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2024年11月24日
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京津冀一體化的戰(zhàn)略尚未明晰，但環(huán)京樓市已然亢奮異常。近日，記者兵分多路，直擊保定、燕郊、涿州、固安等環(huán)北京地區(qū)躁動的樓市。在京津冀一體化概念之下，各地樓市上演不同的市場表情，樓市整體亢奮難掩高庫存的虛火。
業(yè)內(nèi)專家表示，京津冀一體化趨勢下，環(huán)北京地區(qū)將獲得新的發(fā)展機(jī)遇，然而，目前市場上關(guān)于京津冀一體化詳細(xì)規(guī)劃的猜測，大多來自開發(fā)企業(yè)以及利益相關(guān)者的散布和傳播。房地產(chǎn)市場對于傳言的敏感反應(yīng)存在透支市場預(yù)期的風(fēng)險。
□記者手記
警惕通州現(xiàn)象重現(xiàn)
近日，多家媒體上報道的數(shù)據(jù)顯示，保定的樓市成交數(shù)量并沒有想象中的瘋狂，但記者在深入保定調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)根本無法反映保定詭異的房地產(chǎn)市場。在這個市場里，官方統(tǒng)計無法體現(xiàn)真實市場，真實市場則充滿不合理，五證不全即可銷售，隨意加價比比皆是。在所謂的“利好”刺激下，保定房價一天一個價，甚至上午和下午價格都各不同。本地人與外地人齊舞，房價與溫度同升。
雖然記者到保定的當(dāng)日，保定多數(shù)五證不全的樓盤已經(jīng)封盤，但從銷售人員的描述中，記者依然能感受到保定在利好放出的最初幾天里經(jīng)過了怎樣的瘋狂，外地投機(jī)客掃貨之瘋狂令人咋舌，不問價格、不問樓層、不問戶型，有房就買，帶動本地人也忙不迭地入市。
這種突如其來的瘋狂，令當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)人士也開始迷茫和擔(dān)憂。有人告訴記者，過去一個月保定的出貨量相當(dāng)于去年一年，而保定當(dāng)?shù)厝说氖杖敫局尾黄鹕蠞q后的房價。
事實上，保定能否承接北京外遷的產(chǎn)業(yè)、承接多少、怎樣承接目前都無定數(shù)，但唯一可以確定的是，短線炒作導(dǎo)致的樓市先行暴漲，對保定整個樓市乃至經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是不利的。雖然保定市政府已經(jīng)要求部分開發(fā)商不要只顧眼前利益，但是眼前利益的誘惑是不是每個開發(fā)商都能“扛”得住尚不可知。一向?qū)鞘蟹浅酚^的亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存都稱“到保定炒房的人95%都是傻瓜，將被套牢”。
看到保定目前狀況，記者想起幾年前的通州。2010年初因為當(dāng)時的通州城市副中心規(guī)劃的出臺，導(dǎo)致通州房價暴漲，投機(jī)購房比例高達(dá)四成，但轉(zhuǎn)年的樓市調(diào)整中，通州成為重災(zāi)區(qū)，不少項目甚至出現(xiàn)了房價腰斬，至今元氣尚未恢復(fù)。
前車之覆，后車之鑒。保定不可不警惕。
□現(xiàn)象直擊
保定
封盤降溫難掩需求亢奮
4月4日，記者從北京驅(qū)車近兩個小時，前往保定。剛下保定的高速路口“‘噓’副中心”的廣告牌就映入眼簾。不過，當(dāng)天的保定樓市卻顯得很意外，記者在保定看了多個盤，多數(shù)處于封盤狀態(tài)，即使開著售樓處也不賣房，而有的售樓處直接大門緊鎖。
在當(dāng)?shù)厝说闹敢拢浾邅淼搅吮６ㄇ皫兹兆畀偪竦臉潜P之一——清山公爵城，該項目也處于封盤狀態(tài)，其銷售透露，該盤只有土地證、規(guī)劃許可證兩個證，“保定市場絕大多數(shù)的樓盤都五證不全，具體什么時候再開盤也不確定”。
