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2024年11月24日
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2013年,萬科與綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大組成的“千億軍團”七雄爭霸,點燃了房地產行業的沸點。而在千億之后,企業該如何發展,行業又將出現哪些新的趨勢,已成為當下業內共同研究的課程。
房企將迎更快增速?
2013全年房地產行業的業績榜單余溫猶在,各大研究機構、投行便紛紛研究2014年的行業走勢。綜合各大投行報告來看,多數預計2014年全國的房地產銷售額增速在10%-17%,銷售面積增速為9%-12%。
國泰君安的報告稱:從開發商的角度來看,2013年只是開發商高增長的一個起點,從2013年開始一直到2016年,至少是2016年上半年,整個開發企業不但是利潤率會持續回升,銷售收入和利潤結算的增速也是一個持續往上走的過程。
事實上,各大房企也在暗中摩拳擦掌。瑞銀研究報告稱,萬科在2013年新開工面積為1950萬平方米,預期可推動2014年新推盤面積上升至2000萬平方米,加之2013年末可售住宅存量面積約750萬平米,預計2014年,萬科可售資源總量將接近2750萬平方米,對應金額約3050億元,預計簽約銷售額或將達到2150億元。而據保利地產相關負責人透露,早在2013年底,便開始為2014年的供貨量和具體項目入市做準備,未來將保持公司規模的穩定增長。此外,值得一提的還有同屬“千億軍團”的綠地和萬達,2014年目標直指2000億元。
據一位不愿具名的業內人士表示,未來房企的規模化發展是一定的,只是每年的漲幅會出現波動。
今年千億軍團擴至10家?
從萬科的一家獨大,到與綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大的“七雄爭霸”,千億房企擴容徹底引爆了2013年的行業沸點。另外,2013年全年銷售業績已經超過600億元的華潤置地、世茂地產等標桿房企,也被看作是2014年“千億房企”的種子選手。
對此,研究機構克爾瑞已有預測:房地產行業集中度將進一步上升,2014年有望首次出現雙“兩千億”格局,即萬科和綠地將率先進入2000億行列,而千億俱樂部還將繼續擴容。
這個觀點得到蘭德咨詢總裁宋延慶的認同。同時,宋還認為,到2015年,國內千億級房企將達到10家。不過,宋的預言很快就被保利地產副總余英“刷新”。據余英預測,2014年的千億房企就將達到10家。
與此同時,另一個焦點則不約而同指向了“龍頭”之爭。2013年綠地銷售金額已達到1625億元,已經十分接近萬科的1776億元。業內人士表示,2014年的房地產行業將極有可能上演“龍爭虎斗”大戲。
- 行業前瞻
趨勢1 房企分化進一步加劇
房地產企業間的兩極分化由來已久,而隨著大房企步入千億后,這一趨勢將會愈演愈烈。分析人士指出,在當前高度市場化的今天,一二線城市土地市場“高熱”,將決定了市場拿地壁壘越來越高。資本實力成為企業發展的決定性因素。
值得一提的是,僅1月上半月,便有近20家房企先后宣布了海外融資計劃,總融資額超過500億元人民幣。業內人士分析,在2014年地價高企,房價漲幅逐步回落的市場格局下,兩大因素擠壓必然將造成利潤率逐步走低。特別是在當前全社會貸款利率水平高企的金融形勢下,融資成本的控制能力至關重要。大中型企業因有較好的信譽及較豐富的融資渠道,綜合融資貸款成本較低,而小型企業受困于調控,融資成本往往較高。
因此,無論是資本實力還是融資能力,都決定了中小型房企將進一步拉開與大型房企的差距。
趨勢2 房企“出海”快馬加鞭
剛剛過去的2013年,成為房企名副其實的“出海年”。截至目前,已經有不少品牌房企開始布局海外房產市場。據相關機構統計,2012年-2013年,房企在海外的房地產項目投資規模就已達幾百億美元,而這一規模在未來還將有繼續擴大的態勢。2014年伊始,綠地、新華聯便先后宣布了最新的海外投資計劃。此外,萬達集團董事長王健林也表示將會在未來10年內,每年都會有海外投資項目。
記者發現,當前無論是開發商直接投資開發,還是進行股權收購、合作開發等,或者是去年品牌房企頻頻登陸香港上市,其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略布局國際房地產市場,使其在國內規模化之后,迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、國際化的戰略部署。
此外,隨著海外移民投資新熱潮的來臨,國內龍頭房企也看準了國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求的機會,加快布局進度。
趨勢3 回歸核心城市布局
作為千億級房企中少數未在北京大面積布局的恒大地產,終于在2013年搭上了進京快車,并一口氣拿下多個地塊,高舉高打的慣性做法引得業內外側目。“2013年在北京拿的地塊主要是以配建保障房項目為主,也希望借此來練手;未來,還將更加積極地參與到土地市場中。”據接近恒大人士透露,恒大未來的戰略布局將進一步向一線城市傾斜。
而恒大絕不是個案,目前主流房企回歸一線城市的節奏正在加快。強調高周轉的運營模式,使得更多開發商看好一二線城市更為確定的潛在需求。因此,預計2014年一二線城市仍是熱點。有分析人士表示,未來中國具備發展潛力的城市數量大致在50個上下。更多開發商將會選擇深耕優勢區域,同時適度回歸一二線,尋找優質的項目布局發展。
趨勢4 企業發展必然多元化
前兩年,很多實體跨界進入房地產領域備受關注,而這兩年,房企跨界式發展則成為諸多房企的重要選擇。無論是萬科涉商、保利養老、還是萬達文化、恒大賣水,標桿房企都在以實際行動彰顯著謀變的決心。
2013年,商業地產受到開發商追捧,萬科、保利、綠地、雅居樂、碧桂園、首創、華遠、鴻坤等各大房企均加大商業地產投資。事實上,商業地產是與房地產開發結合最緊密的產業,而房企試水的領域遠不止于此。
隨萬科“聯姻”銀行被賦予里程碑意義之后,不斷有實力地產企業進入銀行業。越秀集團旗下的越秀地產分別宣布入股商業銀行,上市房企新華聯也宣布再次涉足銀行。其實,自2009年開始,房地產金融化呈現加速態勢,相繼有中國泛海控股集團、魯能集團、復地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、星河集團等涉足銀行業。業內人士稱,未來房企的跨界發展也將更加多元,這對于企業持續發展將提供源源不斷的動力。
