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2024年11月23日
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海陽
●地點：山東半島
●面積：亞沙城規劃面積20平方公里，用地41平方公里，年新增建筑面積160萬平方米
●規劃容量：2020年人口達35萬
●動工時間：2006年亞沙會舉辦地確定后，隨后開始大規模的配套和“造城”運動
●入住率：一些小區冬天入住率不足10%，成熟的小區有報道稱只有20%
●原因：建設時間短，多為外地人購房度假
遠離霧霾的天氣，一排高密度松林包裹的沙灘，住在海邊的別墅群里，不需要出小區就可以抵達大海……
這是海陽的房產廣告所規劃的前景。當這個位于山東半島的濱海小城計劃沿著它的海岸線興建一座新城時，一些住宅和酒店實際已經處于停工狀態。但新的工地仍在不斷出現。
度假地產的火熱使海陽更像是三亞在北方的翻版。現在將要進入旅游旺季，小區的空置率仍很高，一到冬季，這里將陷入空城的尷尬。
“亞沙會”推動造城
3年前，50余歲的龐業萍決定在海邊養老。她的夢想伴隨著一項大規模的“造城”計劃成長。“我到這里才知道中國還有海陽這個地方。”她說，自己喜歡這里的天氣，投資了一套在建的商鋪。
海邊是一片松林和沙灘。圍繞著這片海域，上百棟別墅和一排排海景洋房列在海邊。美麗的綠化使這里看起來更像是建筑主題公園。
不久后，龐業萍搬了過來，并在一個新開發的小區物管工作。這是新城能提供的不多的工作機會。她展望了自己的晚年：依靠商鋪投資未來的租金收益，加上工資收入，足以維持海邊的養老計劃。
3年后，她開始跟房地產商打官司。商鋪早已過了交房的期限，卻沒有繼續施工的跡象，她要求對方支付違約金。
這個名為“鳳都商業廣場”的地產項目陷入了困境，一部分房產被法院查封，業主們開始維權。這與龐業萍被承諾的前景有天壤之別。
2006年，“第三屆亞洲沙灘運動會”(以下簡稱“亞沙會”)確定2012年在海陽舉辦。當地政府對這次運動會抱很大的期望，開始了亞沙會的配套和住房建設，一座新城隨即啟動。
“這是第一個舉辦洲際運動會的縣級城市。”海陽的一名宣傳官員稱，如果不能帶動地方經濟，短時間內提高海陽知名度，他們不會樂于舉辦這種賽事。
運動會帶來了當地大規模旅游房產開發的熱潮。當地的原住居民發現，海陽開始了前所未有的基礎設施建設，荒灘被開發出來，一些海產養殖的土地被征用，幾條主干道拉伸的巨大城市框架沿海伸展開來。
根據《海陽市一片兩帶經濟發展規劃》，確立“南部沿海藍色經濟帶”的設想，建設的中心在南部沿海經濟帶，沿海岸線自東向西呈帶狀展開，打造核電裝備制造工業園區和亞沙文化旅游產業集聚區。僅其中“亞沙城”規劃面積即達20平方公里。
2011年5月9日，山東省下發一份批復文件，海陽城市性質定義為“生態型濱海旅游城市”，城市規模則是到2020年人口為35萬人，用地為41平方公里。
當地官員稱，海陽將通過一系列高速公路、跨海大橋、城際高鐵和軌道交通，與周邊的青島、煙臺等城市聯結為一體。
這也為地產商推介海景度假樓盤提供了優勢。在海陽開發項目的地產企業聯系一些銷售代理商，在全國不少城市推介海陽的海景樓盤，并組織了一批批看房團來到海陽，廣告甚至鋪到了北京的地鐵沿線。
如今在亞沙城的一線海景房，精裝修的每平方米最高價格達到了萬元以上，毛坯房價格為每平方米4000多元至8000多元不等。三線或四線海景房均價5000元左右。
