實(shí)際上，入住率再低的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都不愁利潤(rùn)，等土地升值后，整體轉(zhuǎn)讓就可獲利上億。”
專(zhuān)家：防止利益輸送圈地套利
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要力量，國(guó)家應(yīng)從政策上對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展給予鼓勵(lì)引導(dǎo)，也要防止重復(fù)建設(shè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，還需要加大監(jiān)管力度，防止利益輸送圈地套利。
專(zhuān)家表示，加大政策扶持力度。當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大成本就是土地成本和融資成本。目前全國(guó)只有北京、深圳等地在土地政策方面劃分出“養(yǎng)老設(shè)施用地”類(lèi)型。深圳市前瞻投資顧問(wèn)有限公司研究員陳少華建議，養(yǎng)老設(shè)施用地應(yīng)該從國(guó)家土地政策層面給予明確，土地出讓金價(jià)格也應(yīng)該低于商業(yè)地產(chǎn)。還可以嘗試類(lèi)似于保障性住房用地的做法定向供應(yīng)，從而降低建設(shè)成本。中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)趙云偉表示，養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有政策傾斜，激烈競(jìng)爭(zhēng)很可能演變成純房地產(chǎn)項(xiàng)目，“金融信貸、稅費(fèi)減免等方面，政府必須給予支持，才能讓讓企業(yè)在利潤(rùn)與公益間找到平衡點(diǎn)。”
長(zhǎng)沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院醫(yī)學(xué)院院長(zhǎng)黃巖松等專(zhuān)家表示，相比美日等國(guó)家而言，養(yǎng)老地產(chǎn)還是新生事物，地方民政、國(guó)土、規(guī)劃等部門(mén)在政策方面反應(yīng)滯后，如果任由資本逐利沖動(dòng)，而沒(méi)有總體規(guī)劃，將會(huì)造成養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)，甚至空置爛尾，建議相關(guān)部門(mén)從滿(mǎn)足市民養(yǎng)老需求實(shí)際出發(fā)，引導(dǎo)社會(huì)資本流向社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)合理布局。政府前期放寬門(mén)檻讓社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，后期就必須嚴(yán)格監(jiān)管。
上海基督教青年會(huì)負(fù)責(zé)人吳建榮表示，土地和建筑的用途一旦改變就必須整體退出，另外對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間、入住率等都要設(shè)置最低指標(biāo)考核。
