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2024年11月24日
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小產權房又一次成為焦點。十八屆三中全會決定說要“建立城鄉統一的建設用地市場”，允許農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價；并且要“縮小征地范圍”。這被合理解讀為地方政府將不再強制壟斷土地供應，似乎給小產權房合法化開了一道門縫。
然而，2013年11月22日，國土資源部、住建部聯合下發通知，要求各省區市國土資源、住房城鄉建設主管部門“嚴守耕地紅線”，堅決遏制在建、在售小產權房行為。
不過，死摳文字，兩者并無矛盾。兩部通知的關鍵詞是“耕地”與“增量”。那么，使用集體經營性建設用地的增量小產權房拆不拆？使用宅基地（集體非經營性建設用地）的增量小產權房拆不拆？使用集體經營性建設用地、宅基地與耕地的70億平米存量小產權房拆不拆？這些問題，在通知中找不到答案。
小產權房怎么辦？我們最好不要匆遽定讞，先知曉小產權房是怎么來的，再裁決其在中國有沒有生存的權利，這才公道。
如果只看字面，“建立城鄉統一的建設用地市場”的提法首見于十七屆三中全會決定，并重申于十八屆三中全會決定，順理成章的推論是其建立是進行時、建成是將來時。如果考慮實質，統一的城鄉建設用地及土地市場原來曾完整實現過，現在反而大打折扣。
在2004年8·31大限（國有土地統一招拍掛）之前，在國有、集體土地兩分的現實產權安排局限下，因自發城市化的驅動，土地供應的主體相當多元，接近于自由市場競爭。
其一，就國有土地言，城市政府可以協議出讓直接領有的國有土地，諸多國有單位可以轉讓領有的大量國有土地。單單靠1982年憲法“城市土地國有”的規定遠不足以讓地方政府強制壟斷土地供應。城市的大量土地實際上歸諸多國有單位所有，在市場上直接找買家，誰能否認國有單位領有一塊市區土地正是國有土地的具體實現形式呢？
其二，就集體土地言，郊區的鄉鎮及村集體也可實質轉讓領有的集體土地，而且集體建設用地尤其是經營性建設用地入市，更是有相當法律依據。
1999年土地法第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的……除外?！?/p>
這是說，搞鄉鎮企業可直接使用集體土地，并不需要將集體土地變更為國有土地后才能使用，這樣使用的土地被稱為“集體經營性建設用地”。東莞鄉鎮與村集體在集體土地上興建了巨量的廠房出租，助力東莞成為“世界工廠”，亦可歸因于這個法條。既如此，鄉鎮與村集體在存量的建設用地上建住宅出租或永租（效果上等同于出售）有何不可？完全可以把這種鄉鎮產權房與村產權房項目看成鄉鎮企業。
據這個法條，在宅基地上建小產權房，也當屬合法。農民既然可以在自己宅基地上建私房自住或出租，全村人就不可以把宅基地歸并統一開發，除小部分自住外，大部分用于出租或永租？至于城中村與城郊村在農用地上建小產權房，確實沒履行變更為建設用地的手續，但不過是合理不合法。在全國范圍內，耕地紅線能給出許多理由，但想象一下，要城中村農民必須種糧食是何等荒謬？這種“違法”，性質與小崗村農民私分土地是一樣的。
是的，除了城市政府之外，國有單位可以合法向開發商協議出讓土地，鄉鎮與村集體可以合法合理地向市場供給土地與小產權房，一個自由競爭的統一城鄉土地市場就應運而生。
惜乎好景不長。地方政府想獨占其利，在2002-2004年強推統一招拍掛，搞土地收儲。所有的土地先得低價賣給政府。國有單位也不傻，那就捂著不賣了，地方政府只能捏軟柿子，一是以舊城改造的名義從市民手里收地；二是獲得了建設用地指標后強征農民手中的集體土地，強拆與血拆遂蔓延到城中村與城郊村；三是為了將土地壟斷租金最大化，不遺余力打擊小產權房，小產權房合法化最大障礙即在于此。
打擊也成問題。其一是選擇性打擊。其二如把鏟除整個小產權房當目標，相當于鏟除中國后三十年的自發城市化，這是一場注定無法勝利的戰爭。
歸根到底是兩條道路的抉擇。是繼續走權力主導的城市化之路，還是向市場驅動的自發城市化回歸？是繼續搞必須過地方政府一道手的統一招拍掛，還是向2004年之前的自由競爭的統一土地市場回歸？如果我們對“新兩個凡是”不是葉公好龍，地方政府就應適時清算土地財政與土地負債模式，向有限責任與法治的公共治理模式演進。這樣的轉型完成后，在一個利益中立的政府面前，小產權房合法化水到渠成。
