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2024年11月23日
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習慣了高燒的中國樓市，“酷熱”并未如2014年這個夏天一樣如期而至。
在過去十年里一次又一次有力回擊了“唱空論”后，有關樓市的最新話題，似乎正在開始著一場微妙的轉變。“拐點論”的存在與否之爭，“崩盤”與“杞人憂天”說針鋒相對，在上周一份有關中國住房空置率的最新數據出爐后，話題爭議被推至了高點。
隱現于有關樓市種種紛繁觀點背后的，是伴隨著中國房地產黃金十年一路爭議未斷的“鬼城”故事。在鮮有波折幾乎呈現垂直上升曲線的中國樓市中，“鬼城”們一直被唱衰，卻從未停止其茂盛而狂熱的生長。
我們選取4個代表不同時段，不同生態，被冠以“鬼城”之名出現于公眾視野的樣本，在樓市重啟爭議漩渦之際，觀察與它們的生長邏輯與現實境遇。
誕生于11年前的呈貢新區，以承接昆明的擴張為新城規劃初衷，卻成為最早陷入“鬼城”爭議的樣本，并在其后不斷成為地方政府擴張沖動與規劃失敗反思案例的典型。
“造城者”中還有在樓市黃金十年中成為大贏家的開發商們。他們在城市擴張的沖動中尋找著自己的利益落腳點，將目光投向區域規劃、稀缺資源的概念化包裝板塊。由此催生了寄望紅利于“京津一體化”概念、“海濱度假消費模式”的京津新城與山東海陽。
炙手可熱的“資本”也成為背后推手。在神木突如其來的財富神話面前，熱錢如潮水般涌入縣城開發。這樣一個急促而就的推動力，在資本的快速退潮甚至決堤面前，面對著無人問津的“空城”，變得危險重重。
即便在隱約轉向的樓市風向標下，此前總會逆轉翻盤的中國樓市，也已使得沒有人能夠斬釘截鐵地預測這些“鬼城”中空房們的未來。正如呈貢新區在最初陷入“鬼城”質疑時，官方曾提出其培育與成型需要至少三五年的時間，而在去年最新談論這座依舊人氣低迷的新城時，這一說法變成了新城的建設是一個可持續發展的過程，“需要20年，甚至上百年的精心經營才能建成。”
在一個可以不斷被拉長的時間軸面前，似乎一切都成為可能。
“鬼城”的證實與證偽，已經成了一個尷尬的話題。正如其證實并不能讓十年里的種種反思獲得真正意義上的停止，其證偽也仍未結束那里一到夜晚就孤燈幾盞的現實。
而在“鬼城”生態鏈最末端的，是那些因為各種人生憧憬、未來愿景走進其中，讓自己的生活與它們發生著或者將要發生關系的普通人。他們或是因“居者有其屋”的樸素希望走進這里，或是為著不斷催生膨脹的“資產”論尋找自己的財富路徑。對于他們來說，鬼城故事，已是生活的現實。
名片 呈貢新區
●地點：云南昆明
●面積：461平方公里，核心區160平方公里
●規劃容量：2020年達95萬人口，現常住人口約35萬
●動工時間：2003年啟動，2005年進入實質性建設
●入住率：官方稱建成住宅小區17個，兩個入住率超90%；記者發現安置小區入住率可達90%以上，普通配建小區最高剛過50%，大部分小區入住率在30%以下
●原因：資源調動和特權審批能力不足，片區規劃存在問題，建成小區業主大多在主城區有房等
曾以“花卉之城”的美譽遠近聞名，后因“新昆明東城”之規劃備受矚目，近年來云南呈貢卻連續被英國《金融時報》和美國《外交政策》雜志評為“鬼城”，同時在國內多個榜單中位居前列。
