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2024年11月24日
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近一段時間以來，隨著浙江杭州、江蘇常州等地出現(xiàn)房價下跌現(xiàn)象，加上個別房企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，很多人認為，房價暴跌將是大概率事件。更有人認為，房地產(chǎn)市場將面臨崩盤的考驗。
說實話，這樣的想法，無疑是臆想，是完全沒有任何依據(jù)的主觀臆斷。
我們說，部分房價過高的城市出現(xiàn)降價，以及個別房企出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，是很正常的現(xiàn)象，也是市場發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果。想一想，房價已經(jīng)超過了絕大多數(shù)購房者的實際能力，開發(fā)商享受了太多的房地產(chǎn)暴利，怎么可能不在經(jīng)歷了一段時間以后出現(xiàn)降價現(xiàn)象呢？又怎么可能不會有一部分開發(fā)商要為此付出代價呢？
需要注意的是，對已經(jīng)出現(xiàn)的房價下跌以及個別房企資金鏈斷裂問題，政府應當不要過多的干預和插手，不要為了自身利益，作出完全不符合市場要求的行為。包括推動地價上漲、給出現(xiàn)風險的房企買單等。如果這樣，房價出現(xiàn)暴跌或市場出現(xiàn)崩盤就很難說了。
市場也是如此，這些年來，房價所以出現(xiàn)如此快速的上漲，很大程度上就是政府扮演了最主要推手的作用，導致地價和房價都脫離了經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，也使得房地產(chǎn)市場幾乎沒有了市場化元素。
而目前出現(xiàn)的部分城市房價下跌以及個別房企資金鏈斷裂現(xiàn)象，也不是市場調(diào)整到一定程度的表現(xiàn)。更多情況下，還是資金供應出現(xiàn)了一定問題，銀行在前些年大幅放水以后，已沒有了繼續(xù)放水的能力。在這樣的情況下，房企資金緊張的矛盾出現(xiàn)了，房價出現(xiàn)下跌和個別房企資金鏈斷裂，也就很正常了。而這種現(xiàn)象，還可能會在更大范圍內(nèi)出現(xiàn)。
即便如此，筆者認為，也不會出現(xiàn)房價暴跌的問題，更不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場崩盤。首先，剛性需求仍然是支撐房地產(chǎn)市場不可忽視的重要因素，購房者買房的內(nèi)在沖動還是比較強烈的。一旦房價處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，甚至開始反彈了，購房者的購房熱情又會上漲，支撐房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)又形成了；第二，地方政府大拆大建的熱情不會因為部分城市房價的下跌和個別房企的資金鏈斷裂而消失，投資的沖動以及缺乏發(fā)展經(jīng)濟的手段，也使得房地產(chǎn)行業(yè)不會被地方政府拋棄。那么，房價出現(xiàn)暴跌的可能性也是幾乎沒有；第三，新型城鎮(zhèn)化的啟動，將為房價穩(wěn)定提供條件。筆者不是說新型城鎮(zhèn)化就是大拆大建，但是，其對房地產(chǎn)市場帶來的機遇也是不可忽視的。
當然，那些前些年城市建設(shè)力度過大、房價上漲過快的城市，還是要出現(xiàn)一定幅度的房價波動現(xiàn)象的，甚至會出現(xiàn)較大幅度的房價下跌。但是，決不是暴跌，更不是崩盤式暴跌。而要避免房價暴跌現(xiàn)象的發(fā)生，最有效的辦法就是政府不要再過度干預房地產(chǎn)市場的發(fā)展了，不要再在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中唱主角了。要想讓房地產(chǎn)市場步入健康有序發(fā)展軌道，政府就必須退出市場，成為市場監(jiān)管者，而不是直接參與者。政府的作為，才是房價會不會大起大落、房企會不會引發(fā)大面積資金鏈斷裂現(xiàn)象的關(guān)鍵。
