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2024年11月24日
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“全國(guó)有6800萬(wàn)套空置房，中國(guó)住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀是總量已經(jīng)過(guò)剩，一方面很多人沒(méi)有自己的房子，另一方面，還有很多人擁有許多空置房。”近日，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟、中華博士會(huì)主席杜猛接受《國(guó)際金融報(bào)》專訪時(shí)表示，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)典型的“生產(chǎn)過(guò)剩”危機(jī)。
而華中師范大學(xué)公共管理學(xué)副教授定明捷的一項(xiàng)研究也表明，中國(guó)九成左右的非富裕人群，無(wú)力依靠正常的勞動(dòng)收入購(gòu)買(mǎi)住房。
住房“生產(chǎn)過(guò)剩”
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟旗下?lián)碛腥A創(chuàng)地產(chǎn)研究院、8848城市研究院，中華博士會(huì)則擁有超過(guò)1萬(wàn)名來(lái)自北大、清華、復(fù)旦等著名高校，以及中國(guó)中國(guó)一線企業(yè)的博士會(huì)員。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟的研究顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)商品房存量已經(jīng)超過(guò)240億平方米，全國(guó)空置住房總量已經(jīng)達(dá)到6800萬(wàn)套。“讓人不解的是，這些空置住房中，保障性住房占有相當(dāng)大的比例。”杜猛評(píng)價(jià)說(shuō)，這表明，中國(guó)的保障房政策出現(xiàn)了重大的偏差。
該研究顯示，中國(guó)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的“生產(chǎn)過(guò)剩”表現(xiàn)為三四線城市住房嚴(yán)重供過(guò)于求，以及一線城市貧富嚴(yán)重分配不公，以及諸多城市紛紛涌現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象。
根據(jù)對(duì)中國(guó)多個(gè)三四線城市的調(diào)查，研究者們發(fā)現(xiàn)，這些城市目前商品房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求。“比如說(shuō)在中部地區(qū)某個(gè)四線城市，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用窕久總€(gè)家庭都有2套以上的住房，有的家庭有3套甚至5套也很常見(jiàn)，而沒(méi)有住房的家庭幾乎沒(méi)有。即使這樣，這個(gè)城鄉(xiāng)總?cè)丝诓坏?0萬(wàn)的縣級(jí)城市，目前在建的樓盤(pán)超過(guò)30個(gè)，未來(lái)2年內(nèi)將有超過(guò)5萬(wàn)套住宅上市供應(yīng)。”另一方面，大量當(dāng)?shù)厝擞捎谕獬龃蚬そ?jīng)商，紛紛涌入省會(huì)城市以及北上廣等一線城市置業(yè)。
杜猛表示，這樣的縣級(jí)城市在中國(guó)具有普遍性，它表明三四線城市的樓市供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重供過(guò)于求。
而在以京滬為代表的一線城市中，這種供應(yīng)過(guò)剩則表現(xiàn)得相當(dāng)隱蔽。表面來(lái)看，全國(guó)60多個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，近幾年來(lái)，樓市一直很火爆。價(jià)格飆漲，供不應(yīng)求，深夜排隊(duì)搶房，日光盤(pán)現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。但是根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些城市的買(mǎi)房者，超過(guò)半數(shù)以上，基本上已經(jīng)不是購(gòu)買(mǎi)第一套住房。“在北京和上海這樣的城市，比例更高，甚至超過(guò)八成。”杜猛表示。
