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2024年11月24日
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導讀：春節過后，香港數個樓盤出現大幅降價促銷，新鴻基推出的“爾巒”項目最大減價40%。香港樓市這場降價風是否會刮到內地？2014年北上廣深樓市有沒有可能降價?
新聞事件
香港老牌地產商降價推盤
春節期間，新鴻基減價推售元朗住宅項目“爾巒”156個尾貨單位，平均尺價8526港元，較去年首推時驟降35%，甚至比同區二手樓價都要低10%-15%；若再計算印花稅回贈因素，則減價幅度達40%。
在此之前，李嘉誠旗下的長江實業也有降價動作。今年1月份，長江實業推售香港首個新年樓盤，給予買樓方25%的優惠。外界認為這是“超人”李嘉誠看淡樓市的信號。從香港市場來看，業內普遍把促銷理解為營銷手段，因為降價銷售的樓盤大多位置較為偏遠，交通狀況、配套設施并不完善。
自美國2008年推出多輪量化寬松(QE)措施以來，香港樓價由2009年起連續5年上升，累計漲幅達到1.1倍。而這一漲幅的根源在于美國量化寬松貨幣政策。由于香港實行聯系匯率制度，在超低息的貨幣環境下，大量熱錢流入香港，逐步推高香港房價。
香港政府及金管局自2009年年底以來多次推出壓抑樓市措施，使剛剛過去的2013年成為升幅最少的一年，香港美聯物業的數據也顯示，全年樓價漲幅不到3%。不過，從去年開始，大量投行就預測，隨著QE退出，香港樓市2014年下挫。中原集團創辦人施永青表示，大部分發展商去年銷售未能達標，今年將犧牲價格以完成銷售目標，預計一手樓價今年將下調15%至20%。
實際上，不僅僅是樓市成交慘淡，熱門地段流標、入市新盤降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊香港樓市。農歷新年期間，一二手房成交大幅下挫，說明投資者對現階段入市買樓變得猶豫，大部分都轉持觀望態度。一機構民調顯示，市民預期短期樓價下跌所占比例為70.9%；而認為樓價短期上升所占比例為12.1%，屬偏低水平。有機構預測，新盤減價沖擊二手房，預期今年二手樓價下跌10%。而多數觀點認為，香港樓市將進入調整期，但由于全球發展尚算穩定，調整將是溫和的。
市場追訪
北京樓市淡季不淡
香港樓宇出現促銷，這股降價風是否會北上。北京青年報記者在春節前后走訪了多家二手房中介機構，雖然新年期間是房地產傳統淡季，成交量也大幅下挫，但價格卻是分外堅挺。所謂淡季降價只是個別現象。
據鏈家地產市場研究部統計，2013年北京市二手住宅成交均價為29122元/平方米，同比上漲22.1%。12月成交均價為29998元/平方米，較11月下降1.7%，同比上漲22%，年末價格出現松動。從中介公司的統計數據來看，到了去年四季度，由于“京七條”的出臺，以及房產稅預期升溫、銀行信貸收緊等共同導致業主預期出現普遍悲觀，議價空間上升，業主下調掛牌價的占比由二三季度的50%的平均水平上漲到12月的70%，業主的預期普遍降低導致了年末價格出現松動。
但現實有多少議價空間呢？記者走訪了雙井的鏈家、我愛我家、中原等主流二手房市場中介機構，明顯感覺新年期間二手房冬季該冷不冷。“雖然說都有小幅讓價，但這都是在10月、11月上調房價之后。我代理的房子今年明顯都有一個提價過程，基本上兩三個月上漲10萬。”中介小劉告訴北青報記者。
“往年這時候我們都回家過年了，現在你看店里的人，滿滿一屋子，還有不少員工上小區‘掃房’去了。”中原地產一位中介指著大廳滿滿一屋子工作人員告訴記者。中介小劉告訴記者，年末主要是改善型需求集中爆發。小劉給記者介紹了幾套他們最近一個月成交的房子，全部在100平方米以上，大多都是兩居換三居的需求。
“現在首城國際均價在5.2萬元/平方米，一套90平方米的小三居，總價接近470萬，這還是業主的凈得價，加上中介傭金、所得稅等成本，基本上買房人要掏500萬左右。這個價格和去年10月份相比沒有太多變化。”小劉告訴記者，二手房一般報價都不會有明顯調價，市場的好壞一般通過房主讓價來體現。“市場差的時候，一套500萬的房子，房東最多可以讓掉20萬-30萬，但現在，同等級別的房子，最多議價5萬元。不少房東認為過完春節房價還會上漲5%左右，他們現在不著急出手。”
樓市快遞
低稅費房子眼下最搶手
到了淡季，什么樣的房子最好出手，最能賣上價？中介告訴北青報記者，成交快的房子一般有三類：“滿五唯一”沒有個稅的房子；業主急需用錢、讓利巨大的房子；四白落地、房況好的房子。
從全年成交來看，“滿五唯一”都是買房人最喜歡的。根據北京的征稅規定，取得房產證5年，且為唯一住房，面積在90平方米以下的房子，在交易時免征營業稅和個人所得稅。同樣房況的房子，如果房產證取得未滿5年，交易時需繳納5.6%營業稅，繳納1%所得稅或者利潤部分20%所得稅。“一套400萬的房子，稅費差距就在25萬左右，所以‘滿五唯一’一般只要價格合適，掛出來一個月就會被買走。”