高樓瘋長，入住者零散；道路寬長，車輛罕至。這是一座真的“鬼城”，還是“成長中的新城”？
校車和“公務員專車”
雨落密了些。
黃姍撐著碎花小傘，快步走下天橋，再小跑約20米，才到候車點。“好累，今天起晚了。”她喘著氣，看一眼手表，又看一眼行駛在昆明二環東路石閘立交下的車流。
此時是6月13日早晨7點31分，黃姍的手表已指向7點41分。調快10分鐘，只怕遲到。這個在云南民族大學上班的貴州姑娘，焦急等待的是學校專線車，工作日7點20分從教場校區出發，沿途接老師。類似的早班車線路還有幾條，終點都是指向40公里外的呈貢大學城。從2007年10月云南師范大學部分搬往呈貢開始，這類從昆明主城往東南開的專車應運而生。2010年10月，云南大學、昆明理工大學等九所高校全部在呈貢實現招生后，這類車便成了昆明清晨一道獨特的風景。
10分鐘后，車到站，黃姍松了口氣。車上已坐了20多人。黃姍說，若開車去呈貢上班每天得花近百元，很多老師承擔不起，校車是最主要工具，“今天還算好，很多時候車到這里就快滿了。”
擦擦眼鏡，理理頭發，黃姍很快靠著座位閉眼休息。其他老師大多如此，有的還戴上了護頸枕。前排一位40多歲的男老師頭靠窗，鼾聲時起。
車南行至菊華立交轉入貴昆路，再走約10分鐘進入有“昆明第一大道”之稱的彩云路。這條路，直通呈貢。在官渡區東方大酒店附近，校車與昆明地鐵相遇。今年4月30日地鐵接入呈貢后，人群分流。沒趕上校車的老師，地鐵沿線居住的昆明市公務員，找市政府辦事的市民，到呈貢休閑的老人，隨地鐵呼嘯而過，大多在春融街站下車。那里靠近市區兩級政府，也離洛龍、春融等公園不遠。
家住世紀城的公務員荊濤說，工作日早上集聚在這一帶的私家車有1000-2000輛，車庫停滿，機關大樓路邊停車位也會被搶占。“每天總有那么幾分鐘是堵的，還需交警協調。”
2011年元旦前后，昆明市政府整體搬遷到呈貢吳家營中心片區的13座行政樓中。從此，昆明市許多公務員們也跟黃姍等高校老師一樣，晨起東南行。另一位家住滇池路的公務員吳輝說，并非每個公務員都開車上下班，新來的買不起車，住太遠的油錢太貴。除地鐵外還有201-208八路公交可選，那都是市政府搬遷后新開的線路。“每天早上7點到7點半之間發車，基本只一趟，我們都開玩笑說這是公務員的專車。”這些“公務員專車”與校車類似，大部分乘客都在抓緊補覺。
大約8點半，黃姍坐的校車走完彩云路，往西一拐就到達目的地。她睜開眼，打著哈欠，嘟囔著“真累”。
此時，雨歇，太陽從烏云中掙扎出來。在車輪與地面的摩擦聲里，呈貢也剛剛醒來。
剛醒來就沉寂
呈貢，彝語，意為“盛產稻谷的海灣壩子”。然而，這個核心區域距離昆明主城20多公里、元朝便設縣的地方，早已不產稻谷，而以蔬果花卉聞名。近年來的“鬼城”迷局實則與保持著上世紀八九十年代建筑風貌的呈貢老縣城無關，而是特指2003年以來規劃建設的新城核心區。
2003年，云南省委、省政府召開“昆明城市規劃與建設現場辦公會”，提出“一湖四片及二城”的構想。呈貢從那時起變成新昆明的“一片”，作為昆明東城，定位新興工業區、科研文教區和現代物流商貿中心。