對此，保定一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，保定絕大多數(shù)樓盤是五證不全的，有的甚至只簽了土地協(xié)議就開始賣。而此次政府約談開發(fā)商顯然有了一定的效果，五證不全的樓盤可能就封盤了。
據(jù)媒體報道，4月3日下午，保定市長馬譽峰主持召開專題會議，與市政府直屬有關(guān)部門和10家房地產(chǎn)企業(yè)座談。馬譽峰表示，不要做貪圖小利而損害保定形象和群眾利益的事。
然而，五證不全樓盤封盤降溫仍難以按下亢奮的樓市需求。當(dāng)記者到達(dá)位于保定東北部的公園時代時，該盤正在和之前的購房者簽約。記者粗略統(tǒng)計了售樓處停車場的車，63輛車中10輛車來自北京。售樓處正在簽約的一位購房者描述當(dāng)天買房的場景時興奮地說：“我終于搶到了。”售樓人員表示，目前該項目均價達(dá)到了7100元，一周時間，漲了500元錢，而這個漲幅在保定還不是最高的。“前幾天更瘋狂，1天1棟樓的銷售速度，客戶主要是來自北京、天津、浙江和保定周邊縣城的，再開盤肯定還得漲。”該盤的銷售表示。
眾多需求的入市使得保定當(dāng)?shù)厝艘部只湃胧校娂姵鍪仲I房。“我在出政策的前一天定了一套三居室，第二天就漲了1500元。”保定一位當(dāng)?shù)厝苏f。保定當(dāng)?shù)匾毁彿空呦蛴浾弑г梗骸岸际悄銈儽本┖屯獾氐陌驯６ǚ績r炒高了，我們都買不起了。”
廊坊
外來購買溫和上漲
作為京滬高鐵的首站，從北京南站出發(fā)21分鐘，就到廊坊。高鐵的開通不僅讓廊坊與北京兩地時空距離進(jìn)一步縮小，也吸引不少北京購房者。與固安、涿州等環(huán)京樓市相比，廊坊市區(qū)樓市溫和許多。
在距離高鐵站5分鐘車程的某新開盤項目，京津冀一體化的新聞易拉寶擺放在售樓處顯眼位置，與之相鄰的是“2014，全民大抄底，購房正當(dāng)時”的項目宣傳。在項目沙盤，項目銷售人員正在向幾組購房者介紹項目，“京津冀一體化”與“價值洼地”等成為出現(xiàn)最多的詞匯。
銷售人員向記者表示，項目主要客群還是以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎S著高鐵開通，來自北京購房者開始增多，特別是上月京津冀一體化消息宣布之后，這一趨勢更為明顯。“北京購房者主要來自京南豐臺、大興等地，自住、投資都有。”
“按照以往小長假經(jīng)驗，第一天往往較為平淡，然而，清明小長假第一天我們就有超過100人次到訪項目，平時我們一天10組認(rèn)購，清明小長假這幾天，每天認(rèn)購超過50組。”在距離廊坊高鐵站10分鐘車程的獅子城。一位銷售人員向記者表示：“目前項目北京客群比例已經(jīng)超過一半，京津冀一體化之后，從北京來的購房者無論是人數(shù)還是比例進(jìn)一步提高。”
與燕郊、固安等主要依托北京外溢客群不同，廊坊市既有產(chǎn)業(yè)園又有大學(xué)城，在廊坊樓市購房主力主要是當(dāng)?shù)乜腿海鳛槔确坏谋镜厣鲜蟹科螅瑯s盛發(fā)展在廊坊開發(fā)超過20個項目，目前在售項目達(dá)到11個，對于廊坊客群，榮盛相關(guān)人士向記者表示，廊坊置業(yè)主力人群包括廊坊市購房者和周邊縣城、農(nóng)村的購房者，外來客群占20%。“榮盛的主力產(chǎn)品都是三居、兩居等剛需和剛改產(chǎn)品，這與香河、固安等經(jīng)濟(jì)型別墅居多不同。”
燕郊
整體低迷導(dǎo)致部分項目降價
與蒸蒸日上的保定樓市相比，距離北京更近的燕郊，由于主要承接北京外溢需求，受其傳導(dǎo)作用，甚至出現(xiàn)了低迷表現(xiàn)。
3月底，位于燕郊迎賓路以東、南外環(huán)以北區(qū)域的某精裝修項目開盤，其在去年12月的銷售均價為1.1萬-1.2萬元/平方米，但本次開盤時由于蓄客困難，出現(xiàn)了1000-1500元/平方米的降價，16層以下房源均價起價甚至下調(diào)到9500元/平方米。
