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2024年11月24日
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馬年春節(jié)，一線城市樓市并未隨著“馬上有房”的祝福走強(qiáng)，而是延續(xù)了節(jié)前就已顯現(xiàn)的清淡行情,從而也契合了一線城市樓市春節(jié)“休眠”的基本特點(diǎn)。市場(chǎng)人士分析，目前市場(chǎng)處于階段性的淡季，市場(chǎng)的回暖需等到二月之后。從全年來(lái)看，一線城市樓市今年或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)趨緊、成交回落等情況，春節(jié)前出現(xiàn)的“地王”風(fēng)潮對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響也將緩慢釋放，期間可能觸發(fā)監(jiān)管調(diào)控，市場(chǎng)需要注意這一現(xiàn)象釋放的信號(hào)。
樓市春節(jié)“休眠”
每逢春節(jié)，受開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏放慢、市場(chǎng)觀望情緒加重等節(jié)日因素的影響，樓市特別是一線城市樓市開(kāi)始進(jìn)入“休眠”期。今年春節(jié)期間，北上廣深等一線城市樓市“睡意十足”。受信貸偏緊、開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力減小等因素影響，節(jié)前市場(chǎng)行情就已趨清淡，而節(jié)中則延續(xù)了這一清淡行情。一線城市樓市未能實(shí)現(xiàn)開(kāi)門紅，全年行情預(yù)計(jì)也是“緊”字當(dāng)頭。
據(jù)悉，進(jìn)入2014年后，上海樓市就呈現(xiàn)出成交寡淡的行情，節(jié)前成交熱度逐步下降，各個(gè)樓盤的買家來(lái)訪量、來(lái)電量都明顯下降。春節(jié)期間，受外地戶籍買家返鄉(xiāng)等因素影響，市場(chǎng)熱度在春節(jié)期間持續(xù)走低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海2月預(yù)計(jì)開(kāi)盤項(xiàng)目26個(gè)，較1月的29個(gè)減少3個(gè)，且僅有6個(gè)樓盤給出了具體報(bào)價(jià)，其它開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格待定，預(yù)計(jì)基本與1月持平。
無(wú)獨(dú)有偶，今年1月首周，北京市新建住宅和二手房成交量無(wú)論是環(huán)比還是同比降幅均在30%左右。2月更是青黃不接，新浪樂(lè)居資料顯示，北京市2月新開(kāi)樓盤僅6個(gè)，遠(yuǎn)少于1月的24個(gè)。同時(shí)，受市場(chǎng)觀望情緒影響，成交量短時(shí)估計(jì)難以提振，市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)清淡行情，預(yù)計(jì)北京樓市供應(yīng)量在今年一季度都將處于低位。
廣州樓市在今年首月則是量?jī)r(jià)齊升，迎來(lái)“小爆發(fā)”。但到了春節(jié)期間，廣州雖然有超過(guò)80個(gè)樓盤開(kāi)門迎市并給出不小的優(yōu)惠，但樓市的成交量大幅下跌，除夕至年初二的3天時(shí)間，廣州全市僅網(wǎng)簽成交21套單位，中心六區(qū)更是“零成交”，全市網(wǎng)簽均價(jià)被拉低至8813元/平方米。
分析指出，一線城市樓市春節(jié)期間的清淡走勢(shì)是周期性和階段性的，合乎市場(chǎng)預(yù)期。但節(jié)前由于信貸趨緊、地方調(diào)控政策出臺(tái)等引發(fā)的清淡行情則將影響未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期的走勢(shì)。盡管央行公布的資料顯示，2013年全年新增房地產(chǎn)貸款2.34萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的近三成。但今年初，信貸并未如往年一樣加速放量，外加去年年末地方政府調(diào)控措施的密集出臺(tái)，市場(chǎng)基調(diào)以調(diào)整、改革為主，供求雙方都在觀望等待，這樣的形勢(shì)或?qū)⒇灤┙衲耆辍?/p>
“樓冷地?zé)帷被蛞{(diào)控升級(jí)
在樓市降溫的同時(shí)，節(jié)前土地市場(chǎng)，特別是一線城市土地市場(chǎng)卻逆勢(shì)走高，呈現(xiàn)出“樓冷地?zé)帷钡奶攸c(diǎn)。1月23日，深圳前海T201-0080宗商業(yè)用地公開(kāi)招標(biāo)出讓，最終以134億元、樓面地價(jià)28113元/平米成交，刷新深圳總價(jià)、單價(jià)紀(jì)錄；“穗六條”頒布之后的1月28日，廣州土地拍賣再次啟動(dòng)，最終賣地進(jìn)賬58.3億元，其中，保利地產(chǎn)先后以8億元、16.6億元的價(jià)格分別創(chuàng)下了番禺、黃埔地塊區(qū)域樓面價(jià)單價(jià)的新高紀(jì)錄；1月29日，方興地產(chǎn)以101億元的成交價(jià)拿下上海市閘北區(qū)大寧路地塊，刷新上海住宅用地總價(jià)紀(jì)錄，其溢價(jià)率高達(dá)111.5%，樓面價(jià)接近5萬(wàn)元/平米。
土地市場(chǎng)的火爆對(duì)樓市的傳導(dǎo)或?qū)⑿枰^長(zhǎng)時(shí)間，但也不排除土地高價(jià)成交對(duì)周邊在售樓盤的短時(shí)拉動(dòng)作用。有分析指出，一線城市土地市場(chǎng)具有風(fēng)向標(biāo)意義，也是監(jiān)管調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，目前土地市場(chǎng)的走強(qiáng)仍是“點(diǎn)狀”的，并未出現(xiàn)市場(chǎng)“面上”的整體性走勢(shì)，高地價(jià)推高樓價(jià)的邏輯并不能簡(jiǎn)單地建立，但這一市場(chǎng)信號(hào)仍值得注意。
業(yè)內(nèi)人士分析，節(jié)前土地市場(chǎng)異常火爆的行情使市場(chǎng)對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)充滿了想象力，預(yù)計(jì)也將引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)于行業(yè)的遠(yuǎn)期考慮與政策安排。北京市土地整理儲(chǔ)備中心在1月17日公告暫停4宗土地招標(biāo)/掛牌交易活動(dòng)后，市場(chǎng)便普遍將這一動(dòng)作解讀為監(jiān)管部門可能將對(duì)目前土地市場(chǎng)進(jìn)行“降溫”，未來(lái)政策層面或?qū)⒂瓉?lái)部分調(diào)整。市場(chǎng)人士分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2013年處于政策調(diào)控的“潛伏期”，今年調(diào)控政策則有望出臺(tái)和落地，而市場(chǎng)在面對(duì)多次“狂潮”的洗禮之后或?qū)u趨理性，預(yù)計(jì)今年一線城市樓市仍將延續(xù)去年前熱后穩(wěn)的全年走勢(shì)。