是時，借“99世博會”東風，昆明老城迅猛發展，人口膨脹到500多萬，達到承載極限，開拓新城既為解決城市發展問題，也為尋找新的經濟增長點。但民間容易忽視而官方又刻意回避的問題是，呈貢新區的行政級別一直是縣級(2011年撤縣設區)，與成都天府新區、天津濱海新區等副省級市轄區的運作機制明顯不同。
公務員荊濤和吳輝均坦言，這一定程度上限制了新區的資源調動和特權審批能力。現任呈貢區委書記周峰越上任第一天就關心過新區能享受的新政，但“在省市兩級層面所給予的政策上，居然是白紙一張”，建設均靠貸款。在呈貢區統計局官網掛出的一份名為《2013年呈貢房地產增長趨勢平穩》的報告中，項目“審批難、落地難、開工難”的問題也被特別提出，“當前及今后一段時期，我區仍處于投資和房地產建設的高峰期，建設用地需求集中，征地拆遷任務艱巨，部分項目由于補償標準、協調等問題導致征地拆遷緩慢，部分產業項目用地落實困難……”
規劃中，新區核心面積為160平方公里，分為吳家營行政商務區、大學城片區、斗南花卉產業片區、烏龍體育休閑片區、大沖工業片區、洛羊國際物流片區、大漁旅游居住片區和環湖濕地片區。因大沖、洛羊兩片由昆明經開區托管，大漁片由昆明滇池旅游度假區托管，環湖、烏龍、斗南三片又與城市建設的關聯性相對較弱，輿論浪潮中的“鬼城”呈貢，多只在描述吳家營片和大學城的城市面貌。
清晨醒來的呈貢新區，并不像其他城市一樣開始喧囂。當上班的人群車流沒入政府大樓和學校，它漸漸沉寂。
若出行，公交等半小時不足為奇，打車則完全靠運氣。公務員荊濤曾多次用“嘀嘀打車”，無一成功。若購物或就餐，吳家營中心片區只有紫岫院、浣園等6個公務員小區附近有零散店鋪。公務員吳輝還記得，有次一女同事來例假忘帶衛生巾，還要坐車去5公里外的呈貢老縣城買。
大學城片區的情況稍好，15萬學生足以吸引各種商販到學校周圍和教師公寓附近駐扎。不過，這些鋪子只在午餐和夜宵時紅火，其他時段很多懶得開門。
失地與開荒
當黃姍開始一天工作時，柏枝營65歲的婆婆李秀英已在幸福小區的公廁守了兩小時。5毛錢一次，已有10多元入賬。
幸福小區是呈貢首個失地農民安置點，住著柏枝營和郎家營大部分居民，與昆明理工大學一路之隔。李秀英說，怎么也沒想到，曾種著玫瑰、百合的花卉地里會長出一座座大學。
李秀英家10多畝土地2005年被征，每畝補償了6 .5萬元。從此，她和老伴不再聞雞下地，而是閑看鋼筋混凝土在門前變著現代化的魔術。大學城師生搬入后，李秀英也和鄰居們住進了幸福小區。每人按80平方米分房，每家都有四五套。
失地農民主要以打工為生，在環衛、保安領域最為集中。一些稍富裕的家庭則買了轎車，在大學城內“開野的”。
李秀英的遠房親戚李仁發在2013年買了輛“斯柯達”，每天早上8點多停到公廁附近的小道上等客。李仁發說，每天能跑200多元，客人基本是學生，所以只在中午和晚上忙碌。
依托于本地居民和附近幾所大學，幸福小區可算呈貢新區目前最熱鬧的地方。菜市場、水果攤、燒烤店、理發店一應俱全，最多的則是小旅館。在10棟1單元開旅館的陶容說生意全靠學生撐起，“周末30多個房間都能住滿，日常住不到10間，寒暑假則基本沒生意”。
幸福小區往北的區域多是尚未開建、長滿荒草的空地，約4公里后就到昆明市政府所在的行政核心區。這四周有正式運營的昆明三中，有等待開業的昆明醫學院第一附屬醫院，還有諸多籌劃面世的商業中心。公交車經過，常是無人等候，象征性開一下車門，迅速溜走。