燕郊樓市一直是北京市場的晴雨表，伴隨著北京市場的上漲，其均價也從2012年的6000元/平方米上漲到了2013年的1.1萬元/平方米，受北京樓市的傳導(dǎo)作用，房價最近兩年一路飄紅，漲幅一度領(lǐng)先全國。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，燕郊目前在售的住宅類項目合計有22個，其中均價在1萬元/平方米以上的有12個，平均售價為1.12萬元/平方米。
香河、涿州
樓市整體平穩(wěn)
環(huán)京的香河、涿州等地，受京津冀一體化影響并不大，近期樓市表現(xiàn)以平穩(wěn)為主。位于香河新華大街與康平路交叉口的北京自在城項目，自去年11月底三期開盤至今，目前仍有房源在售，據(jù)項目銷售人員介紹，項目在售均價6500元/平方米，受京津冀一體化的影響，最近兩周時間內(nèi)平均每周上漲100元/平方米，但出貨量并不算明顯。據(jù)其介紹，項目的購買力基本上來自北京，本地客戶僅占極小比重。
高鐵的開通為涿州樓市發(fā)展帶來新的機(jī)遇，從北京西站乘坐京石高鐵，25分鐘就能到達(dá)涿州東站，在京津冀一體化概念推動下，涿州高鐵新城項目也有一定程度上行。鴻坤理想灣項目售樓處就位于距離高鐵站300米的地方。據(jù)項目銷售人員介紹，該項目最近一次開盤是在今年3月中旬，當(dāng)時的開盤均價為7000元/平方米，但最近銷售均價已經(jīng)上漲到7500-8000元/平方米。據(jù)其介紹，項目將于4月20日再次推新，雖然目前尚未定價，但是根據(jù)周邊區(qū)域市場，售價或許會破萬。
據(jù)上述銷售人員介紹，最近一段時間與3月初相比，客戶到訪量明顯增加，雖然不如保定市場的火爆程度，但在節(jié)假日，項目單日成交量最高也會達(dá)到100套，平日成交套數(shù)則通常在數(shù)十套不等，成交客戶主要以北京和外省市為主。
□機(jī)構(gòu)分析
保定現(xiàn)有項目夠賣3年半
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月保定去化14萬平米。按照目前的可售面積584萬平米計算，保定庫存去化時間高達(dá)42個月，是北京的6倍。
業(yè)內(nèi)人士表示，京津冀一體化規(guī)劃是長期利好，對樓市自住影響有限。短期炒作不利于這些區(qū)域房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，在2010年初因為當(dāng)時的通州次中心，導(dǎo)致通州投資購房占比高達(dá)4成，結(jié)果在2011年的樓市調(diào)整中，通州很多區(qū)域出現(xiàn)了房價腰斬。保定應(yīng)謹(jǐn)防通州在2010-2011年出現(xiàn)的市場暴跌風(fēng)險出現(xiàn)在京津冀。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在沒有利好落地的情況下，房價先漲，非常不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)?shù)丶词故菚l(fā)展承接北京部分功能的區(qū)域，主要居住人群依然是當(dāng)?shù)厝耍績r高了對收入相對較低的當(dāng)?shù)厝烁皇呛檬隆τ谫彿空邅碚f，也應(yīng)該理性置業(yè)，買房依然必須關(guān)注配套等核心資源。能買北京城區(qū)的盡量不要買郊區(qū)，能買北京的盡量不要考慮河北。很多河北區(qū)域目前沒有成型的二手房市場，即使出現(xiàn)房價的上漲，也很難變現(xiàn)。
□房企反應(yīng)
品牌房企謹(jǐn)慎進(jìn)入
