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2024年11月24日
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京津新城
●地點(diǎn)：位于京津唐三城腹地的中心點(diǎn)，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里
●面積：遠(yuǎn)景規(guī)劃是260平方公里
●規(guī)劃容量：“亞洲最大的別墅區(qū)”，遠(yuǎn)景規(guī)劃8000多套別墅，目前建成約3000套；預(yù)計(jì)容納二三十萬人口
●動(dòng)工時(shí)間：2004年
●入住率：僅一成
●原因：目前主要客戶來自北京，但寶坻并未通高鐵，交通成本高；配套短缺；缺乏工商業(yè)，工作機(jī)會(huì)少
在天津?qū)氎妫幸蛔?hào)稱是“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城。因?yàn)閰^(qū)位等因素，開盤10年來，入住率極低，被外界冠以“鬼城”之稱。在北京和天津兩座特大型城市之間，存在如此大規(guī)模的一個(gè)空城，非常罕見。
雖然入住率低，但“鬼城”的住戶，對(duì)這個(gè)稱呼并不以為然。他們認(rèn)為，這里價(jià)格便宜，升值空間大，用不算太高的價(jià)格，就能買一棟別墅，足以滿足美式中產(chǎn)階級(jí)的夢(mèng)想。
今年起，京津冀一體化驟然提速，位于京津唐腹地的京津新城似乎迎來新一輪機(jī)遇。對(duì)此，開發(fā)商、住戶、商戶的心態(tài)卻有著微妙的差異。
“越干越心灰意冷了，”對(duì)于未來，超市老板徐如的態(tài)度比較悲觀，“京津冀一體化之后會(huì)有人來住不？我不知道，反正這幾年一直沒有變化。”
怪現(xiàn)狀：3000套豪華別墅九成空置
在京津新城桃園七區(qū)，小區(qū)無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子里的野草已齊腰高，除了鳥鳴聲和偶爾經(jīng)過的車流聲，小區(qū)里沒有任何聲音。夜幕降臨之后，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人后背發(fā)涼。
天津?qū)氎婵h城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建筑。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車并排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個(gè)別墅小區(qū)。
與豪華建筑形成鮮明反差的，是低迷的人氣。除了偶爾駛過的車輛和騎車的工人，寬闊的公路上，罕見行人。
這里就是號(hào)稱“亞洲最大的別墅區(qū)”的京津新城，由桃園、康園、順園等別墅小區(qū)構(gòu)成。這里有約3000座別墅，和一座豪華的五星級(jí)酒店。因?yàn)樯儆腥俗。陙恚瑢冶幻襟w貼上“鬼城”、“空城”的標(biāo)簽。
合生創(chuàng)展是京津新城的開發(fā)商。其銷售部一楊姓經(jīng)理稱，京津新城的入住率在30%左右。
但實(shí)際入住率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一數(shù)字。南都記者走訪多個(gè)小區(qū)，粗略統(tǒng)計(jì)，平均入住率不足一成。以京津新城桃園一區(qū)為例，據(jù)周邊商戶和保安稱，小區(qū)內(nèi)有70多棟別墅，目前真正常住的僅有3戶。在南都記者逗留的兩小時(shí)內(nèi)，小區(qū)大門沒有一個(gè)人出入。
而在京津新城桃園七區(qū)，小區(qū)無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子里的野草已齊腰高，除了鳥鳴聲和偶爾經(jīng)過的車流聲，小區(qū)里沒有任何聲音。夜幕降臨之后，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人后背發(fā)涼。
