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2024年11月24日
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最近幾天，杭州市出臺的規范商品住房銷售價格申報備案相關規定引發輿論的高度關注和熱烈討論。對“如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將被通過技術手段限制網簽”的規定，媒體普遍將其解讀為“限降令”，是政府救市。但筆者以為，杭州市此舉不是救市，也救不了市。
樓市新政救不了市
據報道，今年以來，杭州不少開發商的項目紛紛跳水。一季度，杭州市區商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。進入第二季度，杭州樓市承受著更大的風險壓力。截止到5月24日，杭州市場庫存59132套，較上一周的57553套大漲1579套，許多品牌開發商都開始降價，這被業內人士視為杭州整體樓市下滑的信號。
分析人士認為，高庫存、土地流拍現象不斷之外，則是政府對土地財政的依賴。一項調查表明，杭州對土地財政的依賴度排全國第一，依賴度達到156.4%，賣地已經成為政府一項關鍵的財政收入來源。因此，政府急于救市在情理之中。
如果按政府救市的思路看此次杭州樓市新政，政府目的是想托市的話，那算是出了“昏招”。
面對2009年開始的新一輪房價暴漲，幾年來，中央政府及一些地方政府出臺了各種的限購、限貸、限價的政策，但各地房價卻越限越高。為什么？因為房子和其他商品一樣，價格取決于市場的供求。限購、限貸、限價的政策思路都是想通過抑制需求來平抑房價。行政手段抑制需求的直接后果就是引導價格上漲預期，而這種心理的預期催生了更為強烈的購買需求，房價卻越限越高。
由是看此次杭州樓市新政，如果政府希望通過限制降價來保持購買預期的話，那結果一定是適得其反。老百姓會搶著去買政府不讓漲價的房子，絕對不會去搶政府不讓降價的房子。新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒曾表示，從一般均衡模型測算，預期值下降1，房價會隨之調整31%。微小的預期變化會引發市場巨大的波動。
因此，有人認為，“限降令”將重創杭州樓市。因為，一方面，限制降價等于承認了房地產低迷的現狀，會強化消費者不看好的預期；另一方面，開發商之所以要降價，是因為資金鏈吃緊，不得不降價賣房來實現周轉。政府限制降價卻不提供流動資金，等于把開發商放到火上烤，大降價會隨之不可阻擋。
警惕樓市大跌，過度沖擊宏觀經濟
經過十多年的快速上漲，我國房價累積漲幅巨大，出現調整的可能性急劇增加。今年年初以來，我國樓市從局部、區域分化到全面調整，實際上反映出樓市運行內在調整的迫切需要。
地方政府紛紛出臺各種托市政策，很大程度上是源于財政壓力。但國家堅持樓市調控不動搖的態度已經非常明朗。因此，地方政府和開發商都應明白要忍住陣痛，度過調整期。萬科總裁郁亮曾說過一句話發人深省：2008年宏觀調控的時候，其實我們本來應該去完成這個調整的，但就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來了。
大部分專家表示，今年經濟增長的最大壓力無疑是房市的調整，但不宜采取老辦法托市，使房市調整再次夭折，在調整期唯一需要警惕的是避免短期過度沖擊。
房地產業的特殊性以及其與金融的內在緊密聯系，樓市短期、急劇、大幅的調整，將會是宏觀經濟的災難。而當前我國正值深化改革和結構調整的關鍵時期，保持一個相對穩定的宏觀經濟金融環境，有利于各項既定改革任務的順利推進。所以，無論是此前一些城市松綁住房限購措施，還是前不久央行支持首套房貸需求，都屬于逆周期調節政策措施而不應解讀為救市行為。
可以肯定的是，杭州此舉意味著杭州的房地產調控已經從防大漲轉變到了防大跌。盡管在市場面前，政府干預無論是限漲還是限降，都很難阻擋市場的運行慣性。但為避免樓市斷崖式大跌沖擊宏觀經濟和金融的穩定性，出臺一些政策措施存在必要性。因為房價大跌不只是經濟問題，還是社會穩定問題。
