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2024年11月24日
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上海昨日出臺房地產從嚴調控措施，購房者二套房首付提升至七成，外地購房者社保要求也從原來的一年上升為兩年。北京、上海、深圳進一步提升調控，這很可能引起一二線城市的調控整體升級。
上海房價上漲逼迫新調控
今年以來，上海住房價格波動明顯，近期隨著交易量上升，房價上漲壓力加大。面對近期房價持續上漲，上海市政府才出臺了調控“七條”，升級上海的調控政策。從七條政策來看，除了常規路數，最大的改變是二套房首付和社保要求提高。
根據上海新政策，居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。此外，從嚴執行住房限購政策，調整非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在上海累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在上海累計繳納2年以上。
上海調控新政從昨日就開始實施。這一新政有多大現實效果，業內認為有待觀察，主要是上海新政沒有從供應量上大幅提高。對于一個供不應求的市場，這種限制只能暫時撲滅漲價的火苗，但房價反彈的可能性非常大。
限制力度強于北京
作為一線城市，上海房價漲幅一直比較快，以統計局公布的9月商品房住宅房價指數看，同比上漲幅度達到了20.4%，僅次于北京，是全國房價漲幅最快的城市之一。上海版的七條內容，從限制力度上明顯超過之前的北京和深圳版本，但效果難講。
中原地產市場研究部總監張大偉認為，從限貸政策來看，對二套房貸提高一成首付，這一收緊的實際影響不大?！耙驗槎追炕径际歉纳菩枨螅瑢τ诟纳菩枨髞碚f，首付能力比較強，一成的首付影響不大。對于剛需來說，如果增加一成首付可能會影響30%的需求，而如果是改善型需求，增加一成首付影響只有5%-10%。”
本次上海政策中，外地居民家庭購房繳納稅收或社保年限，從最低1年調整到2年。從上海的人口結構看，常住人口中外地居民的占比超過40%，高于北京。2011年以來，上海在單身人士購房等方面有所限制，本次提高社保年限，可能抑制住一部分非上海戶籍人群的購房沖動。
全國示范效應重大
從全國來看，即便是統計局官方數據，新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州、南充、太原、岳陽、長沙、武漢、烏魯木齊。這15個城市完成年度調控任務已經基本無望。此外，還有24個城市漲幅在8%-10%之間，這些城市完成年度調控任務的難度都非常大。在上海新政之前，北京、深圳已經收緊了調控措施。業內預計，調控潮很快會擴散到其他城市，尤其是全國一二線城市中房價上漲較快的城市。這有可能對四季度市場走勢有明顯影響。
而對于三四線城市，全面跟進的可能性不大。這主要是因為自2013年以來，各個城市之間的分化明顯加大。一線城市以及個別二線城市價格上漲較快，但是三四線城市市場比較穩定，個別城市甚至出現了下跌，調控壓力并不大。
