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2024年11月24日
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公共租賃住房和廉租住房并軌七問
——訪住房城鄉建設部政策研究中心副主任張鋒
住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委日前聯合印發的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（以下簡稱《通知》）提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行。
作為保障性安居工程的主要組成部分，兩房并軌的原因是什么？并軌運行后政策、資金支持力度是否會被削弱？住房城鄉建設部政策研究中心副主任張鋒就此接受了記者采訪，并對《通知》起草的原因和內容等進行了詳細解讀。
一問：為什么要實施兩房并軌運行?如何并軌？
張鋒：廉租住房和公共租賃住房都是保障性住房的重要組成部分，兩者在發揮重要作用的同時，其平行運行過程中也出現了一些問題：一是兩者雖都屬于租賃型保障房，但面向的群體不完全一樣，申請人容易混淆；二是住房保障需求和供應是一個動態的過程，近年來部分地方出現了保障房與保障對象不相匹配的情況；三是平行運行不利于兩項制度間的政策銜接，給老百姓造成不必要的麻煩。
近年來，一些地方在廉租住房和公共租賃住房統籌建設、并軌運行方面作出了積極探索。在總結各地經驗的基礎上，住房城鄉建設部根據《國務院批轉國家發展改革委關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》和《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》等文件精神，會同財政部和國家發展改革委起草了《通知》。
根據《通知》，從2014年起，廉租住房將并入公共租賃住房，合并后統稱公共租賃住房。廉租住房建設計劃將（含購改租等籌集方式）統一并入公共租賃住房年度建設計劃，此前已經列入廉租住房建設計劃的項目繼續建設，建成后全部納入公共租賃住房進行管理。
《通知》還要求各地整合原有的管理資源，建立統一的申請受理渠道、審核準入程序，方便群眾申請，提高工作效率。各地要根據房源情況，綜合考慮保障對象的住房困難、收入水平、申請順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序的規則。
二問：并軌運行后政策優惠力度和住房保障投資力度會不會減弱？
張鋒：并軌后，對公共租賃住房建設的政策支持力度不會減弱。并軌前，廉租住房土地供應采取劃撥方式；公共租賃住房土地供應可采取出讓、劃撥、出租、作價入股等多種形式。并軌后，在不減少建設用地供應總量的前提下，地方可以根據需要在現行政策框架內選用適當的土地供應方式。并軌前的廉租住房和公共租賃住房財稅優惠政策仍將保留。繼續加大信貸支持力度、支持符合條件的公共租賃住房建設單位發行企業債券等。
并軌后，住房保障投資力度不會減弱，地方政府投資和中央投資補助資金也不會減少。一是地方政府要將原來用于廉租住房建設的資金調整到公共租賃住房建設投資；廉租戶在市場上租賃住房享受的租賃補貼繼續發放。二是中央補助的部分，并軌后財政部繼續對地方公共租賃住房建設以及租賃補貼進行補助，原由國家發展改革委安排的廉租住房建設補助投資也不會取消，而是調整用于公共租賃住房配套基礎設施建設。三是中央補助繼續對財政困難地區予以傾斜。
三問：并軌后地方如何申報計劃，中央補助資金怎么下達？
張鋒：并軌前，廉租住房與公共租賃住房建設分別制訂年度建設計劃，國家發展改革委和財政部分別下達補助資金。并軌后，各地要統一按照公共租賃住房制訂年度建設計劃，在建設量上涵蓋原公共租賃住房和廉租住房的建設計劃，以保障住房困難群體的利益。
中央補助資金將按以下原則安排：一是財政部將綜合考慮各地區的財政困難系數、當年建設任務、上年任務完成情況等因素，按照各地公共租賃住房申報建設總量合理安排建設補助資金和在市場上租賃房屋保障對象的租賃補貼資金；二是國家發展改革委將綜合考慮近兩年廉租住房和公共租賃住房建設任務，結合各地財力困難程度，統籌安排下達保障性住房配套基礎設施建設補助投資，由省級發展改革部門會同有關部門分解落實到具體項目。
四問：并軌后保障房建設標準如何確定？如何確保低收入住房困難群體的住房保障權益？
張鋒：對各類保障房的建設標準，國務院已有明確規定，新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內，公共租賃住房單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴格控制在60平方米以下。兩房并軌后，地方要按照國務院的規定，統籌建設標準，在對申請對象需求進行摸底調查的基礎上，根據申請、輪候對象家庭人口數量、性別結構、代際結構、支付能力等因素，合理配置不同戶型，主要建設小戶型住房，嚴禁面積超標。
住房保障應從低端保起，優先滿足住房最困難群體的基本需求。并軌后，要保證住房最困難的群體優先及時獲得住房保障，體現住房保障的公平公正。一是對并軌前原廉租住房保障對象的需求要優先滿足。《通知》已明確，已經建成的，或者在2014年以前已經立項正在建設的廉租住房要優先用于解決原來廉租住房保障對象。二是對并軌后公共租賃住房保障對象，地方要合理制訂輪候規則，保障住房困難持續時間更長、經濟狀況更差的家庭優先獲得配租。
五問：在建廉租住房和存量廉租住房如何管理？
張鋒：并軌后，要妥善處理好在建廉租住房及存量廉租住房的管理。一是新增供應全部納入公共租賃住房管理。二是在建廉租住房項目應按照原計劃繼續抓緊實施，建成后統一納入公共租賃住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可繼續按原廉租住房規定進行管理，并逐步并入公共租賃住房統一管理。
六問：并軌后公共租賃住房租金如何確定？
張鋒：政府投資建設并運營管理的公共租賃住房，可以根據承租人的支付能力實行租金減免。對于社會投資建設并運營管理的公共租賃住房，可按照適當低于市場租金的標準收取租金。同時，地方政府或用工單位可按規定對符合條件的低收入保障對象予以適當補貼。大的原則是一致的，具體操作上可結合實際情況加以細化。
七問：為什么政府投資建設和社會投資建設的公共租賃住房租金收取及補貼方式不一樣？
張鋒：考慮既要鼓勵社會投資機構參與保障性住房的建設和運營，加快建設、規范服務，促進住房保障事業可持續發展，同時又要保障社會投資機構的權益，保障其建設及運營管理所需要的現金流，保持其可持續發展。社會力量投資建設的公共租賃住房按照適當低于市場租金的標準收取租金。這樣有助于吸引社會投資參與公共租賃住房建設和運營。同時地方政府或用工單位可按規定對符合條件的低收入保障對象予以適當補貼，減輕低收入住房困難家庭的租金支付負擔。
而對政府投資建設并運營管理的公共租賃住房，為簡化操作，《通知》規定可以直接減免租金。各地可結合實際情況制訂具體實施辦法。
