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2024年11月24日
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一套房 兩重天
小林和秦銘都是從農村來的新鄭州人，之所以說他們是新鄭州人，是因為八年前他們的農業戶口還在豫南老家，因考上鄭州一所高校而雙雙來鄭。四年的大學生活結束后，他們同時選擇了留在鄭州，成為新鄭州人。
命運的轉折發生在畢業之后，2006年小林在鄭州市北環路附近按揭買了一套110多平方米的三房兩廳，2400元/平方米，總價接近27萬，首付20%。小林的父母在老家做點生意，小有積蓄，首付加簡單 裝修下來共花費8萬多元錢，都是父母出的，每月將近2000元的月供則是小林承擔。小林和愛人總計月入3000多元，在付完按揭后也是“月光族”，但畢竟有了自己的家，他們對不斷上漲的 房價并沒有太大的感覺。
秦銘則沒有那么幸運了，在供完他上大學后，父母已經拿不出一點錢支持他買房，懂事的秦銘也從來沒有向父母張過口。眼看著周圍的同學一個接一個買房，他只能努力攢錢，并期盼房價能落下來。但事與愿違，越等越高的鄭州商品房房價在今年5月份已經達到了5400元/平方米。如果再想買一套小林那樣的房子，首付加雜費下來要14萬元，他畢業四年，省吃儉用后的總積蓄只有4萬多元錢。
為什么越努力距離買房的目標越遠？秦銘想不明白，如果他再算算小林的身家，會更加郁悶：由于最近四年房價大幅飆升，小林的房子總值已經達到60萬元，凈增值超過30萬元！4萬和60萬，一套房子讓兩個同班同學的財富有了天壤之別。
一套房子，居然成為兩個新鄭州人的財富分水嶺。對于那些擁有多套房子的人，以及以炒房為生的炒客而言，房產已經不再是“家”的概念了，它已經變成了財富的載體。
杠桿投資放大財富效應
小林資產增值的秘密在哪里？這其實是“房價飆升加杠桿投資”的共同作用結果。格林期貨鄭州營業部副總經理安俊峰認為，按揭買房和期貨交易很類似，是一種使用財務杠桿的投資行為。“首付20%買房的人，使用了5倍的財務杠桿，他的出發點在于看漲房價，預期房價在未來會更高，所得收益會高于利息支出，但又沒有錢支付全款購房，所以才選擇了按揭，這是一種典型的杠桿投資行為，和期貨市場保證交易完全一致。”安俊峰說。
安俊峰認為，小林的按揭買房實際上是在無意中選了杠桿投資的方式，結果則是放大未來的收益，如果沒有銀行按揭的支持，他就沒有了財務杠桿，也就沒有了后來四年30萬房價增長的收益。顯然，在無法拿出總額27萬房款的情況下，他只能放棄購房，選擇等待，如本文中的秦銘。
實際上，生活中采用按揭方式買房的炒房客比比皆是，小林自住型購房的財富增值效應和炒房者相比，則是小巫見大巫。鄭州人劉先生手握四套房子，自住一套，另外三套分別在鄭州市天明路、國基路和鄭東新區，全部按揭。“我的錢其實只夠全款買一套房子，但按揭的話可以買三套，簡單裝修后出租，房租剛好夠月供，很劃算。”劉先生說。
有意思的是，劉先生并不認為自己是炒房客：“一共四套房子還算多嗎？未來要給孩子一套，剩下兩套收租養老，很正常啊？”記者在采訪中了解到，由于鄭州的房價并未像沿海城市那樣房價漲幅那么大，職業的、大規模的本地炒房客并不多，反而是類似劉先生這種一個家庭持有四五套房產的人，不經意間成為了鄭州炒房者的主力軍。
鄭州市民賈先生在深圳的一個朋友經歷更有傳奇色彩：這位女孩在2008年用不到5萬的辛苦積蓄，同時按揭了3套房，由于深圳買房很多零首付甚至負首付，買到房之后，自住一套，出租兩套，租金居然抵掉按揭月供還有盈余。在不到半年之后，該女又把三套房悉數拋出，盈利居然超百萬。掙錢速度之快連她自己都不敢相信！在短短一年時間內成為百萬富婆后，再次出手熱炒的深圳南山片區房子，2009年至今獲利已幾百萬，于是辭掉工作，專心當起了包租婆。
至于那些手握重金的批量炒房者，或者整門棟買房的超級炒房客，獲利之高更不在話下。但是，炒房者和杠桿投資對房價的推波助瀾作用卻不能過分放大，中國城市化進程是地產財富效應持續放大的另一因素。
城市化推高房價沒商量
7月14日，在鄭州圃田板材大世界做生意的曹先生開著自己的本田車出去見一個客戶，你很難想象，十年前的曹先生不過是豫東農村的一個初中畢業生，一個偶然的機遇，老鄉帶他來到了鄭州，從做搬運工開始，他從老鄉那里“偷師”學會了做板材生意。房地產市場的繁榮讓他的生意一直不錯，家里的親朋好友也都被他帶到了鄭州，他們中的大部分人也都在鄭州買了房。