“老姐姐，你也來啦？”醫院東邊的一塊空地上，正揮鋤開荒的豆敬清遇到了熟人。她們都是公務員的母親，隨子女住在浣園。豆敬清說，每棟樓只有兩三戶入住，多是為方便孩子在附近的中華小學讀書。
空地上很多區域都種了玉米和豆角。豆敬清挖開荒草發現土腳薄，只得先種些紅薯和番茄，“我可不是圖好玩，而是不想為買菜折騰。”
公務員小區周邊還沒菜市場，豆敬清得步行40分鐘到更北邊的洛龍農貿市場買菜，或坐半小時公交到呈貢老縣城置辦。這位年近七旬的老人覺得太浪費時間，身體也吃不消。
她吃力地揮動鋤頭，綠草倒下，黃土翻滾。“你看這多好的土地啊，閑著也浪費。”
“兩頭跑”
豆敬清去年底隨女兒搬到呈貢，此前住在昆明老城的金碧路附近。30多歲的女兒在昆明市政府上班，去年底遭遇流產，失去一對龍鳳胎。“都是上班兩頭跑害的，大冬天地，每天一大早就得起來攔的士，有時還要加班，累得我都心疼……”豆敬清有些哽咽，手扶在鋤頭上抖個不停。
“兩頭跑”也是黃珊、荊濤等諸多高校老師和公務員無奈選擇的生活。他們大多在呈貢分到了配建房，但為孩子讀書和避免夫妻兩地分居，下班后仍回昆明主城。公務員荊濤說：“就算沒家庭顧慮，這邊什么配套都不全，怎么生活？”
公務員和老師的配套房占了呈貢房地產市場的大半壁江山，這些“有主之房”持續面臨著“無人入住”的窘境。昆明欣榮物業服務有限公司副總經理程玉介紹，為云南民族大學、昆明理工大學等高校老師配建的雨花毓秀小區入住率今年剛過50%，“但已算呈貢最好的成績了”。
安信地產置業顧問胡林說，6個公務員小區入住率最高的是淏園，約40%，其他在30%左右。與豆敬清一同在空地拓荒的老劉住在浣園對面的紫岫院，他認為現在好多了，“2013年初我們剛搬進去的時候，10%的人都不到，晚上黑黢黢的，瘆人得很”。
因為“兩頭跑”的現實，公務員吳輝所在的部門在搬遷后取消了深夜班，改在家中電話值班，“要不然你搞到晚上10點多，想回都回不來”。
黃姍也對這種生活充滿忌憚，一旦錯過校車，她就得倒公交、轉地鐵，在路上花兩三個小時。今年春節后新房裝修，“兩頭跑”的生活還曾導致其與男友大吵一架，男友指責她“什么都顧不上”。
夜的冷熱
時間隨黃姍的手表指針轉著圈，隨李秀英收音機內的云南彩燈戲流逝，也隨太陽從東邊山頭往西邊滇池打滾。在這個缺少龐雜聲音的城市，夜的到來，總靠下班人群的匆匆腳步和汽車輪胎對地面的短時密集摩擦來提醒。
下午5點多，黃姍搭上校車，仍沿彩云路走。到官渡區螺螄灣附近，看到擁堵的車流和火爆的商鋪，她下意識發現，呈貢已是他城。
幾乎同時，呈貢吳家營行政中心片區附近的公交車站也迎來了一天中最熱鬧的時刻。201-208八路公交途經，等待多時的公務員們急切地上車。這種持續約半小時的熱鬧帶走了吳家營片區最后一點人氣。
風乍起，路燈次第照明。晚上8點半后，呈貢的夜才算真正來臨。
浣園外，三五老人領著孩子散步，安信地產置業顧問胡林仍精力充沛地給路過的顧客介紹著公務員小區未來的潛力，“昆百大商業中心9月底就要試營業，幾公里外的火車南站2016年就會竣工，地鐵也會延展到這里，那時候可就熱鬧了……”
大學城片區內，情況則冰火兩重天。在天水嘉園、實力錦城、書香大地等高校配建小區，整棟樓黯淡的情況比比皆是，靠路的房間亮得多些，但幾乎都未超過10戶。偶有跳廣場舞的大媽，寥寥五六人。