熙園商業(yè)街是京津新城最繁華的區(qū)域，但商鋪出租率僅50%，其中人氣最旺的是2個(gè)網(wǎng)吧和4個(gè)小旅館———他們的客流主要為附近的大學(xué)生。
更多的商鋪大門緊閉，玻璃門上貼著彩色海報(bào)，“貼海報(bào)看上去稍微熱鬧一點(diǎn)，什么都不貼更冷清。”超市老板徐如說。
2004年，徐如的超市進(jìn)駐京津新城時(shí)，是這里的第一批商戶。彼時(shí)，京津新城多個(gè)樓盤正在興建，大批建筑工人作為客源，她的超市生意火爆。樓盤建好后，工人撤離，而常住的業(yè)主寥寥，超市生意頓時(shí)下滑。
“買房子的都是有錢人，但人家就是不來住。”徐如感嘆。因?yàn)轭櫩蜕伲Ｄ坛３N過期，她定下規(guī)矩，店里的牛奶只有提前預(yù)訂，才能購買。
在她看來，京津新城內(nèi)，為數(shù)不多的常住居民分為兩類，一類是老人，一類是幫忙看家護(hù)院的工人。前者多是兒女買來孝敬老人，后者則是住戶需要人看家打掃，或是養(yǎng)養(yǎng)雞鴨。
盡管入住率遇冷，但京津新城的別墅卻處于熱銷狀態(tài)。
售樓處某銷售經(jīng)理稱，京津新城的銷售率達(dá)到90%左右。在京津新城康園，該園329套別墅，目前僅剩3套未賣出，價(jià)格為每平米13000元。
在外界貼上“鬼城”標(biāo)簽的同時(shí)，京津新城的住戶們，卻普遍對(duì)這里比較認(rèn)可。
劉建斌今年50歲，在北京從事IT行業(yè)，2013年，他花300萬買了一套330平米的二手別墅。算下來，單價(jià)為每平米9000元，而北京郊區(qū)的類似別墅，單價(jià)要翻四倍以上。
這幢二層美式獨(dú)棟別墅前后，有個(gè)一畝大的花園。院子臨河，坐在自己家里就能釣魚。在節(jié)假日里，劉建斌偶爾帶家人來度假。除此之外，房子一直空著。
對(duì)于劉建斌來說，它在相當(dāng)程度上滿足了自己的中產(chǎn)階級(jí)夢(mèng)想，“這點(diǎn)錢，在北京只夠買個(gè)兩居室的。”
“這是京津冀地區(qū)最后一塊價(jià)格洼地。”他對(duì)自己的選擇非常自豪。
合生創(chuàng)展銷售部一中層經(jīng)理稱，京津新城的早期客戶多來自全國各地，買房目的主要為落戶、投資等。而目前客戶主要來自北京，一般年齡在40-50歲，事業(yè)小有成就的中年人。
和劉建斌一樣，對(duì)于許多京津新城的住戶來說，除了環(huán)境優(yōu)美，升值、性價(jià)比是選擇這里的關(guān)鍵詞。
在搜房網(wǎng)京津新城論壇，一則《天津京津新城是個(gè)有發(fā)展?jié)摿Α⒂猩悼臻g的別墅區(qū)》的點(diǎn)擊量為1 .9萬多條，為論壇最高。
有趣的是，這則帖子只有題目，沒有文章，仍能吸引網(wǎng)友的注意。今年6月3日，有人跟帖提問：“（京津新城）還能不能發(fā)展升值了？”
馬上有人回答：“等什么都好了還有你的嗎？”
對(duì)于外界流傳的“鬼城”質(zhì)疑，劉建斌早就見怪不怪，“京津新城不適合有固定工作的人居住，適合養(yǎng)老和自由職業(yè)者。”
在他的計(jì)劃中，這里確實(shí)是退休后養(yǎng)老的地方。“再等幾年，慢慢就會(huì)好起來。”他甚至還勸南都記者，“你有錢的話也買一棟吧。”
而針對(duì)外界質(zhì)疑，開發(fā)商合生創(chuàng)展的員工則認(rèn)為，京津新城屬于低容積率的遠(yuǎn)郊別墅，人口不可能太多。
“我不否認(rèn)是空城，”上述中層經(jīng)理說，“在別墅區(qū)，0 .28的低容積率，如果不空，那才見鬼了。”
他以京津新城的康園為例，“康園面積44萬平方米，與梵蒂岡大小相當(dāng)，共有329棟別墅，就算每棟住五口人，也不可能比北京一個(gè)高層小區(qū)的人多。”
而京津新城前任總經(jīng)理鄭昌立接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，京津新城有自己的發(fā)展周期，“每一個(gè)新城都是從空置開始到興旺的，特別是遠(yuǎn)郊的飛地大盤。每個(gè)城市的發(fā)展周期不是一兩年，也不是十年八年，可能更長。”
