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2024年11月24日
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12月12日至13日，與中央經濟工作會議套開的中央城鎮化工作會議，同樣只字未提房地產調控，把城鎮化建設的核心都交還給市場。
“以人口城鎮化為核心，以提高城市綜合承載力為支撐，以城市群為主體形態，以推進公平公正的制度改革為保證。”國際金融論壇城鎮化研究中心主任易鵬如是概括城鎮化內涵。
作為中央城鎮化工作會議的列席參與者，全國社會保障基金理事會黨組書記、央行原行長戴相龍注意到，會議定調將引發城鎮化的系列裂變。其中，城鎮化中區域布局的優化，將引導房企調整戰略布局和產品定位。對房企而言，其中有機遇，更有挑戰。
自然生長，因地制宜
中央城鎮化工作會議公報中，最大的亮點在于“否定了過去大拆大建、人為造城的思路”。
公報提到，城鎮化是現代化的必由之路。但同時又提及，城鎮化是一個自然歷史過程，“不能靠行政命令層層加碼、級級考核，不要急于求成、拔苗助長”。
會議要求，要穩步提高戶籍人口城鎮化水平；大力提高城鎮土地利用效率、城鎮建成區人口密度；要以人為本，推進以人為核心的城鎮化；要把城市群作為主體形態，促進大中小城市和小城鎮合理分工、功能互補、協同發展；要盡可能減少對自然的干擾和損害，節約集約利用土地、水、能源等資源。
會議特別強調了推進城鎮化，要“注意處理好市場和政府的關系，既堅持使市場在資源配置中起決定性作用，又更好地發揮政府在創造制度環境、編制發展規劃、建設基礎設施、提供公共服務、加強社會治理等方面的職能”。這說明，本屆政府力圖用市場的方式，促進城鎮化的“自然生長”，而非“拔苗助長”，制造人為的城鎮化。
與此同時，會議還明確“中央制定大政方針、確定城鎮化總體規劃和戰略布局，地方則從實際出發，貫徹落實總體規劃，制定相應規劃，創造性開展建設和管理工作”。其中中央制定大政方針，地方“創造性”開展建設和管理工作，更是清晰地表明，中央有意將“一刀切”式的宏觀調控摒棄的決心。
在公報中，“因地制宜”一詞出現了兩次，這與過去要求地方完全服從“一刀切”式的方法形成了鮮明的對比。
“以人為本、順勢而為、協調發展是城鎮化的三個關鍵點。”曾在天津擔任市長5年的戴相龍對城鎮化建設深有體會。“城鎮化建設要統一規劃，同時要針對大城市、中等城市、小城市和城鎮的不同特點進行建設。最重要的是抓好規劃，解決好城市定位、產業集聚、現代交通、社會發展和生態環境等重大問題。”
如果中央城鎮化會議提及的政策能夠落實，對于不再受限于“調控政策一刀切”的房地產企業是利好消息。房企可以根據市場形勢主動應對，有效配置資源，長期有序地進行企業規劃和發展，不必擔心突如其來的宏觀調控對市場造成的沖擊，對企業發展帶來的變數。
機遇：房地產的長期動力
“勞動力從農村轉移到城市，這部分人一定需要住房，對房地產的需求一定會越來越大。”經濟學家林毅夫認為，城鎮化過程中，房地產一定是一個非常重要的支柱產業。
中國房地產業協會副會長朱中一認為，城鎮化的推進，會帶來更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及園區地產、商業地產、旅游地產和老年住區建設等。
從短期來看，“減少工業用地，適當增加生活用地特別是居住用地”將促進一二線城市房地產業務的加速發展。2014年，房地產發展仍將火熱，但隨著供應量增加和保障性住房的增加，房地產價格漲幅可能會得到控制。
在這一背景下，未來產業園區的發展也將與城鎮化緊密結合。湖北九州通置業發展有限公司董事長張仁天告訴中國房地產報記者，在新型城鎮化過程中，現代鄉村型、園區開發型、旅游導向型、產城融合型，不同的城市按照不同的分類，有不同的發展途徑。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，對于一二線城市，要盤活存量土地，增加土地供應，緩解緊張供求；對于三四線城市，要適當收緊土地指標，防止由于土地供應量偏大導致供大于求的“鬼城”“空城”現象。對于一線城市、核心城市及其周邊的中小城市，可以統籌用地，促使區域產業、經濟與市場一體化，充分發揮區域內中心城市與周邊衛星城的互惠互利作用。
從長期來看，中央城鎮化工作會議確認了二三線城市是打造新型城鎮化的突破口。此外，以城市群為軸心的城鎮化發展路線已明晰，城市群目標定位基本明確。據了解，城市群建設有三個層次：一是已基本建成的11個城市群，二是正在建設的14個城市群，三是7個潛在城市群。
中國社科院估算結果表明，到2020年前和2030年前全國需要市民化的農業轉移人口總量將分別達到3億和3.9億。而聯合國開發計劃署發布的《2013中國人類發展報告》預測，到2030年，中國將新增3.1億城市居民，城鎮化水平將達到70%。
此舉表明，在二三線城市以及未來城市群中，城鎮化將給房地產帶來10年~20年的發展機遇期。
房企內部及外部的雙重挑戰
城鎮布局的優化，城市群的協調發展，將帶來房企區域布局和產品定位的變化。一位不愿具名的房企高管對記者表示，一線開發企業將進一步擴大全國化布局，尤其是將加大在一二線城市的競爭。“三四線城市將會隨著產業導入、人口導入以及基礎設施投入吸引更多開發企業進駐。全國百強縣尤其具有發展潛力。”在上述人士看來，已經進行全國化擴張的開發企業，很多會以現有進駐城市布點為中心向周邊輻射。
“未來房企的角色不僅是蓋好房子，還要管客戶過好日子。”在綠城房地產集團副總經理柴宏達看來，傳統以住宅、商業、寫字樓等物理空間為主要產品的房地產開發，將逐步轉向在此基礎上針對人的服務和持續運營的現代服務業構建。
但此次轉型機遇，也對房企提出了挑戰。“集中表現為土地利用的集約化，項目建設的節能環保、園區與生態建設相融合，特別是要摒棄過去單純建設而不考慮或者很少考慮建設之后人的集聚與產業的集聚相結合的做法，賦予園區以持續的生命和集聚能力。我個人比較看好新型養生、休閑、養老產業地產，以及充分挖掘利用本土特色、完善服務設施、提升服務品位的 ‘活著的’新型度假及旅游產業地產。”柴宏達說。
在宏觀方面，城鎮化的政策及配套政策能否順利落地，如何得到有效執行，目前尚無成功經驗可以借鑒。
其次是資金問題。中國經濟體制改革研究會高級研究員管清友認為，中長期之內城鎮化的融資如何與當前面臨的地方債務風險協調好，是一個很嚴肅的問題。
最后，未來干部政績考核不再唯GDP論英雄，地方負債也被納入考核范圍，但這是否能夠管住這種體制性的問題還有待觀察。