南京白領楊藍(化名)2011年在一個朋友那里得知了海陽的地產項目，隨后參加了其中的一個看房團。她說南京有不少業主到海陽買房，而自己的主要目的是投資和度假。楊藍花了21萬多元買的房子本來是作為一個酒店的副樓出售的，但現在“酒店也沒建起來。”
尋找人氣
入夜，濱海新城的問題開始浮現出來：成片的別墅和公寓樓陷入黑暗之中，有的樓盤整棟都沒有亮燈，多數樓盤僅有兩三戶入住。
“這里根本就沒人”，在海陽開出租車的本地人程先生說，他拉到新城的客人基本都是外地來看房的。一個小區的物管人士透露，他們冬天的入住率甚至達不到10%，因此無法供暖。
按照官方的宣傳資料，經歷過“亞沙時間”的這一輪建設，海陽的城區面積達到34平方公里，是一個人口達到25萬人口的城市，年新增建筑面積160萬平方米，跨入了中等城市行列。從地圖上看，大規模的城市建設使得海陽的城市框架至少擴大了一倍，整個新城是成片成片的工地。現在，總面積17平方公里的亞沙城二期正在規劃建設。
濱海旅游地產投資中最著名的海南三亞，建設了大批海景度假房，季節變化明顯，有的最高時入住率僅有20%，被媒體解讀為“鬼城”。一些投資客擔憂海陽會成為下一個三亞。
不少業主在接受采訪時表示，遷居的動力是就業機會和便利生活服務，依靠旅游和度假，季節性空城情況難免。
龐業萍投資的“鳳都商業廣場”凸顯了這個問題的難度。她說，盡管商鋪交房已遲到3年，政府協調了開發商在今年底交房，但她不知道這個項目的未來。
李蘋(化名)是海邊一家飯店的員工。這里實際只能營業半年，每年10月到次年5月都關門。海邊一家銷售飲料的商店老板也稱，他們只能做學生放假兩個月的旅游生意，“過了七八月份，就沒人了。”
作為倡導“慢生活”的“仙境海岸”，當地的宣傳官員稱，他們正設法增加人氣，包括舉辦多項旅游活動，開發淡季旅游產品等，“現在馬上進入濱海旅游旺季，這里將人滿為患”。
一名官員透露，行政中心南遷、正在建設的醫院和小學、初中也是系列舉措，政府希望創造更多工作機會，包括在開發區引進一批企業。提升人氣的方法還包括撤并三所普通高中，完成海陽一中遷建和全市職業學校合并。
不過一些老城的居民對新城并不感興趣，因為海景房價格高，空氣也顯得潮濕。
“得適應孤獨”
在小區做物業管理的龐業萍發現，今年樓盤的銷售情況明顯不如去年。
全國的房地產銷售迎來淡季，業內開始出現拐點的訊號。一些觀察者對三四線城市的地產項目泡沫表示了擔憂。
海陽的二手房產市場也顯得頗為冷清，一些地產中介關門停業。不過海濱的建設仍在繼續，碧桂園的十里金灘項目打出“青島東”口號，也選址海陽。
當地一名官員對這里的樓盤開發抱有信心，他覺得海陽并非“鬼城”，這里有全盤的規劃，一開始即建設了大型超市和商業配套，并形成了和老城、開發區連在一起的格局。
“2012年才建起來，新城不可能一下子聚集大量人氣，”他表示，這里以旅游度假為主，不能與人口密度大的一線城市相比。
海邊大量房子上張貼著出售或出租的廣告。青島商人孫先生準備賣掉自己5年前購入的別墅。他本打算自住，但發現配套不如意且往來路途較遠，所以打算出手。同樣來自青島的投資客周先生說，他2012年在這里買了房，現在轉手漲了一倍多。他認為，山東半島的海景房資源中海陽的配套是最好的。
“在這里生活，要能適應得了孤獨。”龐業萍說，她現在遠離了在大都市的社交圈，下班后唯一能做的就是在海邊散步，有一陣子，她加入了廣場舞的隊伍，在小區里居住的多是老年人。
廣州白領王志(化名)幾天前買下了一套48平方米的精裝房，窗外就是一片優質的沙灘。雖然知道這里可能存在過度開發的空置問題，但海景和氣候仍然吸引了他，“度假本來就是需要安靜”。
