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2024年11月24日
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按照社科院城市發展與環境研究所的預測，今年全年的房產交易將穩中有增，房價可能保持小幅上漲，但具體漲幅取決于調控政策力度。
昨日，社科院城市發展與環境研究所和社科文獻出版社聯合發布房地產藍皮書《中國房地產發展報告No.11（2014）》。
交易總量或與上年持平
報告編寫組認為，盡管今年年初全國月度房產交易呈萎縮趨勢，部分城市的個別樓盤紛紛降價，但預計今年房產市場交易熱度仍將延續，全年全國房產交易總量仍可能與上年持平，甚至略有增長，成交價也可能小幅增長。
究其原因，藍皮書列舉了5個因素，例如因為收入增長和城鎮化趨勢推動，消費性購房需求將保持旺盛增長態勢，去年底至今年初，主要城市頻出“地王”，導致不少出讓地塊樓面地價超出周邊房價，必將從土地成本推動房價增長。此外，大部分龍頭房產開發企業在去年獲得了豐厚銷售收入和盈利，使其今年以降價去庫存化的壓力并不大。
藍皮書表示，具體房價漲幅取決于房地產調控政策和資本市場取向。
鬼城、死城數量或將增加
藍皮書認為，大多數普通城市在經歷去年釋放較大成交量后，今年需求增長有限，其房產成交量和價格，將保持相對平穩態勢。
一些缺乏產業支撐，又在前期片面進行人為造城的城鎮，房產供大于求的泡沫化風險將大大增強，“鬼城、死城數量也將會在一定程度上增加?！?/p>
“我們預期2014年房地產領域稅費優化改革有望推進?！彼{皮書認為，隨著不動產登記制度等在逐步展開，房地產稅費的諸多制度障礙也在逐步消除，在重慶、上海等城市房產稅試點基礎上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅，有望在重點城市開征。
同時，一些不利于優化住房資源配置的房產交易稅，也可能逐步取締或淡化。
■ 焦點
“官員過量住房或加速上市”
藍皮書認為，今年，存量住房供應存在進一步快速釋放潛力。其中，隨著中央加大反腐力度，官員財產公開制度實施預期增強，部分多套住房持有官員所持過量住房，可能加速上市。
不過，實際供應情況取決于調控政策走向。藍皮書認為，如果繼續嚴格實施20%個人所得稅政策，供應將延續去年下半年的萎縮趨勢。
而如果調控政策轉向持有環節稅政策，則可能促使存量住房供應，在中短期內加大釋放。
藍皮書認為，過去全國“一刀切”的房產調控政策已不適應日趨復雜的房地產市場，需實行差別化的調控政策。
“分類不必拘泥于所謂一、二、三、四線城市，根據反映市場狀況的重要指標分類會更有意義?！彼{皮書指出，調控對象、方向、目標、措施、時機等都需差別化，如針對房地產過熱的城市，需要穩定市場預期，增加土地和保障房供給，以緩解供求矛盾，對房價泡沫行將破裂的城市，則應采取柔性微調措施，消化存量，減緩或停止土地供應，控制新開發總量。
■ 房市調控
南寧松綁限購：周邊居民可來買房
國內首個官方發布的限購調整文件；南寧稱新政系配合政策
28日晚，南寧市出臺了購房新政：北部灣經濟區其他城市居民可享同等購房政策。這也是國內第一份由官方正式發布的限購調整文件。
南寧市房管局發文稱，從4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。
據新華網報道，南寧市住房保障和房產管理局表示，這一新政的出臺是推進廣西北部灣經濟區同城化發展的一項配合政策。
中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春認為，“房地產業出現拐點型變化，必須要求對于房地產整個的調控要有重新的定位，重新根據不同區域的情況進行‘量體裁衣’?！?/p>
■ 全國情況
天津、杭州現“限購松綁”跡象
“一些地方已在暗度陳倉地開始出一些松綁限購的政策?！弊蛉?，中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春對記者表示。今年以來，多個城市樓盤傳來降價的新聞。伴隨著降價新聞的，還有多地數次關于“限購松綁”的傳聞。
新京報記者梳理今年各地媒體公開報道發現，僅4月份以來，多地就采取了不同程度的措施來刺激樓市。比如，前日下午，天津濱海新區表示，將實施差別化限購，“只要濱海范圍內無房，即可在新區購房?！焙贾菔袊临Y源局蕭山分局近日表示，在購地保證金為出讓地價的10%保持不變以外，設置了1000萬元的上限。緊接著，該區再次表示擬推新政，從原先的分房安置為主調整為鼓勵貨幣安置，而且拆遷后一年內購房者還可獲得補貼，補貼標準為購房價的2%。
而在4月18日，無錫市房管局對外發布通知明確，自5月1日起，無錫市執行統一的戶籍準入登記規定中戶均建筑面積達60平方米以上，而之前的購房落戶門檻則為70平方米。
中國房地產學會副會長陳國強認為，多地在原有的門檻上，以不同的形式突破限購的約束?！白罱K解決的是增加需求，去市場庫存，緩解市場的供需矛盾?！?/p>
■ 專家分析
限購松綁對房價影響有限
對于“限購松綁”，普通人最關心的莫過于對房價的影響。對此，陳國強認為，房價會不會上漲，還是要取決于供應關系。
“如果再度出現供應緊張，供不應求的話，當然會刺激房價上漲?！彼忉?，盡管南寧不屬于庫存偏高的城市，但是也處于供大于求的狀態?！安挥脫南拶徦砷_后，會面臨房價快速上漲的局面?！?/p>
陳國強表示，市場的供應關系和供求狀況是影響房價走向的最基本因素?！跋拶彽囊蛩貙Ψ績r影響重要，但是不能過于放大?！?/p>
對于“限購松綁”帶來的效果，陳國強強調，這個只是一種短期的刺激手段。他認為，只要是信貸上有差別化，這個尺度依然是從嚴審核的，那么限購松動帶來的需求段的刺激效益是有限的。