“現(xiàn)在保定全民都在談房，簡直太瘋狂了。”保定當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士呼吁外地購房者謹(jǐn)慎入市。“保定現(xiàn)在至少透支了未來兩三年的房價，有的樓盤價格直逼石家莊樓盤的價格，我們很擔(dān)憂保定未來的房子怎么賣。”
事實上，相較于外來投資客的亢奮，品牌房企的表現(xiàn)要理性許多。
萬科集團(tuán)(萬科藍(lán)山萬科幸福匯)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶日前告訴記者，保定當(dāng)?shù)剞r(nóng)民有700多萬人，城市居民較少，并不適合大量房地產(chǎn)開發(fā)。“另外，房企選址時最看重的是交通，我們對涿州的興趣要比保定大，”毛大慶說，目前北京到涿州的高鐵只需25分鐘，萬科已經(jīng)在涿州考察了多個地塊。
龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林也告訴記者，目前京津冀一體化還沒有實質(zhì)性的政策和利好出臺，在這之前，龍湖不會輕易進(jìn)入環(huán)京區(qū)域，但龍湖團(tuán)隊也正在對相關(guān)區(qū)域進(jìn)行研究和分析，待時機(jī)成熟時會再考慮是否進(jìn)入。
□專家點評
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉
保定等市場可能出現(xiàn)急劇降溫
在北京樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象的當(dāng)下，承接北京溢出投資需求的周圍區(qū)域市場不太可能比北京更熱。歷史上也從來沒有出現(xiàn)過，環(huán)北京周圍區(qū)域房地產(chǎn)市場，與北京樓市發(fā)展不同步的現(xiàn)象。
保定市場大量住宅都是證照不全項目，投資者大量買入之后可能出現(xiàn)非常大的風(fēng)險，此外，副中心概念短期炒作后，很可能出現(xiàn)大幅回落，特別是房地產(chǎn)市場，很可能出現(xiàn)大幅降溫，之前投資客購入的房產(chǎn)很可能面臨普遍拋售。概念性方式拉升炒作房價，市場基礎(chǔ)不牢靠，短期炒作可能暫時性拉抬樓價，但概念性炒作很難落實，跟風(fēng)者很可能人財兩空。
亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅
目前樓市亢奮是虛火
京津冀一體化的戰(zhàn)略規(guī)劃尚未頒布的時候，究竟外溢的資源會向河北哪個板塊傾斜、三地如何統(tǒng)籌推進(jìn)，這些問題并無定論，保定樓市的亢奮可謂虛火。不少開發(fā)商打著承接京津功能的名義大興土木、盲目開發(fā)，將來很可能出現(xiàn)又一座“空城”、“鬼城”，漲上去的房價不僅會降下來，甚至可能會出現(xiàn)“超跌”。畢竟，京津冀一體化是強(qiáng)化三地在功能定位、產(chǎn)業(yè)分工、資源對接和交通配套等方面的協(xié)作統(tǒng)籌，而非聚焦一地，更非是要做大房地產(chǎn)這個蛋糕。
在國家戰(zhàn)略的高度，中央政府在未來持續(xù)推進(jìn)“京津冀協(xié)同發(fā)展”的決心已下，未來相關(guān)規(guī)劃和政策的出臺也將成為必然。從中長期來看，對環(huán)北京周邊市場將是利好消息；但短期之內(nèi)，在目前樓市整體觀望情緒濃厚的情況下，市場對于這一利好的反應(yīng)卻有些過于敏感了，京津冀一體化相關(guān)規(guī)劃的實施不能簡單等于房價的上漲。建議購房人理性看待，切勿盲目入市。相關(guān)規(guī)劃的實施一是需要較長的周期，要面臨各種需要整體解決的問題，在這一過程中，對于居住需求增加產(chǎn)生的房價上漲動力具體能輸出多少，目前尚難以確認(rèn)。樓市價格的敏感反應(yīng)，除了一個概念，目前尚缺少實質(zhì)上的支撐。
