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2024年11月24日
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面對是否堅持“支柱產業”的定位、開征持有環節稅、進行全國房屋普查、穩定政策預期及增加土地供應等諸多敏感問題，房地產業“十二五”規劃需在輿論與現實之間做出抉擇。
樓市調控漸入敏感區之際，《全國房地產業發展“十二五”規劃》(下稱房地產業“十二五”規劃)的編制正步入輿論聚光燈下。
《財經國家周刊》記者獲悉，由行業協會專家完成的“全國房地產業發展‘十二五’規劃(建議稿)”中，針對“十二五”期間的房地產業發展定位、方向及目標等原則性問題，提出了許多不同以往的建議，其中涉及是否堅持房地產“支柱產業”的定位、開征房產持有環節稅、進行全國范圍的房屋普查、穩定政策預期以及增加土地有效供應等諸多敏感問題。
重釋“支柱產業”
該建議稿由中國房地產業協會副會長朱中一牽頭起草，目前已上報至住房和城鄉建設部，并抄送國家發改委等相關部委，正在等待各方的意見反饋。
然而，處在樓市調控的風口浪尖，參與房地產業“十二五”規劃編制的專家們深感任務艱巨，一些原本可以實事求是的問題，如今不得不顧及輿論風險。比如，是否繼續保留自2003年國務院18號文件確立的“房地產業是國民經濟‘支柱產業’”的歷史定位。
《財經國家周刊》記者在采訪中得到證實，房地產業“十二五”規劃諫言者們傾向于承認房地產拉動國民經濟的客觀作用，但同時提出應對“支柱”重新釋義。
“中國正處在城市化進程的加速期，短期內這一現實改變不了。”中國房地產業協會秘書長苗樂如認為，是經濟發展的客觀選擇及表現，賦予房地產業的“支柱產業”定位，“這不是人為能夠左右的。”
但苗樂如同時強調，應該換一個角度去理解“支柱”：房地產雖然擔負著拉動國民經濟發展的功能，但其自身增加值有限，“核心在于它拉動的50多個相關產業。”
這與半年前接受《財經國家周刊》記者采訪的中國土地學會副理事長黃小虎的觀點如出一轍。后者曾指出，拉動50多個相關產業的，是建筑業而非房地產業。多年以來房地產業被當成“支柱產業”其實是一種“誤解”，“建筑業才應該是支柱產業。”
與黃小虎同時提議弱化房地產“支柱產業”地位的，還包括全國人大常委會財經委副主任委員吳曉靈等一批業內專家。他們一致認為，正是因為過多強調房地產的“支柱”地位，才導致住房過渡市場化，使保障缺位。
2010年全國兩會期間，上述專家們呼吁，應調整發展思路，“使住房政策向滿足人民基本生活需求回歸，向社會保障和準公共產品的屬性回歸”。
對此，苗樂如表示，無論是否提房地產“支柱產業”的定位，最終還是應客觀認識房地產業的責任，從“國計”和“民生”兩個角度去制定未來5年的房地產規劃。“兩個擔子都要擔起來。”
由此延伸，苗樂如認為，不應將商品房與保障房割裂看待。大力發展保障房“并非意味著市場經濟向計劃經濟的倒退”，因為從房地產對鋼鐵、建材等其他產業的拉動效應來說，保障房和商品房對“國計”所發揮的作用是一致的。“保障房和商品房是從兩個不同角度去解決民生問題。”
支持開征房產稅
對于此前業界廣為關心的開征物業稅(或稱房產稅)問題，房地產“十二五”規劃(建議稿)中明確表態：“贊同開征房產持有環節稅。”
但建議稿牽頭人朱中一認為，開征房產持有稅種的前提是“不要給大多數老百姓造成壓力”，因而要設定合理的稅收豁免范圍。同時，還要鼓勵持有多套房產的人“把多余的房子吐出來”。因此，在開征房產持有環節稅的同時，還應降低流轉環節的稅收。“讓房地產市場活起來，盤活閑置的房子。”