除了“滿五唯一”，年末時候有很多私營業主會出手房子，主要是因為年末資金需求。“我們一個客戶，原來是在東郊海鮮市場做生意，去年東郊市場拆遷了，為了去別處買個商鋪做生意，就賣了首城國際一套房。因為已經交了商鋪定金，急需用錢，一套145平方米的房子，報了700萬，最后680萬左右成交，單價4.7萬元，比市場成交均價便宜2000元/平方米，房子掛出來一周就被人買走了。但買到這種房子主要靠運氣。”
另外，對于淡季有出售房屋需求的客戶，中介機構也支了幾招，只需要簡單收拾，最少可以多賣10萬-20萬。“許多房主認為房子馬上要賣了，就對房況不太關心，認為沒有必要再投入去恢復房況，最多在交易時讓掉幾千，但實際上這是賣房大忌諱。”中介小劉告訴記者，一個四白落地、干凈整潔的房子能夠比一個臟亂不堪的房子最少多賣3%左右。
以百環家園為例，這里以100平方米-140平方米的兩居、三居為主，但報價區間卻在3.3萬-3.8萬之間，其中差別就在于樓層、朝向、戶型、裝修，其中樓層、朝向、戶型基本上沒法改變，唯一能夠短期提升的就是裝修。“一般而言，房子在騰空之后，性價比最好的出售方式是四白落地，業主對使用中出現的裂縫、漏水、墻上的釘眼等進行修復，一般花費也就1萬-2萬元，但在交易時，買房人會覺得房子保持很好，愿意多掏數十萬元。”
財經觀察
房價預測不能聽專家大腕兒的
2013年，中國大多數城市房價以上漲收官，北京、上海、廣州、深圳漲幅領先。2014年房價如何，房地產市場如何發展？
“房價雖然還在上漲，但漲幅在下降，而且房價在不同城市出現了明顯的差異化，這兩個趨勢在今年還會繼續。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，根據國家統計局發布的數據，2013年樓市各項主要指標都在近年來高位，但是下行態勢已經形成。“很多房價預測都不準，反正買房子很多都賺了，沒有買房都虧了。”聶梅生開玩笑說。她表示，中國房地產最好的趨勢是慢慢回歸到跟經濟發展和人民的可支付力同步，“如果每年房價增長在7%-8%之間，是相當健康的”。
華遠董事長任志強對今年房價也基本持看漲態度，他曾經預測準了2013年房市的暴漲行情。在他看來，2014年總趨勢看漲，但是增幅放緩，如果說具體區間，則有可能從兩位數降到一位數。“一個信號是2013年11月全國土地供應量開始從負轉正。結束了兩年的土地供應負增長后，2014年的市場供應量將會增加。這是一個房價趨穩的信號。每一次土地高速增長后，房價增幅都會放緩，市場開始有能力調節供求關系。”而有意思的是，近日房地產界大腕兒王石卻開始說今年房地產的日子將不好過。
世聯集團董事長陳勁松認為，預測房地產市場屬于吃力不討好的行為，但在他看來預測房市有幾個“凡事”不能相信。“凡是簡單說中國房地產這個事的不能信。比如說明年泡沫要爆，這個就不能信。我們發現在過去一兩個月，經濟學家陳志武甚至包括前央行貨幣政策委員會委員李稻葵， 都對未來下了一個基本結論，就是未來泡沫要破，甚至給出了時間，這個堅決不能信。”
此外，凡是用一個地區的事說全國的不能信。“用溫州來說深圳，用鄂爾多斯來說武漢，這個不能信。而這種事在中國房地產判斷市場經常會發生，為什么呢？來自前線，會更有說服力。”此外，凡是一上來就批判政府的不能信，凡是上來就批判市場的，說市場不好的，也不能信。
那么信誰呢？陳勁松自己也不知道，“但是我一定說不能信誰。此外，判斷中國房地產市場，第一，不能看老外怎么說，老外從來沒有說對過，包括國外媒體和國外經濟學家從來沒有說對過。我們都可以翻查他們說過的那些話，他們都是不用多長時間就改了預測，而且老外改自己的預測從來不臉紅。第二，不能看微博上公共知識分子怎么說。微博上的公共知識分子（任志強不算，他是商人），也沒成功過。”
記者手記
買得起房不如待對地方
2014年北京的房價走勢到底會如何，多位業內人士表示，北京房子2014年走勢從年末該冷不冷的行情來看，大概率繼續上漲，唯一的疑慮可能就是一位數漲幅還是兩位數漲幅。根據北京對房產市場的規劃——“低端有保障、中端有支持、高端有市場”，實際上，最難的是夾心階層。
從北京的新房供應來看，雖然北京2013年和2014年有7萬套自住房供應，能從一定程度上影響房價，但從每年新增購房資格的人群來看（約100萬），這些供應又是遠遠不夠的。在美國，紐約是財富和貧民窟共存的城市，但中產階級在紐約生活得很辛苦。相反，在西雅圖，這里卻是中產階級的天堂，工作崗位充足，房價適宜，經濟刺激計劃持續，提供便利的生活設施和更方便的遷徙方式。
所以，與其問自己能否買得起房子，不如問自己是不是待對了地方。
