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2024年11月24日
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北京房價松動的跡象已愈來愈明顯。
以剛需盤為主的京郊板塊，再度成為市場調整的“急先鋒”，率先開打價格戰。目前，北京大興、通州、房山等郊區多個樓盤降價幅度超過10%。
“目前北京近郊幾個區域都存在后期供應量較大的問題，加上今年下半年大量自住型商品房將入市，購房需求正在急劇減少，剛需盤只能通過降價來吸引客戶。”亞豪機構總監郭毅說。
“今年下半年，京郊房價還會進一步調整，預計下跌幅度在20%左右。”北京世德偉嘉房地產投資機構副總經理劉偉表示。
多區域降幅超10%
5月18日，記者在北京大興天宮院板塊踩盤時發現，盡管是周末，保利首開熙悅春天項目售樓處里，前來看房的人卻門可羅雀。一位樓盤銷售人員向記者介紹，在售的項目二期于3月底開盤，精裝修交房，目前均價在21000元/平米。
上述銷售人員所說的保利首開熙悅春天二期價格，與今年2月中旬一期開盤均價23000元/平米相比，降價幅度達到10%。值得關注的是，該項目一期開盤當日，近600套房源僅1小時便宣告售罄。如今即使降價，項目的銷售情況也不樂觀，開盤至今已一個半月，二期仍未銷售完畢。
上述銷售人員還表示，剩余的房源將做清盤促銷活動，但具體優惠內容目前不方便告知。
同在大興的亦莊板塊，亦成為“領跌”北京樓市的區域。日前，北京城建·海梓府近100套房源以“特價房”的名義變相降價，這部分房源售價從之前的36000元/平米降至28800元/平米，單套總價直降40萬元。
此外，亦莊板塊的金第萬科·金域東郡一期開盤價為31500元/平米，而二期開盤價已降至26000元/平米；林肯公園也從36000元/平米降到32000元/平米，降幅均超過10%。
值得關注的是，該板塊的珠江四季悅城不僅以14800元/平米的低價入市，還推出零首付的促銷方式吸引客戶。
“即使降價幅度達到10%，大興區域目前的房價仍處于高位。”中原地產市場部研究總監張大偉告訴記者，“去年在首都第二機場的概念刺激下，大興房價飆升，與2012年相比整個區域的住宅均價上漲了五成左右。”
不僅大興，去年順義、通州、門頭溝、房山等郊區，房價漲幅均超過北京市區。由于去年漲幅過大，這些區域的樓盤以不同的方式降價。
5月17日，記者在通州板塊走訪時，華業東方玫瑰一位售樓人員表示，目前在售的C區是項目四期，銷售均價在22800元/平米左右，此外還有95折的優惠活動，折合下來在21660元/平米。“我們上期開盤的B區均價為24000元-25000元/平米，開發商降價走量是因為在通州又拿了一塊地，急著回籠資金。”
“五一”期間，K2地產在通州的老項目清水灣推出部分特價房源，售價僅為1.7萬元/平米，這一價格與周邊二手房價格不僅倒掛，而且與目前該小區二手房業主動輒超過3萬元/平米的價格相比，幾乎腰斬。
此外，房山區的首創·新悅都、世茂維拉等項目，均在變相降價。金融街控股在昌平的項目金色漫香苑，日前也推出大幅降價促銷活動，該項目20多套房源售價為23000元-25000元/平米，相比3月份的28000元-31000元/平米的均價來說，單價直降5000元/平米，降價幅度也超過10%。
“對于開發商來說，降價能夠更快地消化庫存，實現資金回籠。”郭毅表示。
綠地集團京津事業部營銷總監李薊告訴記者，在北京，產品結構很關鍵，如果項目的消費群體以剛需為主，將面臨自住房的競爭，這樣的項目肯定要降價。
下半年跌幅將擴大？
偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，目前北京庫存量已經突破7萬套，為近13個月來新高。其中通州、大興庫存量分別為14017套和13779套，未來將面臨較大的去化壓力。
以亦莊板塊為例，亦莊從去年10月份開始推盤加速，至今已有8個項目進行14次開盤，供應量達到2555套。
“由于房企上半年銷售額普遍偏低，為了中期業績考核，開發商要快速走量回款。尤其是像金色漫香苑這樣的老盤，相比新盤土地成本的壓力比較小，項目回調的空間比較大。”張大偉指出。
今年以來，北京住宅市場量價齊跌，樓市逐漸進入買方市場。據亞豪機構統計，4月份北京商品住宅共成交約5700套，環比、同比分別下降22%、31%，同時，商品住宅的成交均價約為24800元/平米，不僅環比下滑近一成，也創下半年以來月度成交價格的最低。
“現在北京各個地區都有領降的項目或低于預期開盤的項目，尤其像是房山、昌平、順義等剛需性樓盤密集的區域。”郭毅說，“一方面是由于剛需樓盤受自住房沖擊較大，另一方面購房者也開始陷入觀望。”
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，去年北京各區的房價漲幅明顯，這也使得這一輪調整中，北京房價的回調空間較大。“北京樓市現階段需求購買力缺乏支持，觀望情緒濃厚。受這些因素影響，市場成交低迷的情況仍將持續。”
“從上市公司中期業績考慮，公司也希望把在售項目的尾盤跑量銷售，在6月底前實現回款。”北京當地一位開發商對記者表示，近期住建委大量批證，也成為越來越多的房企加入“搶收”隊伍的一個重要原因。
不過，一位不愿具名的業內人士分析，房企通過各種方式降價促銷，但部分樓盤的去化率仍不理想，隨著庫存量逐步走高，今年下半年到明年上半年，北京房價走勢依然不樂觀。
“根據以往經驗，如果在市場剛剛冷卻時采取降價策略，即使幅度有限，也會取得不錯的效果。但是，隨著市場逐漸步入寒冬，降價所帶來的效應也將遞減，開發商不得不花更大的代價，才能換取相對理想的成交量。”上述業內人士稱。