與此同時，“短期看信貸，中期看土地，長期看結構”，是房地產業“十二五”諫言者們普遍認同的一種房地產調控邏輯。
信貸政策在房地產調控中往往立竿見影。這一點已為不久前出臺的“史上最嚴厲”房產新政“國十條”所證實。在收緊第二套放貸、暫停第三套房貸的差異化信貸政策下，北京、深圳等地房地產成交量迅速萎縮，炒房現象得到控制。
這一從嚴的調控手段，會不會被編入房地產發展“十二五”規劃、固化為長期政策？建議稿起草專家給出的回答未置可否：“這個很難說。現在國家調控政策剛出臺，說這個不合適。”
土地方面，諫言者們思考的問題是：“國家的土地供應計劃是有了，但怎樣變成有效的土地供應？”
2009年，全國土地供應計劃完成率約為55%。2010年，鑒于前5個月北京等三大城市僅完成計劃的20%的局面，18.5萬公頃供地計劃最終會否再成為“不可能完成的任務”，仍是懸念。而土地供應的有效增加，事關未來房屋供應能否跟得上、供需是否會再度失衡、房價是否會再次反彈等若干系統風險。
朱中一認為，目前土地供應計劃不能有效完成，癥結在于地方政府對土地交易底價定價過高，根源還在于對土地財政的依賴。
在金融和土地兩大房地產核心環節外，苗樂如進一步認為，中國房地產業的核心問題是“結構”。投機瘋長、炒房猖獗和房價飆升，都是住房結構不合理的具體表現。
以北京為例，目前政策性住房約占市場總量的30%。而國際上公認的住房結構較為合理的兩個地區，新加坡政策性住房約占市場的50%，香港也超過49%。苗樂如據此認為，“北京市政策性住房惟有達到50%~60%，供需才算基本平衡，市場控制才有基礎。”
另一個結構失衡體現在房地產“業態”層面。朱中一對《財經國家周刊》記者談及在三亞市調研時的體會認為，三亞市90%以上的購房者為外地人，房屋空置現象嚴重，是對當地資源的極大浪費。為此，他建議三亞市應多發展產權式酒店等持有型物業，提高資源使用效率，降低泡沫風險。
規劃數據缺失
朱中一告訴《財經國家周刊》記者，在起草建議稿過程中，他遭遇了一個現實的尷尬：可供參照的全國性住房基礎數據“并不清晰”。
自1985年第一次全國房屋普查工作以來，住房領域內大規模的“家底”摸查已中斷了25年。而這25年，中國房地產發生了翻天覆地的變化，住房基礎數據的更新卻沒有及時跟上。例如：城市化進程中，農民進城帶來的住房需求量增長，行政區劃調整導致的城鎮居民人均住房面積統計口徑變化，以及城市存量房資產多少等，均沒有精確的統計數據。
鑒于此，朱中一在建議稿中呼吁，應進行一次全國范圍的房屋普查，以精確數據作為決策依據，科學制定未來五年的住房發展規劃。朱中一認為，目前各城市按年度制定的廉租房等保障房落實計劃，過于局限。未來五年，“全國住宅建設領域應有一個整體的規劃”，各類住宅的合理建設規模，應在數字上明確規劃。除了強調“數字”規劃，建議稿還提出，在“十二五”期間應加強房地產“政策”長期規劃，穩定政策預期。
朱中一認為，雖然自2009年年底至今的“國十條”新政，房地產調控態勢始終保持了政策的連續性，但是“不斷有政策出臺”，使“穩定市場預期”成為挑戰。“如果政策預期不穩定，開發商就不敢投資，就會加劇目前住房供給不足的局面。所以就很難保證房價會在調控松懈時再次出現反彈。”
與這種擔憂相呼應的是，2010年前5個月全國房地產投資情況相當不樂觀：國土資源部曾確定今年全國的土地供應計劃是18.5萬公頃，但前5個月，北京、上海和廣州三大一線城市住宅用地實際成交量僅占供地計劃的20%左右，二、三線城市的執行情況也不理想，土地流拍頻現。
總結過去幾年的“調控-空調”怪圈，“十二五”規劃諫言者們普遍認為，房地產政策不宜“多動”，穩定壓倒一切。