學校門口的小區會熱鬧些，燒烤攤熏煙陣陣，建筑工人和學生們是主要食客。最熱鬧的還是幸福小區一片，那里與呈貢入住率最高的雨花毓秀小區鄰近，汽車停滿路旁，人聲嘈雜，夜宵檔的燈光比路燈更閃亮。這時候，李秀英的“生意”最好。酒水入腸，很快就得到公廁尋找輕松。
凌晨人散盡，呈貢終睡去，唯路燈守候。燈桿上隨處可見標語“呈貢新城，正在崛起的國際化都市”。
(應受訪者要求，文中公務員及高校老師均為化名)
生長性疼痛？
呈貢新區啟動很突然，2003年前鮮有風聲，其也未選擇“云南省人大通過、上報國務院”的程序，而在一個“現場辦公會”上橫空出世。在昆明老城人口爆棚，交通堵塞、環境污染等城市病持續惡化的背景下，呈貢新區的規劃確有現實必然性。
2003年新區完成總體規劃，2005年進入實質性建設階段。2007年，大學城和13棟行政服務樓建成，學校陸續搬入，但政府搬遷卻一再延遲。有媒體報道稱，主因在于出行、醫療、餐飲等配套設施不完善，公務員集體抵制。盡管2008年云南省委、省政府對新區做了重大調整，整個呈貢461平方公里土地都納入建設范圍，但政府搬遷的遲緩還是影響了市場對呈貢投資環境的評價。受訪的多位高校老師和外地商戶也坦言，當時很擔心“政府不搬了”。
持續約3年的觀望后，呈貢在2010年2月第一次與“鬼城”扯上關系。它被英國《金融時報》作為樣本。當年底至2011年初，昆明市政府行政中心整體搬遷到呈貢新區。2011年5月呈貢撤縣設區。這些政府行為迅速引發了市場反饋，七彩云南·第壹城、上海東盟商務中心、涌鑫·哈佛中心等商業項目次第開工。但《金融時報》的“鬼城”定位讓呈貢在外形成了刻板印象，其后它多次登上國內的“中國鬼城榜”，配套的缺失與人氣的淡薄讓其有口難辯。2013年，美國《外交政策》雜志發表了美國攝影記者馬修·尼德豪澤拍攝的呈貢照片，其再陷“鬼城”輿論漩渦。
“呈貢目前還在成長，連城都算不上，怎么能叫鬼城？”公務員荊濤的觀點得到了諸多受訪者的認同，公務員、當地居民、外地商戶、房產中介、高校老師等群體都看好呈貢未來的發展。在他們心中，政府的搬入是最大保障，而諸多在建學校、醫院、火車站等基礎設施也足以憧憬。他們現在抱怨最多的，是當下交通、餐飲等配套設施的不完善。
對此，呈貢新區并未回避。昆明市規劃局局長尹旭東與呈貢區經濟貿易與投資促進局黨委副書記李亞京承認新城規劃結構上存在問題，功能區分散，公共設施配套嚴重滯后。有媒體調查指出，這是“新城市主義”規劃模式在中國水土不服。由美國“新城市主義”理論創始人彼得·卡爾索普擔綱設計的呈貢新區核心區域，立足低耗能低排放的社區結構和以低碳出行為主的城市交通網絡，細化功能分區，放棄產業對人氣的集聚。據悉，相關規劃將調整，昆明市政府正對核心區約10平方公里的區域重新設計，增加混合用地、商業網點布局、公共交通等。
“我們是最不怕被說‘鬼城’的，我們無所謂。”呈貢區委書記周峰越接受媒體采訪時稱，呈貢正處在成長過渡期。“建設一個新興城市，必須要有產業支撐，為在新城市生活的新居民提供就業崗位”，他表示，呈貢要發展現代服務業，在招商引資時也不一味追求經濟增長而盲目引進項目。“百萬人口新城市的建設不是種白菜，幾個月就有收成，而是一個可持續發展的過程，不能急功近利，需要20年，甚至上百年的精心經營才能建成。”
這確實需要時間給答案。