“父母已經不在，孩子都有自己的生意，也在鄭州安了家，家里沒了人，我三年沒有回老家周口過年了，在鄭州買了房，我算是鄭州人嗎？”曹先生對記者說，他們村子500多人，至少有20戶在鄭州買房落戶，如果算上在國內其他地方落戶的人，村里有超過10%的人可能不會再回農村的家了。事實上，鄭州的城市化進程提供了大量的就業機會，一些從農村出來的人已經慢慢地在城市安了家，城市化其實每天都在我們身邊發生。
香港知名學者曹仁超非常冷靜地看待內地房價暴漲的現象，他認為根源在于城市化進程：從西方經濟發展史看，城市化必然導致房價上升，隨著工業革命時代來臨，城市成為人口、財富及文化的集中地，人們不斷從鄉村擁向城市。城市人口財富創造力高，自然推高樓價。
曹仁超用一組數據來說明城市化進程對房價的影響：1978年，中國城市化率只有17.9%，2009年達到46.6%，平均每年提高0.92%；另一方面，中國房價由1987年的411.4元/平方米漲到2008年的3800元/平方米，平均每年漲11.2%，而2009年和今年上半年一線城市更是繼續大幅上升，年升幅更大。
如果從購房者結構分析，會對城市化推升城市房價有更清楚的認識，鄭州市房管局7月13日發布的統計數據顯示，2010年上半年，鄭州市區商品住宅共銷售47542套。從商品住宅的購買對象看，上半年鄭州銷售的房子中，外地人購買了29444套，占總銷量的61.93%，這其中，我省其他地區的居民共買走24575套，占51.69%，另外10%為“過江龍”資金所買走。
半數房子被外地人買走，城市化其實就在我們身邊。同樣的事情每天都在各個大中城市上演，以北京為例，今年頭5個月外地人口買房占北京購房總數的一半，曹仁超認為這充分說明中國城市化使得大城市房地產需求十分強勁，此趨勢在2025年前不可能扭轉。
房價要漲到何時？
股市有句名言，叫做“牛市不言頂”，意思是指一波漲勢確立后，會有一個長時間的反復向上過程，上漲趨勢不會輕易結束或改變。那么中國房地產的牛市還會延續多久？
曹仁超認為，從城市人口比例來看，目前，日本居住在城市的人口占總人口的66.3%，韓國達81.2%，馬來西亞為69.6%。由1997年起，未來30年中國有大量人口擁入城市。若以此為參照，1997年中國城市化率剛達30%，其后進入加速期，目前約為48%，中國未來仍會進一步城市化，若達到上述三國的城市化率，中國仍會有大量人口來到城市，這必將進一步推高城市房價。
對于目前的樓市調控帶來的房價下降壓力，曹仁超認為即使中國一線城市樓價短期(如兩三年)有下調壓力，長期(十年八年)繼續有上升壓力，看漲中國房價。對國內房產政策有深入研究的華寶興業基金也持同樣的觀點，認為房地產是城鎮化過程中的重要環節，目前政策打壓的是一線城市的商業地產，但對二、三線城市并沒有過多干預，地產行業向好趨勢不變。
從目前國內主流機構觀點來看，認為城市化進程將讓中國房地產未來還有一個“黃金十年” ，房價將反復上漲是一個普遍的觀點。
一片看漲聲中，仍有學者持不同觀點，代表者是北京師范大學金融研究中心主任鐘偉，他對未來的地產前景比較悲觀，認為房地產行業是依托經濟增長而增長的，目前的中國以20%的地球人口，用了全球30%的資源，提供了10%的商品服務。而2009年全球經濟增長約耗用110億噸標準煤，其中中國約消耗30億噸，對全球能耗的占比為27%，比美國經濟的總能耗更多。
如果維持目前中國經濟的速度，2020年前后，當中國經濟規模達到14萬億時，全球70%至75%的資源都要被中國消耗掉。“請問發達國家允許嗎？”鐘偉反問，他認為如果中國經濟增長模式不轉變，很可能中國經濟觸及不到人均GDP2萬美元的高度。顯然，當經濟發展增速無法持續時，房地產也就成了無源之水，無本之木，中國式地產奇跡從何而來？
人口紅利也是被業界認可的推升房價的因素。10年前，主流的觀點認為中國總人口在2035年左右達到16.5億人的峰值。新近一項權威估計是，由于生活壓力的加大以及丁克一族的大量出現，以目前生育率計算，未來20年，中國人口增長可能大大低于預期，或許只增加7000萬人左右。
鐘偉認為，人口紅利能否持續，將對房地產市場的未來產生截然不同的悲喜結局。而經濟遠景決定了居民實際收入增長的空間，人口增長及其遷徙決定了房地產的剛性需求。沒有了人口紅利的房地產，還會有黃金十年嗎？