盡管政府出臺(tái)了各種嚴(yán)格的限購(gòu)措施，但是大部分的購(gòu)買(mǎi)者都戲劇性地提供了符合購(gòu)買(mǎi)資格的各種手續(xù)。這些手續(xù)包括補(bǔ)交或者造假的社保、戶籍等資料。很多購(gòu)房者甚至通過(guò)假離婚的方式來(lái)獲得購(gòu)房資格。
杜猛表示，這表明，在一線城市，出現(xiàn)了住房資源嚴(yán)重分配不公的兩極分化，一方面富人占據(jù)了大量的房源，并以此作為投資工具，另一方面，普通勞動(dòng)者望房興嘆。正是這種兩極分化，掩蓋了供應(yīng)過(guò)剩的真實(shí)情況。
中國(guó)式“剛需”解密
來(lái)自華中師范大學(xué)公共管理學(xué)院的定明捷副教授，通過(guò)對(duì)多個(gè)城市購(gòu)房者的購(gòu)房方式和動(dòng)機(jī)進(jìn)行調(diào)查，總結(jié)出非投資性購(gòu)房的3種典型模式：小夫妻購(gòu)房、打工回鄉(xiāng)購(gòu)房、小城市進(jìn)大都市置業(yè)等。
定明捷發(fā)現(xiàn)，“小夫妻購(gòu)房模式”被媒體和開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為是真正剛需典型。這種模式通常是，大學(xué)畢業(yè)不久結(jié)婚的青年夫妻，在雙方父母、甚至爺爺奶奶的資助下，支付了大城市中購(gòu)房的首付款。然后基本上用一個(gè)人的工薪收入還按揭，另一個(gè)人的收入作為家庭開(kāi)支。
“現(xiàn)在買(mǎi)房的年輕夫妻，基本上是這種模式。有的還因?yàn)檫€貸壓力大，父母也跟著還按揭。”定明捷表示。
“而中國(guó)在改革開(kāi)放后，形成了歷史上最大的人口流動(dòng)潮。大量青壯年勞動(dòng)力背井離鄉(xiāng)，外出打工或者經(jīng)商。在他們所流向的城市，他們能夠獲得比老家高很多的收入，但是那里的房?jī)r(jià)也比老家高得多。因此，外出打工和經(jīng)商者，大部分選擇了回鄉(xiāng)置業(yè)。他們是中西部地區(qū)三四線城市購(gòu)房的主力軍。”
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，尤其是中西部縣市一級(jí)，新開(kāi)發(fā)的商品房，基本靠這個(gè)人群消化買(mǎi)單。而不外出打工經(jīng)商的留居者，獲得新住房的途徑主要源自單位集資建房，或者拆遷補(bǔ)償。
而與大規(guī)模返鄉(xiāng)購(gòu)房相對(duì)應(yīng)的，則是從小城市涌入大都市置業(yè)潮。“只要有條件，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，喜歡進(jìn)縣城買(mǎi)套房；在縣城的，喜歡去省城買(mǎi)套房。縣城和省城有條件的，一定會(huì)選擇北京、上海和廣州區(qū)買(mǎi)套房。”定明捷表示，一方面，中國(guó)人自古以來(lái)中央集權(quán)思想根深蒂固，認(rèn)為有條件就進(jìn)入中心城市置業(yè)是順理成章的事情；另一方面，社會(huì)公共資源集中于中心城市的現(xiàn)狀，也導(dǎo)致有條件的公民向中心城市聚集。
定明捷表示，“人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)聚集，小城鎮(zhèn)人口向中心城市聚集，這個(gè)趨勢(shì)是任何組織都無(wú)法逆轉(zhuǎn)的。因此，政府目前施行的各種限購(gòu)措施，也只能是臨時(shí)救急。從根本和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有魄力和執(zhí)政智慧的政府，還是應(yīng)該順應(yīng)潮流，并且因勢(shì)利導(dǎo)。”
調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，回鄉(xiāng)購(gòu)房和進(jìn)城買(mǎi)房?jī)煞N模式，都帶來(lái)大量季節(jié)性空置。尤其是外出打工經(jīng)商者，在打工當(dāng)?shù)鼗疽矔?huì)買(mǎi)房或者租房居住。返鄉(xiāng)購(gòu)房后，除了春節(jié)和家庭重要時(shí)節(jié)，房屋基本上鎖空置。
